Суды в борьбе за недвижимость, к сожалению, становятся все более частым явлением в нашей жизни. О том, как наши граждане попадают в сети квартирных аферистов и затем становятся участниками судебных процессов, я беседую с адвокатом Московской коллегии адвокатов, кандидатом юридических наук Ольгой Панковой.
- Как люди попадают в суд? Ситуации бывают разные. Сразу оговорюсь, что нужно понимать, что стопроцентно ни одну квартиру проверить нельзя. Отсюда идут и все проблемы. Плюс не самые грамотные специалисты, которые помогают проводить сделку с недвижимостью. Кроме того, есть люди, которые очень самонадеянны. Они считают, что и сами с усами.
- Но действительно, документы порой бывают в полном порядке.
- Согласна. В моей практике была ситуация, когда при покупке квартиры формально придраться было не к чему. Бедные покупатели говорили, что документы были в порядке, и собственника они видели. Но оказалось, что это был лже-собственник. Реального же хозяина квартиры вывезли далеко от Москвы, где и некоторое время держали в заточении. За это время нашли подходящего двойника, загримировали его, переклеили фото в паспорте и….выпустили на сделку. И сделка прошла регистрацию, проверку банка (поскольку приобреталась квартиры по ипотеке), было получено одобрение органов опеки…. Артист! Что тут скажешь!
- Да здесь сложно разоблачить мошенника.
- Тяжело. Можно было бы, наверное, прийти в паспортный стол и спросить, а покажите мне фото собственника такой-то квартиры. Но кто же вам это позволит сделать!? Да и в принципе, такую проверку практически никто не делает, так как доверяют паспорту.
- Но это, как говорится, высший пилотаж мошенничества. А чаще всего….
- Самое распространенные виды мошенничества - это когда квартиру продают (или их вынуждают продавать) люди пожилые, психически нездоровые или злоупотребляющие алкоголем. От них квартиры сначала перепродают своим людям несколько раз (как принято в «народе» считать – очищают ее), а потом продают ее реальным покупателям, по сути - добросовестным приобретателям.
- И как только мошенники получили деньги, то на горизонте появляется обиженный продавец, который и обращается в суд. А появляется он чаще всего в то время, когда заканчивается ремонт в квартире…
- Даже не всегда это бывает обманутый хозяин квартиры, а его родственники, которые начинают говорить, что наша бабушка-де психически больна, она не ведала, что совершала. И денег, мол, никаких не видела….
- Хотя продавал вполне себе респектабельный человек, и бабушки там никакой не было.
- Вот именно. Но даже если бы она и была, то официально проверить здорова она или нет довольно сложно. Справку же о состоянии здоровья покупателю никто не даст.
- Можно в день сделки провести освидетельствование.
- Можно, но и это не панацея. Мало ли что сказал один специалист. А если будет уже посмертная экспертиза? В суде назначается комиссионная, иногда комплексная экспертиза. И если она опровергнет заключение этого специалиста, суд будет руководствоваться заключением консилиума врачей, а не одного специалиста.
- И как быть бедному покупателю в этом случае?
- Если идут частые перебросы квартиры от одного человека к другому, то это опасно. Я такие квартиры покупать не рекомендую. Зачем человек так делал? Купил - продал. Я говорю людям, а зачем вам рисковать.
- При приватизации бывают проблемы…
- Были раньше, но сейчас хотя бы законом предусмотрен пресекательный срок исковой давности - 10 лет. То есть для разных видов сделок существуют разные сроки исковой давности для обжалования, соответственно, год и три года с момента, когда человек узнал (или должен был узнать), что его права нарушены. Но в любом случае, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.
- Но отсчет же ведется с того времени, когда узнал?
- Это когда год или три года, тогда с момента, когда человек узнал. А если 10 лет прошло с момента сделки, то все. По крайней мере, так говорит закон. Хотя может суд решить и по-другому….
- Если о приватизации еще можно узнать, а вот когда продали квартиру уже умершего человека, то здесь все гораздо сложнее.
- Да. Должно быть так. Если человек умер, и у него нет наследников, то квартира передается государству. Это выморочное имущество. Что происходит на практике? Порой чиновники не в курсе, что есть пустая квартира, машина работает медленно. И находится липовый наследник, оформляет квартиру на себя, а потом продает ее. Через какое-то время государство, в лице своих органов (Департамент городского имущества в Москве, например) просыпается и…..
- Начинается на него атака. И пользуясь тем, что он власть практически всегда побеждает.
- Да, так было раньше. Сегодня ситуация немного изменилась. Суды стали потихонечку менять практику решений по таким ситуациям. Тем более, что Верховный суд РФ решил, что если государственный орган по своему недосмотру допустил бездействие, либо сам подписал с таким мошенником договор передачи квартиры (пусть, не зная на тот момент, что это мошенник), то добросовестный приобретатель не должен за это отвечать. Когда государственный орган давал разрешение на приватизацию, то у него была возможность проверить, а тот ли это человек и имеет ли он право получать квартиру в собственность. А раз подписали сами, то как бы возложили ответственность на себя. Жаль, что это пока не закреплено на законодательном уровне. Каждый раз надо доказывать в суде. Хотя Конституционный Суд издал в 2017 году постановление, на которое можно ссылаться. Сегодня есть и практика Европейского суда. Суть ее та же.
- Но часто работники госорганов забывают о пустующей квартире или для кого-то придерживают…
- Да, но мы не можем этого доказать. Государственный орган имеет больше полномочий для проверки, поэтому если он допустил промах, то либо прямо, либо косвенно виноват.
- Действительно, почему пятый в сделке добросовестный покупатель должен нести всю полноту ответственности за бездействие государственного органа.
- Согласна. Но если контрагентом было государство, то сегодня можно от этого защититься. Во всяком случае, шансы большие. А если украло физическое лицо и продало, то шансов «отбить» квартиру для добросовестного приобретателя практически нет. Если по суду будет установлено, что нарушены права первого собственника, то квартира у добросовестного покупателя будет истребована. Это однозначно!
- Раз здесь риски больше, то и надо значит более тщательно осуществлять проверку квартиры перед ее покупкой.
- Да. Когда к нам обращаются, и я вижу, что квартира за короткий промежуток времени перепродавалась несколько раз, когда вызывают сомнение участники этих сделок (по тем или иным причинам), и устранить эти сомнения никак нельзя, то не рекомендую покупать.
- Скажите, некоторые компании дают письменное заключение. Оно поможет?
- Вряд ли. Написать-то можно, даже печать поставить, но какова юридическая сила этого документа? Для суда такое заключение не будет играть никакой роли, ну разве что подтвердит, что покупатель обратился к специалисту для покупки квартиры. А требовать что-либо от агентства по такому заключению, если суд истребует квартиру, практически невозможно. Ни одно Агентство не возьмет на себя такую ответственность. Не будет же вам агентство недвижимости покупать квартиру, если у вас ее по суду отберут.
- А компенсация в 1 млн рублей действует?
- В законе есть право на такую компенсацию, но нет нормативного акта, устанавливающего порядок и основания получения такой компенсации от государства. И будет ли, не знаю.
- Ольга Васильевна, а чья проверка качественнее: риэлторской компании или адвоката?
- Грамотные специалисты всегда лучше. Если это риэлтор, то лучше, чтоб он был юристом. Желательно, чтоб риэлтор понимал, что делает, а не только владел техническим процессом. Считаю, что адвокаты, связанные с рынком недвижимости, гораздо надежнее. Они знают судебную практику. Знают, на что надо обращать внимание при проверке квартиры. Потому как основа нашей работы - это не найти квартиру, а чтоб она была проверена и покупатель мог жить в ней спокойно.
- А договор просят посмотреть. Говорят, что он помогает в суде. Если нет такого-то пункта, то….
- Да ничего подобного, на сегодня система договоров отработана, устоялась, основы все в него внесены. Правда, некоторые пишут, что если квартиру по суду отнимут, то продавец обязуется вернуть деньги. Ну, есть эта фраза и что?
- На практике не работает?
- Нет. Да и как исполнить этот пункт, если, к примеру, тот, кто вам продал квартиру, не работает. Из пенсии будут вычитать что ли? Так что данный пункт договора больше психологически успокаивает… В договоре важно, чтоб прописаны были предмет, условия сделки, взаиморасчеты и прочее….
- Мне один адвокат говорил, что риэлторы не знают судебной практики и порой вносят в договор не те пункты, какие бы нужно.
- Я бы не сказала, что риэлторы плохо, а адвокаты лучше. Сегодня можно найти вполне нормальную форму договора и это не так важно. Законом установлены четкие основания для оспаривания сделок. Самые распространенные на сегодня – это либо продавец не понимал, что продавал или не отдавал отчет своим действиям при продаже квартиры (к примеру, психически не здоров, злоупотребляет спиртными напитками или наркотическими средствами или в силу преклонного возраста не осознавал, что подписывает и т.д.), либо продавец действовал помимо своей воли (например, его заставили), либо настоящий собственник вообще не подписывал договора. Конечно, все эти основания надо еще доказать в суде. И здесь содержание договора не сильно спасет тебя, если даже все будет красиво и по закону написано. Есть основные пункты, которые обязательно должны быть в договоре и которые практически все специалисты знают, а все другие как бы ты их красиво не прописал, не спасут от расторжения сделки. Важно, чтоб форма была правильной, но если там, где-то в предыдущих сделках, квартира выбыла помимо воли собственника, то не спасет ничего, любые пункты даже самого распрекрасного договора.
- А агентства недвижимости, которые проводят сделку, несут материальную ответственность?
- Нет. Они сопровождают сделку. Находят продавца или покупателя, организуют встречу, ведут переговоры, помогают провести взаиморасчеты и все. Их ответственность только в рамках договора, они же ее не страхуют.
- Может тогда через нотариуса. Он может и не лучше проверяет, но хотя бы у него есть страховка.
- Максимально известная мне сумма страхования ответственности нотариуса - 14 млн. рублей. Что это за страховка. Это две однокомнатные квартиры в Москве. А у него по 10 сделок в день оформляется. Кроме того, что нотариус проверяет? Да, он может войти в базы, посмотреть, не находится ли квартира под арестом, нет ли на продавце непогашенных кредитов. А то объявит себя банкротом, и квартиру изымут в счет погашения долга. Это также может любой риэлтор сделать, если знает базы. Все это в открытом доступе. По бумагам все нормально и что ему скажешь на это. Нотариус – это, конечно, специалист с юридическим образованием, но, к сожалению, не панацея от мошенников.
- И как быть бедному покупателю в такой ситуации?
- Максимально проверять покупаемую квартиру. Если много переходов – то лучше не покупать. Продавец сильно пожилой – тоже задумайтесь. Особенно в случае, если он хочет получить деньги, не покупая ничего взамен. Мол, я уеду в деревню, куплю там дом и прочее…. Это опасно. Если покупает взамен продаваемой новое жилье, то здесь можно на 90% сказать, что перед вами не мошенник. Они, как правило, любят деньги забирать и исчезать. А риэлторы порой не любят альтернативы. Я всегда говорю покупателям, не бойтесь альтернатив, это для вас некая страховка. Опасно и наследство. Может там остались дети или внуки. К примеру, работал наследник за границей, приехал через год и…отсудил квартиру, свою долю в ней.
Я всем покупателям настоятельно советую сходить на место и поговорить с соседями. Они всегда знают больше, чем написано в бумагах. Это, поверьте мне, не будет лишним. А некоторые думают, что если они пришли в компанию, заключили с ней договор, то и сняли с себя всю ответственность. А зря! Деньги-то ваши, а не риэлтора.
- Тогда, может, поможет страхование титула квартиры?
- Это конечно поможет, но это же дополнительные вложения, а покупатели платить не всегда любят. Хотя договор со страховой компанией обеспечит вам бесплатную защиту в суде. Их юристы будут биться до последнего, кому же хочется платить. Так что есть резон страховать титул. Только вот страховую компанию найти порой довольно сложно.
- Скажите, а как судьи себя ведут? Они вникают в дело, слушают доводы адвоката?
- По-разному бывает. Бывает, что судья молодая, и она не очень хочет глубоко вникать в дело. Но чаще всего профессионально ведут. Но если даже судья по-человечески понимает обманутого покупателя, сочувствует ему, но помочь не может. По закону он должен изъять недвижимость, выбывшую против воли собственника. Если первый в цепочке перепродаж не продавал данную квартиру, то значит, она выбыла помимо его воли. И если это установлено в ходе судебного заседания, то каким бы распрекрасным и мудрым не был судья, он ничего не сможет сделать. Если только обманутый собственник – государство, и оно само виновато в утрате имущества, то здесь стала появляться положительная для добросовестного приобретателя практика. Если же связка «гражданин - гражданин», то квартира вернется тому, у кого ее отняли.
- Я где-то прочитал, что не стоит ждать того, что суд будет защищать обманутого
покупателя квартиры. На суд возложена обязанность разрешать спор,
и он не защищает обиженных и оскорбленных. Защищать призван
только адвокат. Вы согласны с этим?
- Суд должен действовать в рамках закона. Без учета личных симпатий, предпочтений.
А задача адвоката - проследить и настоять, чтобы при рассмотрении дела судом был применен закон, который защищает его доверителя.
- Скажите, а реституция работает? Если берешь у меня квартиру – то отдай обратно деньги!
- С кого их требовать? Тот, кто тебе отдал. А если у него нет. К собственнику претензии предъявлять нельзя, он денег не получал. Все претензии только к мошеннику. А что с него взять? Они, как правило, бомжа выставляют в роли продавца и что? Посадят? Отсидел – вышел. Поэтому надеяться на это я бы не стала.
Совет всем: очень тщательно и скрупулезно подходить к проверке покупаемой недвижимости. Не спешить. Не кидаться туда, где низкая цена. Всегда помните о бесплатном сыре, который бывает только в мышеловках. Так же очень тщательно нужно выбирать посредников. Крупная компания не всегда является залогом успеха. И если вас что-то настораживает, что-то не нравится в истории квартиры, то такую недвижимость лучше застраховать. Не пожалейте несколько десятков тысяч на страховой полис, чтобы в дальнейшем спасти миллионы, потраченные на покупку квартиры.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Количество показов: