Все больше россиян выбирают дом в качестве основного места для проживания, поэтому важным становится наличие постоянной регистрации. Стоимость домов на землях ИЖС на 70% выше, чем по остальным объектам. А за проживание в организованном коттеджном поселке придется доплатить двукратную стоимость. Об особенностях рынка ИЖС и отличительных характеристиках такого жилья – в обзоре Циан.Аналитики. П Стоимость дома на землях ИЖС – на 70% выше, чем по домам на участках для садоводства. С 2020 года рост цен на дома на землях ИЖС и для садоводства оказался сопоставимым: 2,2-2,3 раза. П Площадь домов ИЖС на 37% выше, чем для домов на землях садоводства. За три года дома ИЖС “потеряли” четверть своей площади, дома для садоводства - всего 6%. П Самая распространенная площадь земельного участка ИЖС: 6-12 соток. П Всего 3,6% домов в продаже в России доступны в организованных коттеджных поселках. За год доля выросла на 1 п.п. Количество домов в организованных поселках увеличилось за год на 29%. П Наибольшая доля домов в организованных поселках от всего объема в продаже – в столичном регионе (14,5%) и Ленинградской области (8,3%). Доля увеличивается на фоне растущей девелоперской активности. П Дома в организованных коттеджных поселках дороже в два раза. П Дома ИЖС в организованных поселках столичного региона на 82% дороже, чем дома ИЖС вне КП. I. Постоянная регистрация в доме обойдется дороже на 70% Средняя стоимость дома на участке для ИЖС в среднем в России – на 70% выше, чем по домам на участках под садоводство. В 2021 году ценовая разница была двукратной, но за счет постепенного сокращения площади домов для постоянного проживания, разница в бюджете снижается. Средняя стоимость дома в России на участке ИЖС 11,7 млн рублей, что на 17% выше, чем год назад. По домам на землях садоводства – 6,9 млн рублей, + 26% за год. За три года – с 2020 по 2023 год – средняя стоимость дома в России на землях ИЖС увеличилась в 2,2 раза, по домам на землях садоводства - в 2,3 раз. То есть объекты для постоянного проживания и “сезонного” дорожают сопоставимыми темпами, причем основной рост пришелся на 2021-2022 год (+60% и 66% соответственно). А в 2022-2023 гг. больше дорожали дома на землях садоводства. Средняя стоимость дома (ИЖС/для садоводства), млн р., РФ


ИЖС
Динамика за год, %
Садоводство
Динамика за год, %
мар.20 5,4
3,0
мар.21 6,3 15% 3,3 11%
мар.22 10,0 60% 5,5 66%
мар.23 11,7 17% 6,9 26%
Источник: Циан.Аналитика 
Среди регионов только в Иркутской области дома на землях ИЖС – ниже в среднем по стоимости, чем дома на землях садоводства (-3%). Разница в 10% также для Северной Осетии. По всем остальным субъектам РФ дома ИЖС – дороже. Разница более чем в три раза – в Белгородской области (285%), Коми (256%), Брянской области (243%), Кировской области (229%), Курской (201%). В Москве дома на землях ИЖС дороже на 80% (36,35 млн против 20,14 млн), в Московской области – на 158% (28,3 млн против 10,96 млн соответственно). В целом по Московскому региону – 32,3 млн стоят дома на землях ИЖС и 15,6 млн - на землях для садоводства. II. Площадь домов ИЖС на 37% выше, чем для домов на землях садоводства Весной 2023 года на загородном рынке отмечена минимальная разница в площади домов ИЖС и на землях садоводства: 157,2 кв. м против 114,4 кв. м (37%). Три года назад – в 2020 году дома ИЖС в продаже в среднем в России были по площади на 73% больше: 210,8 кв. м. и 121,7 кв. м. соответственно. То есть за три года дома на землях ИЖС стали меньше по площади на четверть, тогда как дома на землях садоводства «потеряли» всего 6%. Самые большие дома на землях ИЖС по площади в продаже сейчас (от 250 кв.м в среднем) – в Ингушетии, Санкт-Петербурге, Москве, Чечне, Смоленской области и Московской (преимущественно в столичных регионах и с наиболее развитым рынком индивидуального жилищного строительства). И наоборот, самые небольшие средние площади ИЖС – до 100 «квадратов» - в Забайкалье, Новгородской области, Курганской, Тыве и Алтае. 
 III. Половина домов на землях ИЖС - на 6-12 сотках Площадь участка с домами также снижается. Самая распространённая площадь участка для дома ИЖС – 6-12 соток (48%), в 2020 году – 46%. Рост произошел за счет снижения доли объектов на участках большей площади: 23% на 12-25 сотках против 27% три года назад. Только 6% домов ИЖС – на участках от 6 соток. Для тех, кто выбирает земли садоводства вместо ИЖС, самая распространенная площадь земельного участка – также 6-12 соток (62%), то только каждый десятый объект – на площади 12-25 соток. То есть покупатели переплачивают при покупке дома ИЖС не только за его юридический статус, но и – за большую площадь участка в среднем. Максимальная доля домов на участках от 25 соток (более четверти) – в Липецкой, области и Чувашии. Средняя площадь участка для домов в продаже, РФ: ИЖС и Садоводство
ИЖС
2020 2021 2022 2023 Садоводство 2020 2021 2022 2023
Менее 6 соток
20% 21% 24% 23% 21% 23% 24% 26%
6-12 соток
46% 45% 46% 48% 65% 62% 62% 62%
12-25 соток
27% 26% 23% 23% 12% 12% 11% 10%
более 25 соток
8% 9% 7% 6% 3% 3% 3% 2%
Источник: Циан.Аналитика IV. Дома в организованных коттеджных поселках дороже в два раза Отсутствие инфраструктуры для загородного дома является одной из основных проблем. Решении вопроса – приобретение дома в организованном коттеджном поселке, где девелоперы предусматривают определенный инфраструктурный набор. Но всего 3,6% всех домов в продаже представлены в таком организованном формате. Год назад – в марте 2022 года – в среднем по РФ доля домов в организованных поселках составляла 2,6%. Количество таких вариантов за год выросло на 29%, домов вне организованных поселков – снизилось на 9%. Такая динамика становится следствием выхода новых проектов от застройщиков, осваивающих загородный рынок, как новое направление. Наибольшая доля домов, реализующихся в организованных коттеджных поселках, в столичном регионе (5,5 тыс. домов в марте 2023 года или 14,5%). Год назад 3,8% или 12,9%. Стоимость домов в организованных коттеджных поселках столичного региона – практически в два раза выше, чем по остальным домам: для Москвы и Московской области в среднем 40,6 млн рублей против 23,2 млн. Год назад разница была также двукратной: 43,4 млн против 21,2 млн. Помимо собственной инфраструктуры, единого архитектурного стиля, охраняемой территории, покупатели коттеджных поселков имеют на выбор большие площади. В коттеджных поселках это в среднем 304 кв. м против 210 кв. м в других домах. Если столичным покупателям, помимо принадлежности дома к коттеджному поселку, принципиален и статус ИЖС, то средняя стоимость становится еще выше: 52,8 млн рублей в коттеджном поселке за 349 кв. м против 29 млн за «неорганизованные» варианты, площадь по ним – 260 кв.м. Разница – 82%. Помимо столичного региона, больше 5% от общего объема предложения дома в КП занимают в Ленинградской области (8,3%), стоимость таких домов – 16,2 млн против 9,8 млн по остальным вариантам. В других регионах доля домов в организованных поселках еще ниже: жители пользуются городской инфраструктурой. В коттеджных поселках в среднем удастся приобрести дом на чуть большей площади участка. Например, в столичном регионе, где почти каждый седьмой дом в продаже – в коттеджном поселке, для 30% таких домов расположены на 12-25 сотках против 26% для «неорганизованных» домов. Площадь участка менее 6 соток имеют всего 6% домов в КП. «На протяжении последних трех лет, распределение «новинок» загородного рынка на землях ИЖС и для садоводства не меняется: на три новых дома ИЖС выходит один дом на землях для садоводства, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. – То есть у россиян действительно появляется больший выбор домов для постоянного проживания. Однако объектов именно в коттеджных поселках – минимальное количество, в среднем в 2023 года в РФ только 4% домов ИЖС вышли в продажу в рамках КП, в 2020 году эта доля была еще ниже: 2,5%. На фоне рекордных объемов ввода жилья населением, одновременно остается практически неосвоенная ниша для строительства полноценных коттеджных поселков. Именно отсутствие общедоступной инфраструктуры становится одной из причин, по который загородный формат подходит не каждому. И без крупных инвесторов ситуация мало меняется».

Компания: ЦИАН

Количество показов: