Программе Московской реновации 6 лет. Эксперты Циан выяснили, осталась ли еще возможность купить жилье с перспективой скорого переезда, насколько жилье в новых домах под переселение дороже, чем в хрущевках, намного ли просторнее новые квартиры. П На вторичном рынке Москвы около 1,5 тыс. квартир продаются в домах, попадающих под реновацию. По сравнению с прошлым годом выбор увеличился, как и в целом на рынке готового жилья. Относительно периода до старта программы выбор, наоборот, сократился. П Жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше. Всего 4% квартир продаются в домах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения – до 2024 года. Собственники не готовы расставаться с недвижимостью и ждут переезда. П Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена кв. м в домах с расселением до 2024 года на 2% выше, чем в домах со сносом во вторую волну (2025-2028 гг.) и на 12% дороже, чем в домах третьей волны (2029-2032 гг.). П Полученные квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках. Новое жилье стало просторнее, главным образом, за счет увеличения нежилой площади: средняя площадь кухни в новых домах – выше на 68%. П Стоимость квадратного метра в новом доме – в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. В отдельных районах разрыв составляет от 2% до 36%
- В продаже 1,5 тыс. лотов в хрущевках под снос
В хрущевках под снос в феврале 2023 г. на продажу выставлено около 1,5 тыс. лотов. Относительно прошлого года выбор увеличился с 1,2 тыс. лотов. Рост объема предложения укладывается в общерыночные тренды (32 тыс. квартир продавалось год назад, 45 тыс. объектов доступно сейчас). Если сравнить ситуацию с 2016 г., когда еще не было известно о программе, выбор в домах под реновацию значительно сократился. Тогда в домах, попавших в итоге в программу, в продаже было доступно 3,8 тыс. объявлений - или около 8% от числа всех лотов (примерно на уровне их доли в городской застройке). После анонса программы показатель быстро снизился до 2.0-2.5% (и оставался на этом уровне с середины 2017 до конца 2020 года) - тогда в продаже было около 1 тыс. лотов. После публикации подробной адресной схемы по переселению число объявлений в таких домах выросло до 3,5-4,0% (прежде всего, за счет тех, кто продавал жилье в домах, попавших во вторую и третью волны расселения (2025-2028 гг. и 2029-2032 гг.). На начало февраля из заявленных под снос ~5 тыс. домов полностью расселены 378 домов, 156 из них уже снесены.
- Что можно купить?
Объем и структура предложения в продаже напрямую зависит от запланированного года расселения - чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться со своей недвижимостью. В настоящее время всего 4% квартир из всего объема хрущевок под снос продаются в домах первой волны расселения (до 2024 г.). Ждать новоселья более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025-2028 гг. приходится 30% от общего объема предложения в продаже в пятиэтажках под снос. Самый большой объем предложения (66% лотов) - в домах третьей волны расселения (2029-2032 гг.). Год назад структура была схожей, только на вторую волну приходилось чуть большая доля - 33%, а на третью волну, наоборот, чуть меньшая - 63%. В самом начале программы структура предложения была более равномерной (хотя, конечно, домов первой волны было значительно меньше): на дома с расселением в 2020-2024 гг. приходилось около 20% лотов, с расселением в 2025-2028 гг. - около 35% лотов, с расселением в 2029-2032 гг. - около 45% лотов.
- Чем ближе срок переезда - тем выше цена
Средняя стоимость квадратного метра в домах, включенных в программу реновации составляет 272 тыс. рублей. Для сравнения, средние номинальные цены предложения в целом по вторичному рынку Москвы составляют 302 тыс. рублей за кв.м. (без учета элитного жилья). Стоимость квартиры в хрущевках под снос зависит от сроков расселения: самые дорогие лоты в домах, попадающих в первую волну - 294,8 тыс. рублей за кв.м., в домах второй волны расселения цены ниже - 289,6 тыс. рублей за кв.м., самые дешевые лоты в домах третьей волны - 263 тыс. рублей за кв.м. (их же больше всего в продаже). Распределение цен в домах под реновацию в зависимости от периода расселения
Период расселения
| Средняя цена кв.м., тыс. рублей | Насколько дома первой волны дороже |
2020-2024 гг.
| 294,8 | |
2025-2028 гг.
| 289,6 | на 1,8% |
2029-2032 гг.
| 263,0 | на 12% |
Источник: Циан.Аналитика
Лоты в домах под снос привлекают покупателей возможностью за меньшие деньги (чем на первичном рынке) получить квартиру в новостройке. В этом отношении интереснее, по понятным причинам, выглядят лоты в домах с близким сроком расселения. Это объясняет и их более высокую стоимость - на 2% выше, чем в домах второй волны расселения и на 12% выше, чем в домах третьей волны. В самом начале программы разрыв между ценами в домах, попадающих в разные волны расселения был не таким высоким: в домах всех трех периодов средние цены предложения были на уровне 150 тыс. рублей за “квадрат”.
- Хрущевки VS новостройки по реновации
С начала программы реновации в Москве построили уже более 3 млн квадратных метров нового жилья.
| В домах, построенных в рамках реновации, часть квартир выдается бывшим жильцам хрущевок, попавшим в программу, другая часть продается городом по аукциону |
Квартиры по аукциону составляют около 5-7% от общего объема квартир на первичном рынке. Уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице - 258 тыс. рублей за квадратный метр против 313 тыс. рублей в целом по новостройкам столицы (речь идет о начальной цене торгов, во время проведения аукциона стоимость может повышаться до 30-35%). Некоторые квартиры, выданные новоселам в результате переезда, уже вышли в продажу на вторичный рынок. В феврале 2023 г. объем предложения составляет около 1000 лотов. С увеличением объема, введенного в рамках программы жилья, выбор на вторичном рынке подобных лотов увеличивается - в прошлом году их было в 2 раза меньше, 2 года назад - в 4 раза меньше, в 2020-2021 гг. - в 10 раз меньше.
Аналитики Циан сравнили характеристики квартир на вторичном рынке в хрущевках, которые еще только ждет снос, и квартир, в новых домах, построенных в рамках реновации.
Общая площадь квартиры +32%
Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к площади на уровне 14 кв.м. (или 32%): средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, – всего 44 кв. м., в новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, – 57,9 кв. м.
Значительнее других выиграли от прибавки в площади обладатели трехкомнатных квартир - сразу +17,3 кв.м. Если средняя трешка в пятиэтажке имеет площадь около 60 кв.м., то в новом доме – уже 77,5 кв. м. Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир: +8,5 кв. м. Сравнение средних площадей в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат
| Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница в кв. м | Разница в % |
1
| 31,3 | 39,8 | 8,5 | 27% |
2
| 44,6 | 57,8 | 13,2 | 30% |
3
| 60,2 | 77,5 | 17,3 | 29% |
В среднем
| 44,0 | 57,9 | 13,9 | 32% |
Источник: Циан.Аналитика Площадь кухни +68%
Значительно увеличилась площадь кухни. Средняя площадь кухонь в домах под снос всего 6,2 кв. м. (различия в квартирах разной комнатности незначительны) - в таком тесном пространстве невозможно с комфортом разместиться всей семье. В домах, построенных в рамках реновации, кухни просторнее - средняя площадь составляет 10,4 кв.м.
Т.е. прибавка в средней площади кухни в относительном выражении больше, чем в общей площади - +68% против +32%. В новых квартирах просторнее становятся и другие нежилые помещения - санузлы, коридоры, балконы. Именно эти «вспомогательные» помещения во многом определяют комфорт проживания в новом доме.
Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат
| Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница в кв. м | Разница в % |
1
| 5,9 | 10,2 | 4,3 | 73% |
2
| 6,1 | 10,3 | 4,2 | 69% |
3
| 6,6 | 10,7 | 4,1 | 62% |
В среднем
| 6,2 | 10,4 | 4,2 | 68% |
Источник: Циан.Аналитика
Стоимость +19%
Средняя стоимость квадратного метра в новом доме, построенном в рамках реновации, в среднем составляет 322,7 тыс. рублей, в хрущевках под снос - 272 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
В разных районах Москвы (с большим предложением на вторичном рынке как в пятиэтажках, так и в новостройках) разрыв между стоимостью “квадрата” составляет от 3% (Северное Измайлово) до 36% (Черемушки).
Сравнение средней стоимости кв.м. в хрущевках и новых домах по программе реновации
Район*
| Средняя стоимость кв. м в хрущевке | Средняя стоимость кв. м в новом доме | Разница в цене |
Головинский
| 255,3 | 321,2 | 26% |
Кузьминки
| 256,6 | 299,3 | 17% |
Люблино
| 250,0 | 265,3 | 6% |
Марфино
| 285,5 | 306,3 | 7% |
Можайский
| 274,9 | 295,9 | 8% |
Северное Измайлово
| 258,8 | 267,7 | 3% |
Северное Тушино
| 263,5 | 285,9 | 8% |
Фили-Давыдково
| 323,1 | 375,0 | 16% |
Хорошево-Мневники
| 311,4 | 357,2 | 15% |
Царицыно
| 259,5 | 284,3 | 10% |
Черемушки
| 289,0 | 392,2 | 36% |
В среднем
| 272,0 | 322,7 | 19% |
* проанализированы районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации Источник: Циан.Аналитика
«При переезде в рамках программы реновации собственник получает прибавку в треть по площади и в 19% по стоимости “квадрата”, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В домах со сроком расселения до 2024 г. осталось очень мало лотов в продаже (менее 100 штук.) - продавцы не готовы расставаться с возможностью получения квартиры в новостройке, а покупатели стремятся стать собственниками будущих квартир в новостройках за стоимость ниже рыночной. Долго ждать переезда не хотят ни собственники, ни покупатели, поэтому квартир в домах под снос во вторую и, особенно, третью волны реновации на вторичном рынке много. К тому же инвестиции в хрущевки – сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Конкуренция на рынке сейчас очень высокая, и покупатель хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд».
Компания: ЦИАН
Количество показов: