Искусство бизнес-процессов | Девелоперы стали проявлять интерес к технопаркам

В технопарках сегодня располагаются деловые центры, выставочные площадки, учебные заведения, предприятия, лаборатории, исследовательские институты, базируются как крупные компании, так и стартапы. Но главная особенность этих территорий — ​в научной составляющей, в объединении ее с технологической и технической базой для реализации различных инноваций. По сути своей это уникальные объекты, поскольку наладить бизнес-процессы на площадке с сотнями компаний совершенно разного профиля, да еще и взять на себя при этом функции по акселерации стартапов — ​это настоящее искусство. К такому выводу пришел ДН, изучив российский рынок технопарков.


144_CRE_2.jpg

Путаница в понятиях
В нашей стране технопарки появились недавно в отличие от западных стран. В Европе и Америке этот формат давно понятен и, как отмечает президент ГК «Основа», председатель совета директоров IT-технопарка «Физтехпарк» Александр Ручьев, представляет собой комфортную среду для развития и становления бизнеса на сильной научной базе, площадку для выращивания стартапов, поиска и развития ярких идей, которые могли бы вырасти в «единорогов». «В России же под технопарками иногда подразумевают абсолютно разные проекты, чаще всего, обычные офисные здания», — ​говорит он. Другие игроки рынка недвижимости тоже отмечают небольшую путаницу в определении этого сегмента. Некоторые эксперты к технопаркам относят индустриальные парки — ​специально организованные территории для размещения производств.
Если даже в бизнес-сообществе на этот счет мнения расходятся, то что говорить о простом обывателе, которому и вовсе сложно разобраться, что «с чем едят». Естественно, что самым известным и узнаваемым для них является технопарк «Сколково», поскольку об этой площадке много пишут в журналах и газетах, упоминают в телевизионных новостях. Это действительно классический технопарк, где размещаются около 250 компаний-резидентов, специализирующихся на приоритетных областях: IT, ядерной и биомедицинской технологиях, энергетической эффективности, телекоммуникациях и космосе. Но эта площадка, конечно же, не единственная в стране. «Всего в России действуют более 150 технопарков и индустриальных кластеров. С 2014 года их количество удвоилось», — ​приводит данные официальный представитель A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis, Евгения Лучицкая. Наибольшее число технопарков сосредоточено в Москве и Московской области — ​свыше 30 объектов совокупной площадью более 2 млн м². По прогнозам экспертов, их число в ближайшие три года увеличится до 50.
Партнер, генеральный директор Q1 Group Екатерина Ньюман говорит, что требования к строительству технопарков прописаны в национальном стандарте. «Как правило, это новые здания, площадь их должна составлять не менее 5 тыс. м², территория — ​занимать не менее 3,5 га. В большинстве случаев технопарк — ​это кластер офисных, складских и производственных площадей — ​складских в наименьшей степени, поскольку основная специализация технопарков сегодня — ​IT-отрасль», — ​уточняет она. Однако в Москве технопарки — ​это не обязательно новое строительство. Чаще всего они располагаются на территории бывших заводов, например, «Слава», «Мосгормаш», «Калибр», «Сапфир». С одной стороны, как отмечает директор по девелопменту KR Properties Александр Подусков, помещения заводов полностью подходят под функционал технопарков, они спроектированы таким образом, что позволяют разместить склады, производства, лаборатории и т. д. Но с другой стороны, здесь сложно использовать современное оборудование, требующее совершенно иных нагрузок. Инженерные сети либо приходится полностью переделывать, либо мириться с существующими мощностями и технологиями. В качестве исключения эксперт приводит московский технопарк Pererva, построенный в формате Light Industrial. «Комплекс состоит из десяти автономных зданий. Все производственные модули построены с нуля с учетом современных требований к инженерным системам. Часть помещений будет отдана под инфраструктуру. В старом фонде обычно не предусматривалась подобная функция, а ведь она критически важна для комфортной работы. Объектов такого формата — ​гибких, современных, с проработанной системой логистики и развитой инфраструктурой для резидентов — ​в ближайшие десять лет станет больше», — ​считает эксперт.

В компании «Рота Индустрия» называют преимущества индустриальных проектов greenfield и brownfield, то есть площадок вновь создаваемых и реконструируемых. «Первый формат позволяет крупным компаниям выстроить инженерную инфраструктуру под себя. Второй — ​дает возможность в максимально сжатые сроки запустить проект на уже имеющейся базе. На таких площадках обычно уже есть постройки и коммуникации, оставшиеся от прежних производств. Такой вариант больше подходит для малого и среднего бизнеса», — ​поясняют эксперты.
144_CRE_3.jpg

Акселерация для стартапов
Еще один классический представитель технопарка — ​«Физтехпарк». На его площадке объединены как крупные IT-корпорации, так и молодые, перспективные компании, Направления их работы охватывают разные сферы — ​робототехнику, микроэлектронику, блокчейн и пр. Технопарк предлагает своим резидентам не только высокотехнологичную инфраструктуру, но и программы интенсивного развития стартапа через обучение, нетворкинг, экспертную и менторскую поддержку. Здесь регулярно проходят акселерацию десятки стартапов, проводятся разнообразные профильные конференции, деловые встречи, хакатоны. К моноотраслевым технопаркам эксперты относят также «Рикор» (информационно-коммуникационные технологии) и «Фотонику» (оптика и фотоника). Среди многоотраслевых называют Nagatino-i-Land (60 компаний различного профиля, из них около 40 производственных компаний), «Строгино», нанотехнологический центр «ТехноСпарк».

Александр Ручьев уверен, что для успешной работы у технопарка должен быть свой профиль, идея, хорошая транспортная доступность, развитая собственная (кафе, рестораны, спортзалы) и внешняя инфраструктура. «Рядом должны быть расположены профильные вузы с фундаментальной научной базой, сотрудники и студенты которых могли бы привносить свежие идеи, новые, прорывные знания. Инфраструктура самого технопарка должна позволить резидентам осуществлять свою деятельность в формате 24/7. В идеале технопарки должны предусматривать в том числе апартаменты или гостиницы. «Физтехпарк», к примеру, находится рядом с Московским физико-техническим институтом (МФТИ). Именно его выпускники предложили идею создания технопарка, которую поддержало правительство Москвы и Министерство связи РФ. По сути, это первый технопарк в сфере IT, создание которого было инициировано теми, кто затем стал его резидентом и сегодня занимается его управлением», — ​добавляет он.

В Московском регионе, по словам коммерческого директора RDI Валерия Кузнецова, среди арендаторов технопарков наиболее широко представлены компании логистического сектора, пищевой, автомобильной, строительной промышленности, производители товаров народного потребления и электроники. «Большую часть площадей (70%) занимают логистические операторы и складские организации, на промышленные компании приходится около 30% площадей. В качестве резидентов наиболее привлекательны западные компании. Они пунктуальны в исполнении своих обязательств, в том числе финансовых. У них намного более серьезные финансовые, юридические, репутационные возможности, чем у тех, кто работает только на национальных рынках. Маловероятно, что крупные иностранные партнеры перестанут платить за аренду. Кроме того, выбирая штаб-квартиру для офиса или производства, западные компании рассчитывают на долгосрочные отношения. Менее надежны небольшие компании. У них выше риски — ​бизнес-модель еще не отработана, и нет подушки безопасности. Серьезные изменения законодательства или внешние обстоятельства могут стать форс-мажором для таких фирм», — ​рассказывает он.

Евгения Лучицкая, ссылаясь на данные исследования Ассоциации кластеров и технопарков России, говорит, что средние ставки на офисы в технопарках (с учетом московских объектов) находятся на уровне 6 тыс. руб. за «квадрат» в год. «В столичных объектах арендные ставки на офисы варьируются от 8 до 24 тыс. руб. (в «Сколково»). При этом уровень вакансии в столичных технопарках не превышает 5%, тогда как в деловых центрах Москвы, по данным CBRE, в III квартале 2019 года доля свободных помещений достигала 10,3%», — ​сравнивает она.

Преференции резидентам
Эксперты рынка сходятся в одном: главное преимущество технопарков — ​это наличие различных преференций и льгот для резидентов, и не только. «Столичные власти поддерживают технопарки за счет льготной ставки годовой арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка: сейчас она составляет 0,01% для технопарков и технополисов и 0,3% для промышленных комплексов. Кроме того, управляющая компания полностью освобождается от налога на имущество. Минимизируется и земельный налог (до 0,7%). При расходах на строительство коммунальной, технологической и транспортной инфраструктуры, а также зданий для резидентов управляющая компания получит возмещение затрат на уплату процентов по кредитам», — ​перечисляет Евгения Лучицкая и добавляет, что еще резиденты могут арендовать в технопарке не только помещения, но и лабораторное или производственное оборудование. «Особый статус технопарков позволяет получать резидентам все эти услуги по более низким ставкам, а также рассчитывать на налоговые льготы (ставка налога на прибыль составляет 12,5%)», — ​уточняет она.

Инвестиции в строительство технопарка могут варьироваться от нескольких десятков миллионов до сотен или даже миллиардов рублей. В ближайшее время компания «Рота Индустрия» выведет на рынок несколько индустриальных парков: «Дубровки», «Цернское», «Никольское», «Митрополье» и др. «Вложить в развитие проектов компания планирует 2 млрд руб. собственных средств», — ​рассказали в компании. Еще пример. Сумма инвестиций в технопарк М4 (типа greenfield), расположенный в 8 км от Москвы на Каширском шоссе, по словам Валерия Кузнецова, составила $30 млн. Объект занимает 108 га, его территория зонирована таким образом, что здесь могут размещаться и предприятия пищевой промышленности, и другие производства. «При варианте built-to-suit девелоперу выгоднее строить технопарк типа greenfield. Доход в этом случае образуется из продажи земли, услуг по созданию инженерных сетей и подряда на строительство предприятия. Если выбран иной путь (не built-to-suit), то прибыль складывается из стоимости участка и подведения коммуникаций. При этом, когда есть необходимые лимиты по газу, электроэнергии, воде, то отсутствуют затраты на подведение коммуникаций. К тому же получается серьезная экономия времени, а это деньги. Если резидент найдет подходящее место для организации производства в парке brownfield, то он, скорее всего, этим удовлетворится. Но этот вариант ограничивает возможности клиента. Здесь, к примеру, сложно организовать вредные производства с большой санитарно-защитной зоной», — ​поясняет эксперт.

Александр Ручьев говорит, что технопарки способствуют развитию бизнеса и внедрению новых технологий. «Попадая в технопарки, небольшие компании или стартапы растут, набирают обороты и могут даже превратиться в крупные международные компании. А вместе с ростом они создают большое количество рабочих мест, платят налоги, которые потом идут на строительство объектов социальной инфраструктуры, ремонт и строительство новых дорог и прочее», — ​перечисляет он. Одним словом, технопарки привлекательны как для резидентов, так и для государства и управляющих компаний. В небольших городах России, в том числе Подмосковья, технопарки выступают градообразующими предприятиями. Эксперты компании «Рота Индустрия» тоже говорят о том, что Московская область заинтересована в развитии индустриальных парков, так как это влечет развитие промышленности, увеличение ВВП региона, как следствие, создание новых рабочих мест и, самое главное — ​увеличение отчислений в бюджет. Поэтому власти содействуют в решении вопросов с подведением коммуникаций, организации инфраструктуры и снижении административных барьеров.

Далеко пойдет
Игроки рынка недвижимости консолидированы еще и в вопросе дальнейших перспектив технопарков. Они считают, что этот сегмент коммерческой недвижимости имеет большой потенциал для развития не только в Московском регионе, но и в России в целом. Этому способствует, в том числе, как считает Валерий Кузнецов, проводимая политика импортозамещения. «В ближайшие три-пять лет возможно открытие еще около десятка технопарков, в основном на базе институтов, развивающихся с государственным участием», — ​прогнозирует Екатерина Ньюман. Причем многие проекты уже заявлены. Например, в этом году власти Москвы инициировали создание научно-технологической долины МГУ «Воробьевы горы» и космического научно-производственного центра имени М. В. Хруничева.

Коммерческий же успех таких технопарков, как отмечает Александр Ручьев, во многом зависит от формата самого кластера, работы управляющей компании и, конечно, экономической среды в целом. По его мнению, важна активность управляющей компании, которая должна взять на себя роль модератора и с учетом действующей инфраструктуры давать возможность резидентам общаться между собой, обмениваться идеями, налаживать полезные деловые связи. Без этого технопарк превратится в обычный бизнес-центр. 
144_CRE_6.jpg

Источник: Дайджест Недвижимости | Ноябрь 2019 | № 144