Переходя на новые рельсы | Как реформа жилищного строительства поворачивает девелоперов к покупателям

В этом году старую поговорку «ничто не вечно под Луной» отечественный рынок недвижимости оправдывает как никогда. Встряски по тем или иным поводам сопровождали все прошедшие годы его существования, но текущий связывают с серьезной реформой — ​переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, то есть более тесное вынужденное взаимодействие с банками, непрямое — ​с покупателями, удорожание себестоимости строительства и многое другое.
В группе компаний (ГК)«КОРТРОС» считают, что реформа, пока еще только начинающая проявлять себя на практике, со временем структурно изменит рынок. Как именно и что происходит уже сейчас? Об этом ДН по пунктам рассказал генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав КИСЕЛЕВ.


генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав КИСЕЛЕВДевиации переходного периода
— Известно, что строительная отрасль вносит существенный вклад в динамику роста ВВП страны. Поэтому показатели этой сферы во многом определяют успех российской экономики. Количественные данные по вводу жилья за восемь месяцев текущего года по России уже известны. За этот период введены в эксплуатацию 42 млн м² объектов. Прирост по сравнению с прошлым годом составил 7%. Удастся ли выполнить план этого года — ​80 млн «квадратов» — ​пока неясно. По всей видимости, позитивным может стать и результат 75 млн м², что соответствует уровню 2018 года.

В связи с происшедшими законодательными нововведениями положение на рынке противоречиво. Российская строительная отрасль пока не встала на новые рельсы. И это хорошо показывает текущая рыночная ситуация. Конец лета — ​начало осени в целом по стране характеризуются негативной динамикой с точки зрения продаж. В частности, по итогам августа продажи снизились на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по среднему числу сделок последний месяц лета оказался даже хуже, чем январь — ​самый неактивный временной бизнес-период в году. Отчасти этому есть объяснение: I полугодие перетянуло на себя потребительский спрос II полугодия из-за приближения новой системы в работе девелоперов. Такие девиации всегда характерны для переходного периода.

Но мы видим, что Минстрой РФ задумывается о перспективах, вырабатывая стратегию развития строительной отрасли. Это важно и позитивно.
144_RR_KortRoss_4.jpg

Комплексный подход
Однако надо понимать, что ввод в июле 2019 года новой системы финансирования жилищного строительства — ​эскроу-счета и проектное финансирование — ​приведет к трансформации девелоперского рынка. Компании с огромным портфелем проектов могут оказаться в сложном положении. Их долговая нагрузка вырастет в три-четыре раза. Не каждый финансовый институт будет заинтересован увидеть в качестве партнера заемщика с таким долгом. А если учитывать цикл девелоперского проекта, то эти долги будут висеть на компаниях достаточно долго. Таким образом, существование игроков, накапливающих проекты — ​это пока вопрос без ответа.

В этой ситуации отрадно, что экспертные прогнозы, предрекающие уход с рынка примерно 30% компаний — ​пока не подтверждаются. По крайней мере, на столичном рынке. А вот на региональных — ​это еще вполне может случиться. Сегодня там остались точечные ключевые застройщики. В Москве это не так заметно, так как рынок более маржинальный. Причем и в столице, и регионах больше внимания привлекают к себе системные игроки — ​те, кто обеспечивают комплексное развитие территории. Органам власти проще и эффективнее давать результаты на крупных проектах. Например, только показатели «КОРТРОС» по вводу в эксплуатацию нового жилья по Екатеринбургу составляют 20%. И это объемы, которые поддерживаются реальным спросом. В частности, рост числа заключенных договоров по итогам восьми месяцев этого года в целом по компании достигает тех же 20% (в сравнении с аналогичным периодом прошлого года).
144_RR_KortRoss_2.jpg

Ставки сделаны
В вопросах покупательского спроса ключевым индикатором сегодня становится ипотечная ставка. Точнее — ​динамика ее снижения. В I полугодие ее процентный показатель соответствовал 10+, сейчас — ​9,9. Хотя за восемь месяцев прошлого года динамика снижения была выше. Да, за I полугодие этого года объем кредитов уменьшился на 14%, а в денежном выражении — ​на 3%. Но при этом растет средний размер кредита. Сейчас средняя сумма по кредиту составляет 2,2 млн руб. Для сравнения, в 2017 году она составляла 1,75 млн руб., в 2018-м — ​2,05 млн руб. Срок кредитования тоже растет, с 15 лет в 2017 году до 18 лет в текущем. Некоторые эксперты говорят о том, что уровень некачественных кредитов в России составляет 3%. Так это нормальный показатель для любого развитого рынка ипотеки. К примеру, в период ипотечного кризиса в США объем «больных» кредитов составлял все 8%.
144_RR_KortRoss_5.jpg

Финансовый интерес
Возрастает роль банков и в работе девелоперов. Не секрет, что требования к строителям со стороны банков ужесточились. Хотя к стабильным и понятным игрокам, компаниям, которые имеют определенные стратегии развития, наблюдается рост интереса. Некоторые банки борются за выгодного клиента. Это выражается в корректировке ставок проектного финансирования. Сегодня девелопер получает от банка две ставки — ​базовую и специальную ставку по кредиту. Мы имеем предложение — ​3,8% и 10,3%. Сегодня общая тенденция заключается в том, что по проектному финансированию ставка соответственно идет вниз. Позитивно то, что с банками уже можно вести серьезный разговор по поводу кредитования новых проектов и покупки земли. Два года назад такого рода продуктов в общем доступе не существовало, политика строилась на особых договоренностях. Сейчас банки это переводят в область стандартного продуктового предложения.
144_RR_KortRoss_0.jpg

Все флаги к нам
Особо стоит отметить и возрастающий интерес самих застройщиков к установлению партнерских связей. К этому их подталкивает и поиск новых источников небанковского финансирования, и стремление повысить качество и удешевить конечный продукт. Мы, к примеру, договорились с немецкими производителями мебели о поставках их продукции, чтобы получить доступные цены и качественное обустройство жилья.
Рынок испытывает дефицит профессиональных генподрядных организаций, и поэтому связи с зарубежными компаниями будут развиваться. На наших проектах в Москве, к примеру, работают турецкие компании, их мы выбираем на конкурсе.

В Екатеринбурге с нами сотрудничает китайская компания. И надо отдать должное дисциплине и финансовым возможностям этих партнеров.

Позитивным для строительной отрасли в этом ключе является и огромный выбор материалов и оборудования, который предлагает и отечественный и зарубежный рынки. Есть из чего выбирать.

Товар лицом
Сейчас со стороны девелоперов идет активный поиск площадок для новых проектов. При этом с точки зрения реализации новых проектов сейчас хорошо зарекомендовал себя прием смешанных форматов — ​среднеэтажного и высотного жилья. В этом вопросе хорошо заметно и смещение еще одного потребительского предпочтения. Если раньше огромное значение покупатель придавал плотности — ​расстоянию между объектами, то сейчас эта тема уходит на второй план. Это связано с тем, что люди уже понимают, что по-настоящему определяющим фактором в вопросах приобретения жилья является комфортная среда: наличие качественных социальных объектов, уютных, благоустроенных дворовых территорий и прочего. Нами, к примеру, в Екатеринбурге, который готовится принять летнюю Универсиаду‑2023, в районе «Академический» будут построены Дворец дзюдо и Академия тенниса.

Сегодня любой девелопер вынужден заниматься повышением качества продукта. А когда объемы большие и продолжают расти, то такую возможность найти сложно. Сегодня ключевыми являются темы дизайна и потребительского комфорта. Обеспечить такой баланс на крупных объемах — ​это суперискусство.
К тенденциям последнего времени можно отнести и стремление застройщиков продавать готовый продукт: для них это возможность показать «товар лицом», а для покупателя — ​это возможность быстрого переселения.

А вот и он — ​рынок покупателя
Также уже очевидно всем, что главным позитивным трендом рынка сегодня становится поворот застройщиков к клиенту. Одно из подтверждений этому — ​формирование офисов продаж. Используются самые разные нестандартные подходы. Офисы становятся не просто хорошо обустроенными помещениями для работы с потенциальными клиентами, но и местами общения для жителей, площадками для формирования «соседского» комьюнити. Этот подход мы протестировали в рамках проекта Headliner, это же применяем в рамках проекта IlOVE. Причем эта идеология максимально понятна и доступна покупателю. В рамках такой политики в 2017 году была учреждена премия «Headliner года». Эта премия нацелена на поиск и поддержку идейных лидеров, вносящих весомый вклад в развитие культуры, науки, бизнеса и общественной жизни. Такое начинание себя оправдало, премия приобрела популярность. Она оказалась интересна молодым и амбициозным людям. Отбор претендентов происходит за счет интернет-голосования, в котором приняли участие 30 млн человек. Все это интересно нашим клиентам и вполне отвечает задаче приобретения дополнительных конкурентных преимуществ для бренда компании. Более того, опыт возведения «именных» объектов мы стали сейчас распространять и в регионах. Так, например, дом под брендом Headliner появится в Перми.

Фокус на Москву
В целом в стройке у «КОРТРОС» сейчас находится свыше 830 тыс. «квадратов» недвижимости. В этом году сдача нового жилья в эксплуатацию составит 269 тыс. м². Общий объем текущих инвестиций в девелоперские проекты составил 16 млрд руб., что на четверть превышает наши прошлогодние вложения. Основные инвестиции и фокус внимания сделаны на московские проекты. Введен корпус первой очереди ЖК Headliner, строится вторая очередь. Активно развивается проект ILOVE. Новые стадии этих и других проектов мы, кстати, начали реализовывать уже по новой схеме — ​через эскроу-счета.

Наш ориентир по показателю выручки на 2019 год составляет 27 млрд руб. Мы уверенно движемся к этой цифре — ​плановые показатели за девять месяцев выполнены. Если сравнить с прошлым годом, то прирост по выручке у ГК «КОРТРОС» в этом году составит 17%. До окончания года еще больше месяца активной работы, и на этот период может прийтись максимум поступлений.  

Записала: Наталья КРОЛ

Источник: Дайджест Недвижимости | Ноябрь 2019 | № 144