Метры Эллады | Греция будет выдавать гражданство за деньги, вложенные в недвижимость

АВТОР Алексей АНДРЕЕВ


К существующей программе «Золотых виз» страна Эллады собирается добавить и программу «Золотых паспортов», став пятой страной в Евросоюзе, продающей свое гражданство за инвестиции в квадратные метры. Одна из главных преференций нового греческого паспорта – возможность жить и работать в любой стране ЕС. Не менее привлекательна и местная недвижимость – особенно по параметру «рентабельность инвестиций». По крайней мере -– с точки зрения перспектив роста цен и доходов от аренды.

Власти Греции сейчас активно работают над законопроектом, который позволит иностранцам получить гражданство за инвестиции в недвижимость. Чем могут быть привлекательны «греческие метры» для частных инвесторов из-за рубежа — ДН выяснил с помощью специалистов международного брокера недвижимости Tranio.ru.
Паспорт в обмен на жилье

Законопроект о предоставлении греческого гражданства за инвестиции в недвижимость в ближайшее время собираются внести на рассмотрение в правительство Греции. Чтобы получить гражданство, иностранный частный инвестор или компания должны будут приобрести греческую недвижимость стоимостью от €2 млн. Деньги надо выплатить при подписании договора полностью через кроссированный чек или банковским переводом на счет получателя. При этом счет должен быть открыт в греческом банке или кредитной организации, которую контролирует Банк Греции.

Кроме того, инвестор должен стать постоянным резидентом Греции. Для этого необходимо владеть жилой недвижимостью стоимостью от €500 тыс., которая будет считаться основным местом проживания. Инвестор также должен ежегодно выплачивать не менее €50 тыс. на содержание этой недвижимости.

Известно, что греческое правительство планирует установить для участников программы квоту — не более 200 одобренных заявок в год. Ожидается, что право на получение гражданства Греции также получат супруг (а), дети и родители инвестора.

Программа предоставления гражданства в обмен на инвестиции — способ привлечь иностранных инвесторов, что необходимо для развития страны. Греческое правительство пытается запустить паспортную программу во время ажиотажа из-за Brexit, когда многие инвесторы не из ЕС ищут новые рынки для покупки недвижимости. Правительство рассматривает возможность предоставления налоговых стимулов физическим и юридическим лицам для переноса налогового резидентства в Грецию.

После принятия данной программы гражданства за инвестиции Греция однозначно составит конкуренцию Кипру, Мальте, Черногории и Австрии в борьбе за иностранных инвесторов.

«Золотая квартирная виза»
Стоит напомнить, что с 2013 года в Греции уже действует программа «Золотая виза». По ее условиям, инвестор, приобретающий недвижимость в стране на сумму не менее €250 тыс., получает пятилетний вид на жительство (ВНЖ). В марте этого года программа была расширена и теперь включает покупку акций и облигаций.
Греческая «Золотая виза» — одна из самых дешевых в Европе: такой же минимальный порог предлагает Латвия, но по ее условиям инвестор должен выплатить 5%-ную пошлину, Португалия выдает ВНЖ за покупку недвижимости стоимостью от €350 тыс., Испания — €500 тыс., на Мальте инвестор должен инвестировать и в облигации, и в недвижимость, что поднимает стартовую сумму до €300 тыс., а на Кипре — до €330 тыс.

Большинство получателей греческого ВНЖ — инвесторы из Китая (47%), России (15%) и Турции (10%). Чаще всего охотники за «золотыми визами» покупают недвижимость в Пирее и в Афинах — на них приходится 27 и 25% выданных ВНЖ соответственно.

По данным Банка Греции, в I полугодии 2019 года прямые иностранные инвестиции (FDI) в греческую недвижимость составили около €736 млн. Для сравнения: за весь 2017 год страна привлекла €415 млн зарубежных инвестиций в недвижимость.

В погоне за доходностью
По данным Европейской комиссии, греческая экономика в 2018 году выросла по сравнению с 2017 годом на 2%, до €218 млрд (самый высокий показатель с 2007 года). К концу прошлого года квартальный рост ВВП Греции был в три раза выше среднего показателя по ЕС. И ближайшие годы данная тенденция сильно не изменится. По словам управляющего партнера международного брокера недвижимости Tranio.ru Георгия Качмазова, «сейчас наступил идеальный момент для входа на рынок недвижимости Греции. Если негативные события не нарушат равновесие рынка, можно ожидать, что в ближайшие два-три года цены на недвижимость вырастут более чем на 30%».

Однако тем, кто хочет получить потом высокую доходность, нужно торопиться: Банк Греции уже фиксирует с начала 2019 года резкий рост цен на жилую недвижимость. Так, цены на квартиры в целом по стране уже выросли на 7,7% по сравнению с прошлым годом. Во II квартале 2019 года цены на греческую недвижимость вообще увеличивались самыми быстрыми темпами за последние 12 лет.

Золотой век Афин
Соотношение цен на недвижимость и доходов в Греции сейчас одно из самых привлекательных. К примеру, для Афин, которые, согласно оценкам PwС, входят в топ-15 самых активных и перспективных рынков недвижимости в Европе, индекс Price to income ratio в I полугодии 2019 года был равен, по данным Numbeo, 10,4. Это значит, что семья со средним достатком потратит примерно 10—11 годовых зарплат, чтобы приобрести жилье площадью около 90 м². По сравнению с другими европейскими столицами это низкий показатель. Например, в этот же период в Лондоне price to income ratio составлял около 22, в Париже — 21, в Москве — 19, в Берлине — 11,5.

О том, насколько выгодно покупать жилье в стране, говорит и цена аренды — индекс Price to rent. В Афинах этот индекс равен 20,2 для центра города и 23,9 — для окраины. Это значит, что, если инвестор приобретет квартиру в центре Афин и начнет сдавать ее в аренду, он сможет отбить стоимость покупки через 20 с лишним лет. Квартира на окраине Афин окупится примерно за 24 года. Так что, чем выше price to rent, тем сложнее будет перепродать недвижимость. Для сравнения: в Лондоне price to rent равен примерно 34 для центра и 29 для окраины, в Париже — 39 и 42 соответственно, в Москве — 25 и 21,5, в Берлине — 30 и 28.

Возможность получать арендный доход — еще один показатель, с помощью которого потенциальный инвестор оценивает местный рынок жилой недвижимости. В Греции на арендный бизнес влияет туризм как один из ключевых секторов экономики.
С 2015 до 2019 года доходы от въездного туризма в Греции выросли более чем на треть и достигли €18,5 млрд. В 2018 году страну посетило 33 млн человек. Благодаря туризму сектор краткосрочной аренды ежегодно увеличивается на 25% и приносит владельцам около €2 млрд. В результате растет арендная плата и цены на недвижимость. Только в Афинах, которые лидируют на греческом рынке краткосрочной аренды в течение всего года, средняя арендная плата увеличилась в 2018 году более чем на 9%. Понятно, что в Афины, в отличие от курортных локаций, туристы приезжают и зимой, поэтому недвижимость там не простаивает даже в низкий сезон. В результате квартира в столице обеспечивает более привлекательную доходность, чем в любом другом месте в Греции, и является наиболее выгодным вариантом для вложения инвестиций. При этом чистая доходность от краткосрочной аренды в Афинах сейчас составляет 5–7% годовых против 3% в большинстве других европейских столиц.  

Источник: Дайджест Недвижимости | Октябрь 2019 | № 143