Запросы растут

На рынок премиальных новостроек девелоперы стали выводить меньше проектов: по итогам I квартала 2019 года стартовали продажи всего в двух проектах премиум-класса. Для сравнения, в I квартале 2018 года вышло пять новостроек этого сегмента, а в 2017-м — десять, сообщает управляющий директор компании «Метриум Премиум» Илья Менжунов. «Снижение объемов выхода в продажу новых объектов, полагаю, связано с предстоящим использованием счетов эскроу. Несмотря на то что до перехода на проектное финансирование осталось менее двух месяцев, власти до сих пор не представили утвержденные критерии, согласно которым девелоперы смогут продолжить работу по старым правилам», — отмечает эксперт.

Застройщики выжидают

Эту гипотезу подтверждает то, что в «строго элитной» недвижимости активность не снизилась. По итогам I квартала 2019 года стартовали продажи четырех новостроек в этом сегменте, это на один проект больше, чем за аналогичный период прошлого года. Правда, относительно I квартала 2017 года показатель все равно снизился. В элитном классе застройщики менее зависят от денежных поступлений дольщиков, поэтому на них переход на расчеты через эскроу-счета скажется не так, как на компаниях, работающих в бизнес-классе или даже в премиальном сегменте, где объемы строительства и продаж все же больше.

Несмотря на снижение темпов выхода новых проектов, за последние несколько лет предложение высокобюджетного жилья все же выросло. На настоящий момент оно увеличилось на 10% по сравнению с IV кварталом 2018 года — сегодня в продаже находится более 2 тыс. квартир. Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин отмечает, что сейчас для покупки и инвестирования в Москве доступны порядка 70 элитных новостроек. Средняя стоимость лотов в элитном сегменте составляет 164 млн руб., а в премиальном — 61 млн руб., сообщают в Knight Frank.

Покупатели активны

Покупатели, интересующиеся премиальными и элитными новостройками, ничего не выжидают и проявляют себя активно. По данным Knight Frank, за год активность покупателей выросла примерно в два раза. В I квартале 2019 года было заключено 260 сделок. «Мы также прогнозируем дальнейшую положительную динамику продаж и во II полугодии. Несмотря на достаточно нестабильное общее состояние экономики, наши клиенты в подавляющем большинстве решаются на покупку», — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. При этом, по словам эксперта, активизировался вторичный рынок, где растут и предложение, и спрос.

Активность покупателей проявляется не только в росте числа сделок, но и в повышении вовлеченности в процесс. Клиенты стали задавать больше вопросов и предъявлять больше требований к приобретаемому жилью. «Самый главный тренд, который можно выделить на московском рынке элитного жилья, — это возросшие запросы покупателей. Они стали намного более требовательными, хорошо разбираются в рынке, даже каких-то технических вопросах. Продать им что-то стало намного сложнее. При этом люди готовы платить даже большие деньги за недвижимость, но она должна быть очень высокого качества. Покупатели согласны платить именно за отличный продукт, полностью готовый к проживанию», — отмечает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Она считает, что в дальнейшем запросы покупателей будут только расти. Они будут еще лучше разбираться в предложениях на рынке, тщательнее подходить к выбору подходящего варианта, изучать всю документацию.

«Покупатель элитного жилья, с одной стороны, становится более рациональным и требовательным: все больше внимания уделяется не только концепции и эстетическим характеристикам элитных проектов, но и эффективности планировочных решений, разнообразию форматов и эксклюзивных предложений. В то же время эмоции остаются драйвером спроса: клубный дом класса de luxe обязан обладать wow-эффектом, чтобы быть востребованным на высококонкурентном рынке», — добавляет директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

Маленькое надоело

Одно из новых (а точнее, чуть забытых старых) требований взыскательных покупателей — просторные площади. «В последнее время на рынок вернулись клиенты, которые ищут просторное жилье. Они готовы вкладываться в проекты в самых высоких бюджетах, приобретая недвижимость на Остоженке. Это хороший знак, который говорит о стабилизации ситуации на рынке», — рассказывает Илья Менжунов. По его словам, спрос на просторные лоты сейчас превышает предложение, так как в последние годы застройщики стали строить более компактное жилье, часто отказываясь от квартир и апартаментов площадью от 500 «квадратов» и выше.

Андрей Соловьев подтверждает, что покупателей все чаще привлекают более дорогостоящие апартаменты и квартиры с большей площадью. По его данным, средняя площадь проданных элитных квартир и апартаментов в I квартале 2019 года составила 154 м², что выше прошлогоднего показателя на 22%. Также произошел значительный рост среднего бюджета покупки в элитном сегменте — с 90 до 138 млн руб.

Площади, которые выбирают покупатели, растут не только в элитном сегменте, но и в премиум-классе. Так, за один год средняя площадь проданных лотов выросла на 20%, составив 107 м², а средняя стоимость объекта — 60 млн руб., этот показатель вырос на 29% за год.

Отделка под себя

Около трети всего рынка элитных новостроек столицы в настоящее время — это квартиры с отделкой, рассказывает Дмитрий Халин. В данный момент 27% лотов на первичном рынке жилья премиум-класса экспонируются с готовой внутренней отделкой, хотя еще пять лет назад доля подобных объектов составляла лишь около 5% общего объема предложения. Спрос взыскательных покупателей смещается в сторону готового жилья, но при этом остается запрос на индивидуальные решения.

Сегодня девелопер обязан проявлять максимальную гибкость при реализации проекта, уверены участники рынка. «В элитном сегменте сегодня ценится персонифицированная отделка, которая допускает вариативность в отношении комплектации кухонь и бытовой техники, а возможность выбора при базовом отделочном решении востребована покупателями», — рассказывает Оксана Дивеева. В проекте Capital Towers, к примеру, предусмотрена возможность выбора комплектации кухни от застройщика или разработки всего интерьера квартиры с учетом вкуса и предпочтений покупателя.

Тонкости географии

Как всегда, на элитном рынке повышенное внимание уделяется локации проектов. Но ведущие направления в Москве продолжают меняться. По данным Knight Frank, по количеству сделок лидером стал район Хамовники, на него приходится около 20% сделок общего объема. Самыми востребованными районами по итогам I квартала 2019 года также стали Якиманка (13%), Замоскворечье (12%) и Тверской (12%). Самым непопулярным — Арбат (2% всех сделок высокобюджетного сегмента).

Самым недорогим районом остается Прес­ненский. Средневзвешенная цена за три месяца здесь сократилась на 5% и составила 507 тыс. руб. за 1 м². Это изменение произошло по причине выхода на рынок крупного проекта премиум-класса Lucky по привлекательным ценам. Самый дорогой район — по-прежнему Патриаршие пруды, где квадратный метр элитного жилья стоит более 2 млн руб., цена выросла на 10% за квартал.

Продолжается «поляризация» элитного рынка в отношении локаций и форматов проектов. Так, небоскребы премиум-класса сосредоточились в районе ММДЦ «Москва-Сити» и Красной Пресни, в то время как в границах Садового кольца превалируют клубные проекты и новостройки до 100 квартир, с небольшой собственной территорией. «Клубный формат и высокотехнологичные видовые небоскребы — сегодня наиболее востребованные категории элитного жилья. При этом у таких проектов совершенно разная целевая аудитория: клубный формат востребован для жизни семей с детьми, в то время как апартаменты в небоскребах более привлекают молодую ауди­торию», — отмечает Оксана Дивеева.

Одной из ярких тенденций последнего времени можно также назвать резкий рост количества проектов редевелопмента исторических зданий. Только в 2018 году на рынок вышло сразу девять подобных проектов, а всего в первичной продаже их сейчас 16. «Популярность редевелопмента связана с возможностью создать в историческом центре проекты с уникальными фасадами, высокими потолками и огромными окнами. Многие покупатели хотят приобрести именно такое жилье — уникальное и одновременно комфортное», — уверяет Дмитрий Халин.