«Мы будем жить теперь по-новому»

В частности, на фоне происходящего сейчас активного повышения ипотечных ставок и прогнозируемого увеличения себестоимости строительства 20% потенциальных покупателей постараются выйти на сделку до середины лета. Только так они успеют купить жилье на «старых» ипотечных условиях и по текущим ценам. К такому выводу пришли специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», оценившие перспективы перехода строительной отрасли на «новые рельсы».

В подтверждение своих слов аналитики рынка приводят такой факт: оказавшиеся в ситуации неопределенности российские застройщики стали менее восприимчивы к прессингу клиента, стремящегося снизить цену. Яркой иллюстрацией этого является, по их мнению, повсеместное сокращение среднего размера скидок — с рекордных 15% в 2015–2018 годах до нынешних скромных 5%. На этом фоне позиции покупателей слабеют, и им придется быстрее принимать решение о покупке. К этому их будет подталкивать и удорожание ипотеки, начавшееся прошлой осенью.

Напомню, сначала Банк России в сентябре 2018-го поднял — впервые с 2014 года (!) — ключевую ставку на 0,25 процентных пунк­та — до 7,5% (потом еще раз — в декабре — до 7,75%). На этом фоне, естественно, не осталось в стороне и банковское сообщество. На сегодняшний день повышение ипотечных ставок зафиксировано у всех ведущих игроков этого рынка. И рост ставок, кстати, не останавливается. Уже в начале 2019 года средние ставки по ипотеке откатились до уровня 2017 года, перешагнув психологический барьер в 10%. И вполне возможно, что к концу 2019-го они еще и могут вырастут до 12%.

На мой взгляд, на этом фоне подобные революционные перемены неизбежно приведут к существенному росту цен на квартиры. Сейчас, к примеру, уже понятно, что никаких вложений частных лиц в новостройки на «этапе котлована» в расчете на то, чтобы сэкономить на покупке — больше не будет. С лета в стране фактически будет продаваться только готовое жилье, так как деньги покупателей, попавшие на эскроу-счета — «заморозятся» до ввода объекта в эксплуатацию, и лишь после этого банк переведет их застройщику. Последний при этом вместо «бесплатных» денег дольщиков (составляющих, на минутку, около 80% текущих инвестиций в жилищное строительство в России) будет вынужден брать на стройку у банка недешевый, целевой кредит (так называемое проектное финансирование). Участникам рынка предстоит кардинально изменить финансовую модель своего бизнеса. И если, по оценкам специалистов «ИНКОМ-Недвижимость», крупные игроки отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, то для мелких грядущие перемены станут настоящим испытанием на прочность: в случае, если последние не найдут площадку с подходящей финансовой моделью, им придется покинуть рынок, либо они окажутся поглощены конкурентами.
Понятно, что большинство застройщиков сейчас успели накопить достаточный объем согласованных проектов, которого им хватит на какое-то время. Однако затем могут начаться сложности, способные привести к уходу до 30% девелоперов.

В любом случае, для «уцелевших» или правильно говорить — оставшихся — все эти нововведения приведут к созданию для них дополнительной финансовой нагрузки, которую они, естественно, «переложат» на покупателей. Даже по самым скромным оценкам — речь может идти о росте стоимости квадратного метра на 10–15%. При этом первый «ценовой скачок» — с прибавкой 1,5–2% за «квадрат» — на рынке уже наблюдался в июле прошлого года, когда все сделки с «первичкой» в рамках реформы были переведены под строгий банковский контроль (было введено так называемое банковское сопровождение застройщиков).

Также нужно понимать, что уже через год-два, когда запасы новостроек, выведенных застройщиками на рынок на «старых льготных условиях» (по разрешениям на строительство, оформленным до 1 июля 2018 года), начнут иссякать — вот тогда еще и объем предложения начнет резко сокращаться.

И тут уже говоря о перспективах и альтернативах рынка в целом, могу предположить, что очень скоро российские строители начнут проявлять гораздо больший интерес к возведению уже не жилья, а коммерческих объектов. В прошлом году в Москве, к примеру, впервые за последние два года уже резко вырос интерес девелоперов к возведению в городе новых торговых объектов и достиг 25% общего числа строящихся на рынке проектов.

Похожий тренд, к слову, характерен не только для крупных, институциональных, но и для частных инвесторов. Так, в частности, немалая часть «квартирных инвесторов», приобретавших ранее жилье не для себя, а с целью сохранения и приумножения собственных средств — в складывающейся ситуации тоже начали активно искать альтернативные инструменты для вложений. К примеру, стали еще больше осваиваться все в том же мире коммерческой недвижимости. К слову, активное «перетекание» частных инвесторов с рынка жилья в более доходный коммерческий сегмент (здесь они могут рассчитывать на ежемесячный рентный доход на уровне 10–14% годовых) — мы сами стали наблюдать еще в 2017 году, когда в торговые объекты, находящиеся под управлением нашей площадки, «частниками» было вложено около 750 млн руб. С тех пор портфель Aktivo вырос до 1,9 млрд руб. При этом изменился и средний клиентский чек — с 2,8 млн руб. в 2017-м до 5,2 млн — в 2018-м, что означает, что частные инвесторы стали вкладывать в коммерческий сектор все большие и большие суммы.