В поисках площадей

ОФИСНЫЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ЦИКЛИЧЕН, АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНСИЯ ИДУТ В КОРРЕЛЯЦИИ И ДВИЖУТСЯ КАК ЧАСЫ.

АВТОР: Наталья НИКИТИНА, исполнительный директор «К2 Бизнес-парка»

«Нынешние арендаторы стали более требовательными, кроме комфортной среды внутри офиса они хотят получить ее извне. Сегодня как никогда востребована концептуальная инфраструктура внутри бизнес-центра: кафе, магазины, салоны красоты. Обязательный элемент — парковка, и чем она вместительнее и дешевле обходится, тем лучше для арендатора».


Если представить циферблат, то офисный рынок может находиться как вверху, где стрелки часов показывают полдень, то есть 12 ч (ставки могут быть высокие), так и внизу, где стрелки указывают 18 ч (ставки могут быть низкие). То есть в тот момент, когда стрелки после полудня движутся вниз — наблюдается снижение ставок, и, наоборот, когда стрелки после 18 ч движутся вверх — ставки растут. Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда стрелки часов стремятся вверх. Однако говорить о достижении высоких ставок пока рано, так как вакансия на рынке сохраняется, и пока достаточно низкая. Это объясняется тем, что с экспозиции было снято много помещений, постепенно с рынка вымывается сток, «шоколадные» площади тоже уходят, при этом спрос остался на прежнем уровне, а нового предложения и свободных помещений нет. В какой-то момент, если рынок не пополнится новыми офисами, ставка поплывет вверх. Уже сейчас понятно, что в течение двух последующих лет предложений будет меньше. Кроме того, происходит ротация арендаторов по сегментам. Например, сейчас активнее всех развивается IT и сопутствующие IT продукты, такие как Delivery, Yandex такси, Uber т. п. При этом «сдулась» нефтяная отрасль, и здесь идет абсолютная корреляция с экономической ситуацией на рынке. Но есть компании, которые активно развиваются и подыскивают для себя большие площади. В зависимости от ситуации на рынке меняется поведение и арендодателей, и арендаторов. Пять основных предпочтений арендаторов на сегодня выглядят так.

Ставки ниже, срок аренды выше
Любой арендодатель хочет сдать офис в аренду по высокой ставке на длительный срок. Нынешние реалии таковы, что по низкой ставке владельцы зданий в настоящее время предлагают максимальный срок аренды — три года. Арендаторы же, как и прежде, рассчитывают на договоры пять-семь лет. До конца 2018 года ставка аренды на офисы была достаточно стабильна при сокращающейся вакансии. Однако мы видим, что в некоторых бизнес-центрах появилось новое предложение, которое экспонируется уже по более высокой ставке. Тут все зависит от продукта: арендодатели, которые видят, что в их здании большая вакансия, стараются сдать офисы в аренду уже сейчас и не ждать два года, пока ставки вырастут и при этом усилится конкуренция. Базовая ставка аренды без НДС на офисы класса А в центре Москвы сейчас 35—40 тыс. руб./м² в год, в районе ТТК — 25 тыс. руб., ставка в децентрализованной локации — 18—20 тыс. руб. В течение года аренда офисов может подорожать не более чем на 5–10%. При этом ставки вряд ли будут увеличиваться на помещения, которые уже давно экспонируются на рынке. Скорее всего, собственники сдадут их по существующим на сегодня ставкам.

Офисы с отделкой
Арендаторами продолжают быть востребованы офисы с отделкой, но с изменением конъюнктуры на рынке, в том числе и с ситуацией, когда свободных площадей не так много, собственники менее охотно соглашаются на такой договор. В докризисные годы предлагать отделку офиса было неким конкурентным преимуществом для владельца бизнес-центра. Сейчас это дополнительная нагрузка, дополнительный ресурс, поэтому, скорее всего, тенденция, при которой арендодатель будет сдавать помещения с характеристикой shell&core («под отделку»), в ближайшие годы сохранится. Клиент будет вынужден делать ремонт в помещении собственными силами. Особенно это актуально, когда речь идет о больших площадях.

Офисы с размахом и смарт-вариант
Кстати, большие площади по-прежнему востребованы у арендаторов. Несмотря на то что за последние два года спрос на такие офисы немного снизился, на рынке все равно остаются клиенты, которым требуются офисы площадью от 10 тыс. м² и более. Однако предложение крупных офисов в бизнес-центрах ограничено. Проще подыскать варианты, когда можно разместить в здании сотрудников одной компании разрозненно, например, на разных этажах или в разных строениях, но найти помещение большой площадью в одном месте сложно. Чаще всего такие офисы подыскивают компании из сферы IT и телекоммуникаций. Один из примеров, где сегодня арендатору предлагается крупный офис, это «К2 Бизнес-парк» класса А, расположенный на территории площадью 12 га в Новой Москве. Мы предлагаем здание площадью 20 тыс. м², которое идеально подойдет под штаб-квартиру крупной компании. Для небольших компаний в нашем бизнес-парке есть офисы площадью 2800 м² или блоки от 250 «квадратов» с отделкой. Также здесь имеются смарт-офисы по системе «все включено» от 10 м². Кстати, это еще одна из тенденций офисного рынка — рост спроса на малые форматы. Такие варианты пользуются популярностью среди стартапов или отдельных подразделений крупных клиентов.

Концептуальная среда и ЗОЖ
Арендаторы стали более требовательными, кроме комфортной среды внутри офиса они хотят получить ее извне. Сегодня как никогда востребована концептуальная инфраструктура внутри бизнес-центра: кафе, магазины, салоны красоты. Обязательный элемент — парковка, и чем она вместительнее и дешевле обходится, тем лучше для арендатора. Хотя получить сейчас эту опцию у собственника здания очень сложно, поскольку машино-мест катастрофически не хватает. В проектах около ТТК аренда одного парковочного места обойдется в 30 тыс. руб. в месяц. Хотя еще совсем недавно очень дорогой считалась парковка за ту же сумму в центре Москвы. Ставку арендаторы сегодня делают на многообразие и качество инфраструктуры бизнес-центра. Поэтому собственники зданий стараются сегодня организовать программы wellness, практики йоги и медитации, велопарковки и душевые кабинки для бегунов — все то, что отсылает к вездесущему и проповедуемому многими ЗОЖ. Кто-то задумывается о геймификации офисов: футбольное поле, шахматные доски, качели, гамаки и т. п., справедливо полагая, что игровой компонент позволяет не только развивать креативность, но и снимать эмоциональное напряжение. То есть сегодня город перестает быть моноцентричным: офисы располагаются по всему городу и вокруг них формируется жилая среда и социальная инфраструктура.

Доступная локация
В кризисные времена компании стремились экономить, поэтому покидали офисы в центре столицы и переезжали в здания, расположенные за ТТК или МКАД, поскольку арендные ставки на помещения там были ниже. Сейчас децентрализация офисов происходит по другим причинам. Сегодня в центре практически не осталось свободных площадей — это первый момент, а второй — развитие транспортной инфраструктуры, особенно в удаленных от центра районах. Метро активно строится, доступ к центру города уже есть из самых, казалось бы, отдаленных точек. Клиенты стали выбирать офисы, расположенные в удаленных локациях с хорошей транспортной доступностью, еще и потому, что собственники зданий могут предложить им большую парковку, что немаловажно.  

Источник: Дайджест Недвижимости | ФЕВРАЛЬ 2019 № 137