Апартаменты зависли в ожидании

С очередной законодательной инициативой, призванной определить юридический статут апартаментов, этим летом выступил первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и жкх госдумы рф александр сидякин (дн рассказывал об этом подробно в июньском номере). Так, депутат предложил не только сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав россиян, уже проживающих в апартаментах, но и установить законодательное регулирование для будущего строительства таких помещений. Когда законопроект дойдет до обсуждения в парламенте, пока неизвестно. При этом рынок сейчас до конца еще даже не «переварил» вступившие в силу с июля поправки в долевое законодательство (214-фз).

Текущие изменения в основной закон, регулирующий жилищное строительство в стране, направлены в первую очередь на выявление потенциальных проб­лем у застройщиков. Эксперты полагают, что за счет них повысится лояльность покупателей и к апартаментам, особенно в Москве. Если же этот формат недвижимости когда-нибудь приравняют в итоге к жилью, то игроки рынка недвижимости и вовсе прогнозируют рост спроса и объема предложения на рынке апартаментов.

В любом случае законопроект о правовом статусе апартаментов ожидают в равной степени как столичные девелоперы, так и покупатели недвижимости. Особенно ощутимо это ожидание в массовом и бизнес-сегментах, поскольку наличие постоянной регистрации в Москве является здесь принципиальным вопросом. Однако пока, как отмечают эксперты, нет четкого и понятного алгоритма перевода нежилых помещений (апартаментов) в жилые. Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев говорит, что в настоящее время такие переводы отмечены лишь в единичных апарт-комплексах (например, в ЖК «Ясный», МФК «Водный», МФК «Савеловский Сити», ЖК «Фили Град», МФК «Пресня Сити», ЖК «Лица», ЖК «Сердце Столицы»).

На рынке элитных апартаментов в этом смысле, скорее, царит нирвана, поскольку богатых людей мало интересует вопрос регистрации при принятии решения о покупке недвижимости. Апартаменты, как правило, для них второе или третье жилье. А вот в сегментах более доступных очевидно, что такой законопроект только подстегнет спрос, поскольку, как подчеркивает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, сегодня правовая неопределенность апартаментов для многих потенциальных покупателей является своего рода стоп-фактором. «После принятия законопроекта, скорее всего, вырастет и объем предложения, поскольку девелоперы будут стараться предложить покупателю больше ликвидного жилья по более низкой стоимости, ведь апартаменты обычно на 10–15% дешевле классических квартир», — ​объясняет она.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая говорит, что в большинстве случаев продажи апартаментов ведутся в соответствии с 214-ФЗ. «На рынке представлен всего один проект с апартаментами, в котором предлагается заключить договор соинвестирования. Более половины новостроек (55%) реализуется по договорам долевого участия (ДДУ). Остальные проекты продаются по предварительному или основному договору купли-продажи, то есть речь идет уже о фактически готовых объектах, для которых не актуален риск «заморозки», — ​рассказывает эксперт. Иными словами, в сегменте апартаментов дольщики тоже защищены от двойных продаж и имеют право требовать денежную компенсацию за срыв сроков сдачи проекта. Но если девелопер обанкротился, то потребовать передачу объекта у них нет возможности, а рассчитывать на возврат денег малоперспективно, так как у застройщика их не всегда хватает на всех кредиторов.

«Вступившие в силу поправки в 214-ФЗ — ​это превентивные меры, направленные в первую очередь на выявление потенциальных проб­лем у застройщиков еще до того, как возникла необходимость банкротства. Поэтому считаю, что новые поправки в 214-ФЗ в итоге повысят лояльность клиентов к апартаментам, поскольку, по сути, единственная разница в компенсации ущерба для дольщиков квартир и апартаментов станет неактуальной», — ​считает Мария Литинецкая.

Столичный рынок апартаментов продолжает пополняться новым предложением. Причем первое полугодие текущего года было особенно урожайным: за шесть месяцев вышло 18 новых проектов. Но при этом, как отмечает Ирина Доброхотова, общий объем экспозиции на московском рынке апартаментов за полгода сократился на 7%. По ее словам, сегодня к продаже предлагается 9116 лотов, в то время как в начале года экспонировалось 9853 лота. Мария Литинецкая говорит, что в старых границах Москвы апартаменты занимают 23% рынка. Внутри же сегментов их доля значительно разнится. По ее словам, меньше всего их в массовом сегменте (17%), что связано с особенностью формата, а именно — ​отсутствием постоянной регистрации. «Для некоторых клиентов это становится ограничивающим фактором», — ​объясняет эксперт, добавляя, что в бизнес- и премиум-классах апартаменты занимают долю 22 и 23% соответственно. Наибольший же объем сконцентрирован в «элитке» (80%) за счет внушительного объема предложения в небоскребах «Москва-Сити».

Если же сравнивать апартаменты с квартирами, то явный перевес последних наблюдается практически во всех сегментах. Так, по данным «Метриум», в массовом сегменте апартаментов сегодня 3085 лотов, квартир — ​14 795 лотов, в бизнес-классе апартаментов — ​4250 лотов, квартир — ​15 150, в премиум — ​875 и 3000 лотов соответственно. Исключение составляет лишь элитный класс — ​здесь против 1790 апартаментов выступают всего 450 квартир.

Между тем, если сравнивать цены на оба сегмента, то здесь лидируют апартаменты, несмотря на то что этот формат недвижимости всегда позиционировался как более дешевый. Еще не так давно считалось, что апартаменты дешевле квартир на 15–20% из-за своего «слабого звена» — ​отсутствия «прописки». Однако по цене квадратного метра этого не скажешь. «На рынке апартаментов средняя цена предложения составляет 373,3 тыс. руб. за 1 м², в сегменте квартир она находится на уровне 243,5 тыс. руб. за 1 м²», — ​сравнивает свежие данные Роман Родионцев. Минимальный бюджет предложения на апартаменты массового сегмента, по его словам, составляет 2 млн руб., максимальный — ​42,1 млн руб., в бизнес-классе — ​от 4,5 млн руб. до 251,4 млн. Самый большой разрыв между стоимостью недвижимости в премиум-классе, где минимальный бюджет покупки находится на уровне 14,1 млн руб., максимальный — ​1,2 млрд руб.

Дорожают же заметнее всего апартаменты массового сегмента. За год, как отмечает Роман Родионцев, цены на них выросли на 6,3%. В премиум-классе рост был чуть менее очевидным — ​3%, в бизнес-классе наблюдается стагнация, никаких изменений за год не произошло. А вот элитные апартаменты, по словам эксперта, потеряли в цене 20%. Однако если рассматривать ситуацию за шесть месяцев, а не за год, то ценовая динамика выглядит иначе. «Средняя цена «квадрата» в апартаментах комфорт- и элит-класса выросла на 5% относительно конца 2017 года. В проектах бизнес-класса за тот же период метр подорожал на 3%, а самый значительный прирост зафиксирован в сегменте «премиум» — ​здесь средняя цена «квадрата» увеличилась на 13%», — ​приводит данные Ирина Доброхотова.

Мария Литинецкая говорит, что корректировка цен произошла преимущественно в результате изменения структуры предложения, а не пересмотра прайса. «За последнее полугодие в четырех проектах продажи были приостановлены, а в премиум-классе — ​снят с продажи объект с высокой ценой квадратного метра», — ​говорит она.

Что касается спроса на апартаменты, то в этом вопросе мнения экспертов немного расходятся. К примеру, Роман Родионцев говорит о постоянно возрастающем спросе на этот формат недвижимости среди покупателей. Аргументирует он это следующими данными: в I полугодии 2018 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на апартаменты увеличился на 52% по количеству заключенных ДДУ и на 44% — ​по количеству реализованных квадратных метров. С начала 2018 года, по его словам, спрос на апартаменты увеличился на 15%. Наибольшей же популярностью пользуются небольшие площади. «Доля сделок с апартаментами площадью 30–40 «квадратов» и в 2017, и в 2018 годах находится на уровне 23% (общего количества заключенных ДДУ)», — ​говорит эксперт.

Похожего мнения придерживается и Ирина Доброхотова, говоря о том, что востребованность апартаментов как более доступной альтернативы традиционному жилью растет. «Оценив все плюсы и минусы данного формата, покупатели вполне осознанно его выбирают. На рынке появилось предложение в обжитых районах со сложившейся инфраструктурой, поэтому их стали часто приобретать для собственного проживания не только одинокие люди, но и семейные пары», — ​отмечает она.

При этом Мария Литинецкая говорит о некой константе на рынке апартаментов. «Согласно нашим данным, доля ДДУ с апартаментами в I полугодии 2018 года составила 12,9% среди всех договоров первичного рынка «старой» Москвы. Для сравнения, в I полугодии 2017 года она была чуть ниже — ​на уровне 12,5%, во II полугодии — ​11,6%. Средняя площадь купленного апартамента в годовой динамике снизилась с 52 до 51 м²», — ​отмечает эксперт.

Поговорка «загад не бывает богат» сейчас очень подходит для рынка апартаментов. С одной стороны, эксперты оптимистичны, говоря о предстоящем увеличении объемов предложения, с другой — ​осторожничают и не решаются давать прогнозы по развитию этого сегмента более чем на полгода. Например, Роман Родионцев отмечает, что в столице до сих пор остаются участки, на которых невозможно возвести жилье, поэтому объем апартаментов на рынке, по его предположению, продолжит расти. «Ожидается появление новых апарт-комплексов в составе запланированных к строительству транспортно-пересадочных узлов», — ​говорит он.

Эксперты «БЕСТ-Новострой» в ближайшие полгода тоже ожидают продолжения активности девелоперов по выводу на рынок новых проектов. И это обстоятельство, по их мнению, скорректирует средние цены в отдельных классах и округах. «Если же рассматривать перспективы формата шире, то нужно вспомнить про реформу долевого строительства, которая сейчас стимулирует девелоперов выводить на рынок больше новых продуктов по старым правилам ответственности перед дольщиками. И в этой связи можно ожидать увеличения предложения, что, в свою очередь, будет вынуждать застройщиков демпинговать», — ​считают в компании.

Мария Литинецкая уверена, что перспективы развития рынка апартаментов во многом будут зависеть от обсуждаемого уже не один год решения по переводу формата в жилье с возможностью оформления постоянной регистрации. «Если решение будет принято, то апартаменты станут еще более востребованными, что приведет к росту цен на них, как это уже было в отдельных проектах. В любом случае апартаменты играют важную роль более доступной альтернативы жилью практически любой ценовой категории», — ​подчеркивает она.

Эксперт также напоминает, что этот формат для некоторых покупателей предпочтительнее квартир. К примеру, апартаменты могут служить перевалочным пунктом для тех, кто постоянно проживает за городом. Этот формат востребован деловыми людьми, чиновниками из других российских регионов и зарубежья, которые часто приезжают в столицу по делам. В массовом сегменте апартаменты интересуют молодежь, приезжающую из регионов, а также инвесторов. «В структуре общих сделок доля апартаментов так и останется на уровне 12–15%. При этом, если платежеспособность населения продолжит снижаться, то апартаменты будут пользоваться еще большим спросом из-за меньшего бюджета покупки по сравнению с «традиционными» квартирами», — ​считает Мария Литинецкая. 

Дайджест Недвижимости

СЕНТЯБРЬ 2018 № 133

Фото:  Shuterstock.com