Вениамин Голубицкий:  «Мы готовы  ко всем изменениям»

Первое полугодие 2018 года оказалось непростым для российского рынка жилищного строительства. Объемы ввода новостроек по стране, как и спрос на них – снизились. При этом законодательные нормы, регулирующие отрасль – стали жестче. На фоне пессимистических настроений группа компаний (ГК) «Кортрос», вопреки общей тенденции, демонстрирует стабильность и даже показывает рост по ряду ключевых показателей.


Что помогает компании развиваться? Каково в целом нынешнее состояние девелоперского рынка? Об этом и многом другом ДН поговорил с президентом ГК «Кортрос» Вениамином Голубицким.

— Вениамин Максович, как вы оцениваете итоги компании в первом полугодии 2018 года?
— Компания продемонстрировала стабильность и достигла роста по всем основным показателям. Если говорить о наших объектах, то сейчас в Московском регионе у нас четыре реализуемых проекта. По всем мы соблюдаем сроки строительства. Показатели наших продаж летом текущего года на 5% превосходят прошлогодние показатели, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости. Наш столичный жилой комплекс (ЖК) Headliner по итогам первого полугодия занял первое место среди всех новостроек ЦАО по показателям продаж. Пермский ЖК «Гулливер» занял четвертое место в федеральном рейтинге «10 лучших практик жилищного строительства», набрав 19,75 балла из 23 возможных.

— Последнее время «Кортрос» стал активно работать на столичном рынке жилой недвижимости, где сейчас сосредоточены силы большинства российских девелоперов. Какие проекты вы сегодня здесь реализуете и в чем ваше конкурентное преимущество?
— В Московском регионе сейчас мы реализуем четыре проекта: Headliner, «Дом Серебряный Бор», «Люблинский» и «Дом № 128».
ЖК Headliner — ​наш флагманский проект. Строительство ведется в Пресненском районе Москвы. Headliner — ​это комплекс небоскребов бизнес-класса. Самое высокое здание достигнет 175 м. Значимое преимущество ЖК — ​это его видовые характеристики и удачное расположение. Жить на высоте и видеть не стены соседнего дома, а город, его жизнь и события — ​желание многих. Ощущение свободы и полета, когда весь город буквально лежит у ваших ног, дорогого стоит. Окна высоток Headliner выходят на Сити и набережную Москвы-реки. Причем жители квартала будут наслаждаться видами не только из окон, они смогут гулять до центра «Москва-Сити» по зеленому парку, обустроенному спортивными площадками и кафе, а также по благоустроенной Краснопресненской набережной, где появится пешеходный мост-галерея, фонтаны, скейт-парк и террасы для спуска к воде. Серьезная инженерная работа была направлена на снижение уровня шума не только в зданиях ЖК Headliner, но и на прилегающей территории, так что шум дорог мешать не будет.
Первая очередь реализуется уже сейчас, она будет состоять из трех разноэтажных зданий. Все они уже возведены, в том числе и самое высокое, 175-метровое. Совсем недавно, в конце июня, мы получили разрешение на строительство второй очереди. Приступить к работам собираемся в этом году.
«Дом Серебряный Бор» — ​еще один проект, который мы реализуем в столице. Строительство началось в 2016 году, и закончить его мы планируем в 2018-м. Этот ЖК, наоборот, строится в тихом живописном месте, в 150 м от берега Москвы-реки. Здесь мы делаем ставку на экологичность и гармонию. Фасады дома декорированы материалами, имитирующими дерево. Таким образом, здание воспринимается как естественное продолжение ландшафта. Мы стремимся сделать «Дом Серебряный Бор» тем местом, куда люди будут приходить, не просто чтобы переночевать, а именно жить — ​гулять, отдыхать, проводить выходные и праздники, а местоположение очень этому способствует. Кстати, в ЖК «Дом Серебряный Бор» мы оснастим парковку зарядным устройством для электромобилей Tesla. Это будет сделано как один из элементов системы «умного» дома. В целом в своей стратегии мы делаем сейчас ставку на «умное» жилье. Безусловно, внедрение передовых технологий удорожает реализацию проектов. Но тот результат, который мы получаем на выходе, говорит сам за себя.

Если Headliner и «Дом Серебряный Бор» относятся к бизнес-классу, то следующий наш проект — ​ЖК «Люблинский» — ​это комфорт-класс. Возводится он в уютном районе, недалеко от метро «Люблино». Одно из преимуществ — ​двор без машин, зато с прямым выходом в сквер. То есть родители смогут выпускать своих детей на прогулку и не переживать за их безопасность.

«Дом № 128» имеет уже совсем другой статус — ​это комплекс апартаментов. Хотя при строительстве мы ориентируемся как на бизнес-аудиторию, так и на семьи.

Несмотря на шаговую доступность от метро, комплекс располагается в окружении парковых зон и прудов. Будущие жильцы смогут выбирать места для прогулок — ​ландшафтный заказник «Теплый стан», Битцевский лес или сквер около самого дома. Помещения мы предлагаем с дизайнерской отделкой и функциональными планировками. Сдача апартаментов запланирована уже на IV квартал 2018 года.

— Какова, на ваш взгляд, нынешняя специ­фика столичного рынка?
— Рынок сейчас очень насыщен различными проектами. Площадей под застройку мало, а желающих получить проекты — ​много. Поэтому конкуренция невероятно высока. Покупатель в столице очень требователен, ему уже не интересны квадратные метры, ему нужна комфортная среда. В то же время, опять же в силу небольших площадей, на которых в Москве можно реализовывать объекты, перед девелопером встает задача не просто разместить на имеющейся территории жилой дом, а создать вокруг него атмосферу и нужную инфраструктуру. Именно на это мы делаем упор на наших как московских, так и региональных проектах.

— «Кортрос» всегда специализировался на комплексном жилом строительстве. В свое время именно вы фактически ввели в стране понятие «Комплексное освоение территории» (КОТ). Почему вашу компанию как застройщика интересуют подобные мегапроекты?
— Наш первый, самый масштабный проект — ​район «Академический» в Екатеринбурге. Это самый реальный пример реализации в России идеи комплексного освоения территории, а также самый новый, яркий и молодой район Екатеринбурга. Мы приступили к его созданию еще в 2006 году и продолжаем до сих пор. Район строится как город в миниатюре, где для полноценной и комфортной жизни предусмотрено все: жилье, школы, детские сады, медицинские учреждения, парки и храмы.

Мегапроекты нам интересны как раз тем, о чем я говорил раньше — ​возможностью создавать комфортную среду. В качестве основополагающего принципа мы рассматриваем создание уникального места, органично вписанного в существующее окружение, дружелюбного по отношению к жителям района и города в целом. В проектировании наших жилых комплексов огромное значение приобретает создание общественных пространств, позволяющих людям общаться друг с другом в атмосфере добрососедства и безопасности. Комплексное освоение позволяет максимально учесть все нюансы.

Временной пробел между строительством жилого дома и появлением социальной инфраструктуры — ​одна из основных проблем, с которыми приходится сталкиваться. Единственный путь решения — ​это общаться с жителями, объяснять им, показывать и рассказывать, когда они получат долгожданный благоустроенный сквер или детский сад.

— Почему не все крупные игроки российского девелоперского рынка так активно идут в регионы, как вы? Насколько вообще интересны региональные проекты?
— Рынок недвижимости наиболее развит в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому крупные игроки наиболее прочно обосновались именно там. Рано или поздно застройщикам, желающим дальнейшего развития, все равно придется осваивать новые земли, и это будут как раз регионы. Регионы — ​это отличная возможность попробовать и внедрить что-то новое.

— Какова стратегия развития компании на ближайшие годы? Планируется ли выход компании в новые сегменты или регионы, покупка земельных участков?
— Мы планируем развивать свою девелоперскую деятельность и укреплять позиции в тех регионах, где мы уже присутствуем. Нас ждет новый масштабный проект комплексного развития территории в Ростове-на-Дону. В феврале губернатор его представил президенту РФ Владимиру Путину и главе российского правительства Дмитрию Медведеву. Мы планируем создание абсолютно новой качественной среды для проживания. Городское пространство будет обогащено современной инфраструктурой и новыми точками притяжения.

В конце июня этого года мы получили разрешение на строительство второй очереди ЖК Headliner. В составе нее мы построим семь разноэтажных (от 5 до 53 этажей) жилых домов и детский сад. К реализации приступим уже во второй половине текущего года.

— Считается, что сейчас не лучшее время для запуска новых девелоперских проектов, но все-таки — ​планируете ли вы что-то новое?
— Бояться — ​это точно не лучшее качество застройщика. Лучшего или худшего времени не бывает. Есть только цель и средства, которыми ее можно добиться. К тому же наша компания занимается комплексным освоением территорий. Эти проекты реализуются, как правило, от 8 до 15 лет. При таком временном горизонте негативные колебания рынка сглаживаются. Новые проекты у нас будут, как и активная реализация и модернизация уже имеющихся. Так, в скором времени мы анонсируем наш новый московский проект на улице Бочкова. Пока скажу, что это будет полноценная концепция семейного досуга, где квартира будет лишь маленькой деталью большого дома. Семьи получат широкие возможности для полноценной жизни, обучения, отдыха и всестороннего развития и, что самое главное, больше времени и пространства друг для друга.

— А как вообще рождаются и выводятся на рынок новые проекты?
— Есть место, затем рождается концепция, тщательно прорабатывается, создается проект, который затем реализуется. А бывает и наоборот — ​есть четкое видение того, что мы хотим создать, какую среду, для кого, и вот под это видение ищем место, которое сможет наиболее точно все передать.

— Что, на ваш взгляд, помогает компании развиваться в нынешние непростые для отрасли времена?
— На рынке мы уже 13 лет и, год за годом расширяя географию присутствия, приобрели новые знания и качества, что позволило нам повысить эффективность бизнеса. «Кортрос» сегодня — ​это сильный бренд, который ассоциируется с качеством и надежностью. Когда-то мы даже не мечтали о строительных площадках в Москве, а сейчас в столице реализуется четыре крупных проекта. Все эти достижения стали возможны благодаря профессионализму и здоровым амбициям коллектива, высокоэффективной бизнес-модели, стабильности и предсказуемости социальной политики. За 13 лет мы сталкивались со всяким. Полученный опыт — ​самое ценное, чем мы обладаем. Он позволяет ощущать всю важность настоящего и с оптимизмом смотреть в будущее.

— Вы апологет государственно-частного партнерства (ГЧП) в отрасли. Какую роль сейчас играет ГЧП в развитии жилищного строительства в стране? И кто, на ваш взгляд, должен выступать инициатором подобного партнерства?
— Возможностей для ГЧП сейчас очень много — ​строительство жилья для военных и полиции, расселение ветхого и аварийного жилья, решение проблем с обманутыми дольщиками, строительство социальных учреждений. Входя в подобные проекты, мы решаем важные и насущные проблемы. ГЧП позволяет решить такие ситуации, как, например, нехватку образовательных и медицинских учреждений в регионах. Государству необходимо решать насущные проблемы, и мы можем ему в этом помочь. Инициатором партнерства должны выступать обе стороны — ​только при взаимном интересе возможен диалог.
В качестве примера проекта, реализуемого на принципах ГЧП, назову медицинский кластер все в том же екатеринбургском районе «Академический» Екатеринбурга. Это масштабный проект, в котором будут объединены медицинская наука, образование, практическая медицина и инновационное производство.

— Как вы оценили бы нынешнюю ситуацию на девелоперском рынке в целом?
— Лето 2018 года ознаменовано крупными изменениями законодательства в строительной сфере. С 1 июля меняется порядок привлечения денег при строительстве жилья.

Анонсированный правительством отказ от долевого строительства с 2019 года — ​это, безусловно, одно из тех изменений, которое создает новые правила игры на девелоперском рынке. Принятие этих нововведений, безусловно, будет иметь последствия для всех игроков рынка.

И возможный уход с рынка небольших девелоперов, не располагающих собственными средствами в объеме, достаточном для реализации проекта целиком — ​неминуемое следствие принимаемых изменений в законодательство. А это означает то, что снизится и количество предложений жилья, а вслед за этим могут вырасти и цены на новостройки.

Здесь многое будет зависеть от позиции банков, от той ставки, которую они установят. Пойдет ставка вниз — ​цены на жилье могут остаться на текущем уровне. Останется прежней — ​цены полезут вверх. В любом случае, с рынка уйдут недобросовестные застройщики и интерес покупателей будет направлен на тех, кто хорошо себя зарекомендовал. В целом для нас как для крупной компании ситуация благоприятная, поскольку исчезнет масса конкурентов из числа небольших компаний.

— В такой ситуации крайне актуален вопрос снижения издержек застройщика. Каким образом, на ваш взгляд, можно этого достичь? У вас получается?
— Снижение издержек в первую очередь не должно идти вразрез с качеством строительства и материалов. А мы ассоциируемся с качеством и надежностью и терять это не хотим. Используя новейшие технологии при строительстве и эксплуатации зданий, «Кортрос» дает возможность покупателям ощутимо экономить на коммунальных платежах. Клиенты, в свою очередь, обеспечивают устойчивый рост компании. То есть наш подход к созданию комфортного жилья выделяет проекты ГК «Кортрос» на рынке и обеспечивает их стабильным платежеспособным спросом.

— Что, по вашим оценкам, будет с ценами и спросом на жилье в краткосрочной и долгосрочной перспективе?
— Полученные в большом объеме июньские разрешения помогут адаптировать рынок и не дать образоваться провалу в предложении. Резкого ввода в эксплуатацию жилых домов, построенных по этим разрешениям, ожидать также не стоит. Девелоперы будут тщательно продумывать сроки и анонсировать этапы строительства с запасом. В случае, если ряд девелоперов уйдет с рынка, цены могут поползти вверх.
В конце июля также был анонсирован новый законопроект, согласно которому размер обязательных взносов застройщиков в компенсационный фонд увеличивается. Сейчас размер взносов в этот фонд составляет 1,2% цены каждого договора участия в долевом строительстве. Новый законопроект предусматривает увеличение взносов до 3% с 1 октября 2018 года по 31 декабря 2018-го, а с 1 января 2019 года — ​до 6%. Хотя увеличение взносов поможет дольщикам чувствовать себя более защищенными, есть и обратная сторона — ​высока вероятность снижения количества предложений жилья, а вслед за этим и роста цен на новостройки.

Однако в связи с ситуацией вокруг Urban Group подобная мера в отношении застройщиков вполне оправдана и поможет вернуть доверие покупателей к долевому строительству, что в свою очередь будет поддерживать спрос на прежнем уровне.

— А как вы считаете, рынок вообще готов к переходу с долевого строительства на проектное финансирование?
— С июля 2018 года вступил в силу Федеральный закон № 218, ужесточающий условия работы строительной отрасли. Среди основных изменений — ​переход на проектное финансирование. При этом нововведения касаются только тех объектов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2018 года. В июне на рынке наблюдался резкий рост при получении разрешений. Вероятнее всего, в июле-августе в этом вопросе пойдет спад, который может продлиться до конца 2018 года. При этом переход на эскроу-счета, которые станут обязательными для всех с июля 2019 года, вряд ли пройдет безболезненно для небольших застройщиков — ​часть из них неминуемо уйдет с рынка.

Что касается группы компаний «Кортрос», мы готовы ко всем изменениям.  

Дайджест недвижимости, Август 2018 № 132