Грустно констатировать, но законодательство наше изменчиво. А с изменением закона меняется и ситуация, в которой оказывается, к примеру, покупатель квартиры. Еще вчера он чувствовал себя добросовкестным приобретателем, но вступил в силу закон о банкротстве, и у него уже такой уверенности нет. А вдруг продавец квартиры объявит себя банкротом. Эта и другие темы обсуждались на семинаре для участников рынка недвижимости, который провела недавно совместно со Школой Риэлтора «Бергер & Партнеры» директор агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова.
На семинаре было подробно разобрано несовершенство института добросовестного приобретательства (статья 302 ГК РФ). Потому как эта тема очень волнует многих участников рынка недвижимости. Очень часто случается, что квартиры у людей отнимает город. Об одном из таких дел Олеся Бухтоярова подробно рассказала слушателям семинара.
В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении Александра Николаевича Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело.
По мнению заявителя, позволяя произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у последних приобретателей, право собственности которых и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавалась государством, оспоренная норма нарушает ряд статей Конституции РФ. В частности, полагает заявитель, норма противоречит Основному закону, согласно которому каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен его, а также указывающему, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Заявитель также считает, что оспоренная норма нарушает баланс частных и публичных интересов, поскольку чрезмерно ограничивает права последних покупателей. Исходя из этого, заявитель просит признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 1, 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1, 2, 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3).
Смысл оценочного понятия «добросовестный приобретатель» раскрыт в самой оспариваемой норме и конкретизирован Конституционным Судом в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/ 22, а также в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, ему дано уточняющее разъяснение. Поэтому данное понятие не может рассматриваться как вносящее неопределенность в правовую норму.
Между тем, оспоренная норма не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке.
Истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя по искам органов публичной власти не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей.
КС РФ постановил, что норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.
Правоприменительные решения по делу гражданина Дубовца Александра Николаевича подлежат пересмотру.
Это хорошо, что истец попался упорный и дошел до самого «высшего» суда. А сколько ломаются на полдороге, и у них отнимают квартиру. Несовершенство института добросовестного приобретательства, отметила оратор, и приводит к таким печальным последствиям.
Все это, к сожалению, не способствует прочности сделки. Мошенники находят слабые места, и они нередко легко расторгаются. Особенно опасно, когда сделки проводят люди сами или через частных маклеров. В компаниях защита все же гораздо выше, но и там случаются сбои. Дела попадают в суд, но нередко добросовестному приобретателю удается отстоять купленную квартиру. Но, к сожалению, не всем. Чтобы спастись от этой напасти надо сделки страховать. Если в истории квартиры есть темные пятна или неоднозначное прочтение закона, то мошенник тут же стараются воспользоваться промашкой законодателя, и они всегда стараются трактовать нечеткость написания той или иной статьи закона в свою пользу. Страховать титул квартиры желательно и в том случае, если сделка проводится через приличную компанию. Там тоже люди, а человеческий фактор, как правило, дает сбои.
На семинаре Олеся Бухтоярова рассказала о сделках, которые принимаются на страхование, от каких рисков страховщик предлагает защиту, какой оптимальный срок страхования и сколько за него придется заплатить.
Слушатели также смогли познакомиться с реальными страховыми случаями, произошедшие за последние 5 лет. Также были разобраны и страховые случаи, которые были заявленные в страховые компании, но до судебного разбирательства дело не дошло.
Присутствовавшие на семинаре получили практические советы, как подготовить пакет документов, чтобы страховая компания согласовала ипотечное страхование при сложных обстоятельствах, которые возникают при совершении сделок, за счет заемных средств (сложные документы, возраст заемщика, состояние здоровье заемщика).
Говорят, что страховщики не очень любят выплачивать. Но это миф. Если у вас есть договор со страховой компанией и в суде не удалось «отбить» квартиру от мошенников, то, как заверила Олеся Бухтоярова, СК «Согласие» всегда выплачивает людям рыночную стоимость утерянного ими имущества. Она, в частности, привела статистику выплат по добровольному титульному страхованию и по ипотечному страхованию.
Слушатели после окончания семинара отмечали, что тема эта нужная и выступление им понравилось. Кроме того, многие риэлторы (а таковых здесь было большинство) не знали о каких-то нюансах титульного страхования, которые могут обезопасить сделку. Сейчас они вооружены знаниями, которые помогут им в дальнейшей работе.
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Количество показов: