Часто можно слышать, что при покупке квартиры, лучше делать это не самому, а пригласить в помощники квалифицированных специалистов. Но и с риэлторами покупатели не всегда избегают судебных разбирательств. Об одном из таких дел мне бы хотелось сегодня рассказать.
В Москву Анатолий Кузьмич с семьей приехал из другого города. По статьям в интернете он знал, что покупать квартиру самому довольно рискованно, поэтому сразу обратился в агентство недвижимости. Выбрал компанию, которая пообещала подобрать квартиру за небольшие деньги. Посчитал, что раз это легальная компания, то свое дело ее работники знают. И квартиру ему подобрали. Анатолию Кузьмичу она понравилась, но у него чуть не хватало денег. Тогда он хотел встретиться с хозяином, чтобы поторговаться, но риэлторы это сделать не дали. Мол, не положено, такие у нас условия. Кроме того, они сказали, что хозяин уже недавно понижал цену, поэтому попросил в ближайшее время к нему с этим вопросом не обращаться.
Тогда Анатолий Кузьмич посмотрел еще ряд квартир в диапазоне своих средств, но ничего лучше той, которую он смотрел первой, не нашел. Посовещавшись с семьей, они позвонили родственникам в тот город, где недавно жили сами. Недостающую сумму денег ему пообещали в ближайшее время выслать.
На следующий день Анатолий Кузьмич поехал в компанию вносить аванс за квартиру.
Но прежде чем подписать авансовое соглашение, мужчина попросил у риелторов историю квартиры. Она оказалась довольно простой. Хозяйка квартиры, молодая женщина, являлась единственной собственницей. После смерти матери она квартиру приватизировала на себя. Правда, в ней были прописаны ее бывший муж, несовершеннолетний сын и бабушка. Но все пообещали выписаться из квартиры еще до сделки. Анатолий Кузьмич доверился риэлторам и внес аванс.
Все, кроме пенсионерки, свои обязательства выполнили. Они снялись с регистрационного учета. Сына зарегистрировал к себе отец, сама хозяйка получила приют у подруги. И только одна бабушка не спешила это делать. Как сказали в компании, она попросила повременить с выпиской два месяца. Объясняла это тем, что без регистрации ей не будут выплачивать пенсию. Кроме того, она не сможет посещать поликлинику, где начала оформлять инвалидность. Агенты заверили Анатолия Кузьмича, что все будет нормально, и он спокойно вышел на сделку.
Как покупатель превратился в ответчика в суде
Сделка по покупке квартиры прошла без видимых проблем. Анатолий Кузьмич, получив из Росреестра документы, занялся ремонтом квартиры. Когда ремонт уже подходил к концу, новоиспеченный хозяин квартиры обнаружил в своем почтовом ящике повестку в суд. Анатолий Кузьмич был в шоке. Он поспешил в компанию. Там удивились такому повороту дела и пообещали узнать, в чем суть дела. Оказалось, что бабушка, защищая больную внучку и ее несовершеннолетнего ребенка, написала заявление в прокуратуру о том, что их обманули и лишили жилья. Свое обращение мотивировала тем, что она и не знала о продаже внучкой квартиры. Та, мол, не ведала, что творила. В заявлении она написала, что у нее еще в школе была травма головы, и она страдала эпилепсией, но на учете нигде не состояла. Правда, на обследование бабушка положила внучку в больницу почему-то сразу после сделки. Затем сводила молодую женщину в институт Сербского, где ей сделали заключение о том, что она в тот период, когда продавала квартиру, не понимала юридических последствий своих действий. «Но все обследования проводились уже после сделки, поэтому откуда мы могли знать, что она больная», - посочувствовали Анатолию Кузьмичу в компании. Единственно, что они предложили - это помочь найти хорошего адвоката. Но мужчина решил больше не полагаться на риэлторов. Адвоката он нашел сам.
Суд во всем разберется
Так считал Анатолий Кузьмич. Но, увы, судья посчитал, что заключение института им. Сербского доказывает, что хозяйка квартиры, когда ее продавала, то не понимала последствий своего поступка. Прокурорское выступление в защиту несовершеннолетнего возымело свое действие, и суд вынес решение: квартиру вернуть прежним хозяевам, а покупателям выплатить деньги в сумме 6 миллионов рублей. Важно, что в ходе судебного заседания факт передачи покупателем денег продавцу через банковскую ячейку был доказан и зафиксирован документально.
Анатолий Кузьмич подал апелляцию в Мосгорсуд. Но там в суть дела особо не вникали. Буквально в считанные минуты утвердили решение нижестоящего суда. Казалось все – выселение. «Хорошо, я согласен выехать из квартиры, но кто мне возвратит деньги?» -недоумевал обманутый покупатель. Продавец сказала, что денег у нее нет. Но раз нет денег – то нет и освобождения квартиры.
Между тем, пока шла их словесная перепалка, продавец отнесла решение суда в Росреестр, получила выписку из ЕГРН, что является собственницей данной квартиры и….на вполне законных основаниях зарегистрировалась в ней.
Выселить совсем непросто
И хотя суд присудил квартиру прежним хозяевам, но выселить новых собственников в данной ситуации оказалось совсем непросто. Как мы помним, что суд признал передачу денег и постановил произвести реституцию. Они возвращают 6 миллионов рублей, а Анатолий Кузьмич с семьей покидают данную квартиру.
Бабка с внучкой приходили несколько раз и требовали освободить квартиру. Но Анатолий Кузьмич на провокации не поддавался. Напротив, он подал в суд иск по поводу возврата полученных за квартиру денег.
Что интересно, то в суд продавцы пришли. И были в очень даже хорошем настроении. Они думали, что проблем не будет. Мосгорсуд же возврат квартиры им утвердил! А деньги? Так нет их у них пока, но они скажут, что будут выплачивать постепенно. Бабка с внучкой пришли в суд даже без адвоката. Но эта самоуверенность их и подвела.
Напротив, к суду Анатолий Кузьмич подготовился довольно основательно. Адвокат посоветовал ему тоже привлечь прокуратуру, так как в их семье были несовершеннолетние дети. Двое. Кстати, второй родился уже в этой квартире.
Кроме того, в суде адвокат ссылался на статью 328 ГК РФ, которая дает возможность покупателю не исполнять обязательство по возврату квартиры продавцу до полной выплаты им денежных средств, полученных по договору купли-продажи. Правда, многие юристы считали, что данная статья может и не сработать, она, мол, применяется в основном к спорам, которые проходят между юридическими лицами. Но статья сработала. На стороне покупателя выступил и отец мальчика. Он сказал, что с хозяйкой квартиры уже давно разведен. Мол, его сын в дальнейшем будет жить с ним, поэтому просит бабушку с его бывшей женой не прикрываться ребенком. Прокурор, изучив ситуацию, заявил, что выселять несовершеннолетних детей, которые проживают в настоящий момент в квартире, на улицу нельзя. И судья согласился с его мнением.
Понятно, что та сторона не была удовлетворена таким решением, и они обратились в Мосгорсуд. Заседание длилось несколько часов. Всех участников спора внимательно выслушали и судья решил, что «двухсторонняя реституция предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом. В противном случае, если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается».
В переводе на общедоступный язык это означает, что сначала деньги, потом, как говорил незабвенный Остап Бендер, стулья. А в данном случае – квартиру. Но деньги все же вперед.
И хотя вроде бы все закончилось хорошо, судья решил вопрос с квартирой в пользу покупателя, но проблемы семьи Анатолия Кузьмича на этом не закончились. В настоящее время они живут как на пороховой бочке. Квартира-то им не принадлежит. Кроме того, бабка с внучкой их постоянно третируют, оказывают психологическое давление. Мол, квартира наша, освобождайте ее. Пишут в разные инстанции, куда Анатолия Кузьмича приглашают для пояснений. А это потраченное время и нервы. И как выйти из этой патовой ситуации добросовестному приобретателю, сказать пока никто не может.
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Комментарий:
Инесса Демина, старший юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
Ситуация, в которую попал покупатель столичной квартиры Анатолий Кузьмич, действительно не очень приятная и не совсем простая с юридической точки зрения.
Хочу заметить, что планируя покупать жилье в Москве, покупателям стоит внимательно относиться к выбору риэлторской компании и доверять работу только профессионалам. К сожалению, не все компании, работающие на этом рынке, могут предоставить своим клиентам качественную услугу. Наши специалисты всегда стараются как можно тщательнее изучить ситуацию, общаться непосредственно с продавцом недвижимости, выяснять причины продажи и его дальнейшие намерения. Юристы компании рекомендуют побеседовать со всеми лицами, проживающими в квартире, а зачастую пообщаться и с соседями. В таком деле любая информация бывает полезной. Важным моментом является и получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства продавца. Необходимо договориться посетить эти медицинские учреждения вместе с продавцом и не просто взять справки из регистратуры, но и обязательно пройти осмотр у врача соответствующей специализации. Бывают ситуации, когда человек не стоит на учете в таких медицинских учреждениях, но при осмотре врач может заподозрить у него признаки психического или наркологического заболевания.
Более внимательно следовало отнестись и к вопросу снятия продавца и членов семьи с регистрационного учета, особенно когда в квартире проживают несовершеннолетние дети и пожилые граждане. Можно было бы договориться с продавцом о том, чтобы все прописанные лица были зарегистрированы по новому месту жительства до сделки или получить от них соответствующие нотариальные обязательства о прекращении права пользования продаваемой квартирой и снятии с регистрационного учета. В некоторых ситуациях мы рекомендуем покупателю производить оплату части стоимости квартиры только после того как все проживающие в квартире граждане будут прописаны по другому адресу. Исходя из опыта работы нашего Агентства, могу предположить, что при более грамотном подходе многих ошибок в описанной истории можно было бы избежать. Но, как гласит народная мудрость: «Знал бы где упасть, соломки бы подстелил».
Что касается юридической стороны описанной истории, то здесь стоит остановиться на нескольких моментах. Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной на основании ст. 177 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими) встречается в судебной практике довольно часто. Именно по этой причине, покупатель должен перед сделкой предпринять все разумные меры для выяснения наличия заболеваний у продавца, в результате которых он может быть не способен понимать значение своих действий или руководить ими. Было ли это сделано в описанной ситуации, остается только догадываться.
Как бы там ни было, сделка купли-продажи квартиры была признана недействительной и по решению суда стороны должны вернуть друг другу полученное по сделке. На юридическом языке это последствие признания сделки недействительной называется двусторонняя реституция или приведение сторон в первоначальное правовое положение.
Действительно, основная проблема, с которой сталкивались ранее и сталкиваются до сих пор пострадавшие покупатели недвижимости – это невозможность получить деньги от продавца. Иными словами, покупатель остается без квартиры и без денег. Стоит признать, что эта проблема стала серьезно обсуждаться лишь с 2015 года. Федеральным законом № 42-ФЗ от 08.03.2015г. были внесены поправки в Гражданский Кодекс РФ, в частности в ст. 307.1 (подпункт 2 пункта 3), согласно которым общие положения об обязательствах стали применяться к требованиям, связанным с применением последствий недействительности сделки. Пострадавшие покупатели получили возможность, руководствуясь нормами ст. 328 (Встречное исполнение обязательства) ГК РФ не исполнять свое обязательство по возврату квартиры не получив от продавца встречного исполнения в части передачи денежных средств. Поэтому в случае с Анатолием Кузьмичем адвокат абсолютно справедливо заявил требования об исполнении решения суда о признании сделки купли-продажи недействительной с учетом данного правового механизма и суд с этим согласился. Что ж, в данном случае покупателю повезло.
Остается последний и, пожалуй, самый главный вопрос: «А собственник квартиры кто?». Зарегистрировав решение суда о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной в Росреестре, собственником квартиры становится продавец (он же бывший собственник квартиры), однако владеть квартирой продолжает покупатель. Могу предположить, что такая ситуация будет продолжаться до тех пор, пока продавец не выплатит покупателю все деньги полученные по сделке. А если этого не произойдет, то покупатель сможет вернуть себе право собственности в порядке приобретательной давности через 15 лет.
Количество показов: