Комплексное освоение территорий, вероятно, уже в ближайшей перспективе ждет второе рождение. То, что еще вчера было инициативой особо сознательных и дальновидных девелоперов, завтра может стать обязаловкой для всех застройщиков. Власти, похоже, всерьез заинтересовались данным форматом. Однако готовы ли к этому застройщики и потребители? Что необходимо сделать, чтобы формат прижился в России? Кто может выиграть от внедрения КОТ? На эти и другие вопросы специально для портала RussianRealty.ru отвечает Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.
- Евгения, буквально на днях стало известно об инициативе подмосковных властей запретить строительство жилья без обеспечения жителей рабочими местами. Как вы считаете, с чем связана такая позиция?
- Мне кажется, что эта инициатива направлена, прежде всего, на решение проблемы дальнейшего уплотнения ближайшего Подмосковья. В связи со сменой градостроительной политики в Москве два-три года назад девелоперы стали более интенсивно строить в городах, расположенных в пределах 5 км от МКАД – Красногорске, Балашихе, Реутове и др. Масштабное строительство жилья и увеличение населения вызвали значительную нагрузку на существующую инфраструктуру – как транспортную и инженерную, так и на социальную и деловую. Поэтому большая часть вылетных магистралей превратилась в бесконечную пробку, так как большинство жильцов новостроек являются работниками столичных компаний, и им приходится ежедневно выезжать в Москву.
Если такая инициатива чиновников будет принята, то она позволит стимулировать развитие деловой инфраструктуры в московских сателлитах и снизить нагрузку на транспортные узлы. Это также станет стимулом для развития удаленных территорий, поскольку строительство масштабных проектов с обеспечением будущих жильцов рабочими местами в рамках жилых комплексов – довольно затратный процесс.
- И эти затраты в плюс к инженерии, дорогам…
- Да, безусловно. Но не стоит забывать и о социальной инфраструктуре – по современным требованиям, проекты жилой застройки согласовываются только при наличии социальных объектов. В зависимости от потребностей района и города, это может быть строительство детского сада, школы, медпункта или отдела милиции. Однако несмотря на такие обременения, сейчас застройщики готовы возводить целые микрорайоны в ближайших к МКАД городах, поскольку есть спрос и затраты достаточно легко окупаются.
- Сейчас многие новые проекты заявляются как комплексное освоение территорий, об этом же говорят многие чиновники. Что же такое КОТ и чем оно отличается от обычных жилых комплексов?
- В целом, то, о чем мы говорили ранее, и есть комплексное освоение территорий. Помимо жилой составляющей, в таких проектах должны быть предусмотрены рабочие места для жителей, социальная инфраструктура – детские сады, школы, поликлиники, пожарные пункты и пункты милиции, коммерческая инфраструктура - торговые центры, магазины сферы обслуживания и т.д. Самое оптимальное размещение таких проектов – дальнее Подмосковье, которое пока мало освоено и там есть возможность строить и продавать жилье по действительно доступным ценам.
По большому счету, это должен быть полноценный мини-город. Поэтому поездки, например, в Москву могут ограничиться для его жителей посещением Большого театра, футбольного матча или Третьяковской галереи, а все остальное они смогут получить, не выезжая из города.
- Так где же смогут работать местные жители?
- Ключевым центром деловой активности в случае с КОТ будет служить индустриальный парк. Очень мало где рассматривается такой пример синергетического эффекта – строительства жилья и площадок для размещения производств. Однако предприятиям необходимы трудовые ресурсы, которые они смогут набрать из жителей нового города или перевезти, например, из столицы и обеспечить жильем на месте. С другой стороны, для жителей такое соседство – это возможность работать рядом с домом и экономить время на дорогу.
Кроме индустриального парка, в процессе застройки создается масса рабочих мест – это и сфера обслуживания – в магазинах, торговых центрах, школах, детских садах и др., и строительство.
- И все-таки готовы ли потребители к таким проектам? У нас все-таки силен стереотип «Москва – город возможностей»…
- Безусловно, спрос на такие проекты велик. Здесь, в первую очередь, все зависит от приоритетов и образа жизни человека. Для молодых семей с маленькими детьми, которые, например, составляют в строящемся городе-спутнике Новом Ступине около 80%, важны прежде всего комфортные условия жизни – экология, возможность улучшить жилищные условия при переезде. При наличии рабочих мест поблизости выбор для них очевиден. Тем более что в индустриальных парках размещаются предприятия, на которых требуются сотрудники не только рабочих специальностей, но и интеллектуального труда.
Например, рядом с Новым Ступиным сейчас строится индустриальный парк, но помимо этого в регионе работают крупнейшие производства – Mars, Campina, Kerama Marazzi и другие.
Кроме того, есть интерес и со стороны фрилансеров – людей, которые не прикованы к офису и у них есть возможность работать из дома.
- Каким образом можно привлечь предприятия в индустриальный парк, помимо наличия трудовых ресурсов?
- Пожалуй, одним из основных факторов привлечения компаний в индустриальный парк является наличие всех необходимых коммуникаций, чтобы инвестор пришел на площадку и мог сразу начать строиться. Конечно, немаловажна и привлекательная стоимость участка. Еще один механизм для активного развития индустриального парка – получение статуса особой экономической зоны. Этот статус позволит резидентам снизить налоговую нагрузку и таким образом стимулировать производство.
- Социальная и транспортная инфраструктура, инженерия, жилая застройка, индустриальный парк - каким образом девелоперу осуществлять финансирование всех этих объектов?
- Если проект масштабный, то рассчитывать только на свои силы очень сложно. Социальная составляющая объекта велика, кроме того, внеплощадочные коммуникации абсолютно нерентабельны, поэтому девелоперы необходим формат государственно-частного партнерства и субсидирование этих издержек. Сейчас государственно-частное партнерство, по которому в настоящее время разрабатываются дорожные карты, чрезвычайно важно при комплексном освоении удаленных территорий. Только в таком формате возможно строительство проектов КОТ и развития территорий с доступным жильем.
- Насколько сейчас готовы к проектам комплексного освоения территорий девелоперы и чиновники?
- По сути, мы стали пионерами строительства такого крупного проекта КОТ, как малоэтажный город-спутник Новое Ступино, рассчитанного на 55 тысяч человек. Сейчас город еще строится, но мы уже приобрели неоценимый опыт комплексного подхода к планированию и строительству жилых, социальных объектов, проведению инженерии и коммуникаций. Поэтому сейчас, мне кажется, основываясь на нашем опыте, девелоперам будет проще начинать подобные масштабные проекты. К тому же сегодня и государство обратило внимание на необходимость создания полноценных городов-спутников, поэтому застройщики смогут рассчитывать на поддержку. Ведь, по сути, в новейшей истории России нет примеров возведения целых городов, а последние советские сателлиты создавались в далеких 50-х годах.
Тем более площадок не только в Москве, но и в ближайшем Подмосковье остается не так много, а инфраструктура существующих городов не всегда рассчитана на строительство целых микрорайонов. Поэтому такой формат перспективен как для девелоперов, так и для чиновников.
Количество показов: