Возможный запрет компактных квартир сильнее всего повлияет на рынки столичных регионов и Сочи

В Москве решили отказаться от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв.м., следует из информационного письма Москомэкспертизы. Пока что речь идет только о Москве, однако вполне вероятно, что и в других регионах могут начать обсуждать применение этой нормы. Например, инициативу столичных властей уже поддержал губернатор Ленинградской области.Эксперты Циан.Аналитики выяснили, какую долю рынка новостроек сейчас составляют квартиры и студии площадью до 28 кв.м. в крупнейших городах РФ.

МетодикаРасчеты проводились для ключевых рынков - 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининграда, Московской и Ленинградской областей.Анализировались все уникальные лоты в активном предложении на сайте cian.ru в разделе новостроек.

Только в 8 локациях квартиры площадью до 28 кв.м. занимают более 10% рынка

В большинстве анализируемых локаций лоты с площадью до 28 кв.м. составляют не более 10% от общего числа активного предложения на рынке новостроек, причем в 3 городах - Новокузнецке, Саратове и Ставрополе - в настоящее время таких объектов совсем нет в продаже. Т.е. возможный запрет компактных студий в большинстве городов не окажет заметного влияния на рынок новостроек.Более 10% от рынка такие объекты занимают в Санкт-Петербурге (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москве (16%), Севастополе (15%), Екатеринбурге (13%), Московской области (12%) и Новосибирске (12%) - т.е. локациях, где распространен формат студий. Здесь компактные квартиры и студии являются значимым сегментом рынка (особенно в Петербургском регионе и Сочи).Доля лотов с площадью до 28 кв.м. в общей структуре активного предложения на рынке новостроек

Источник: Циан.Аналитика

В столичных регионах доля компактных студий на рынке новостроек постепенно увеличивается, в других локациях единого тренда не сложилось.

Доля квартир и студий площадью до 28 кв.м. в структуре предложения на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга в последние годы увеличивалась. Сейчас в Санкт-Петербурге такие лоты составляют 25% рынка, год назад - 24%, весной 2022 г. - 19%, весной 2021 г. - 17%, весной 2020 г. - 11%, весной 2019 г. - 9%. Похожая динамика и в Москве - за 5 лет доля выросла с 4% до 16%, при этом последние 1,5 года значение практически не менялось (держалось на уровне 16-18%).В Московской области рост был более сдержанным - весной 2019 г. объекты площадью до 28 кв.м. составляли около 8% рынка, сейчас - 12%. В Ленинградской области увеличение доли с 10% до 23% фиксируется последние 2 года, до этого значение менялось с 11% до 32% (доля то резко росла, то резко снижалась).

других локациях, где доля лотов с площадью до 28 кв.м. составляет сейчас не менее 10%, ситуация отличается. Самая похожая на “столичную” динамика в Новосибирске - за 5 лет доля увеличилась, но незначительно, а последние 2 года не меняется (держится на уровне 10-12%). В Екатеринбурге доля компактных лотов в общем объеме предложения на рынке новостроек увеличилась во 2 половине 2020 г. - 1 половине 2021 г., после чего снизилась до уровня 10-15% и сейчас практически не меняется. В Сочи показатель был наименее стабильным, в отдельные месяцы доля увеличивалась до 50%. В Севастополе также в отдельные месяцы фиксировались резкие изменения показателя (рост до 36% в феврале 2022 г.). Т.о. единого тренда на рост или снижение доли компактных лотов на рынке новостроек не сложилось.

Уход с рынка лотов с площадью до 28 кв.м. замедлит рост средних цен за “квадрат”

Многих участников рынка беспокоит, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек взлетят цены предложения. В действительности данное решение не должно оказать серьезного влияния на уровень цен, т.к. оно направлено на небольшую часть рынка и растянуто во времени. Сейчас такие помещения не запрещено продавать, нельзя лишь приносить на начальные этапы согласования новые проекты с такой квартирографией. В Москве имеющихся объемов в реализации, в ЖК с полученными документами, но не запущенными продажами, хватит еще на несколько кварталов, прежде чем острую нехватку таких лотов заметят покупатели.Кроме того, при прочих равных, именно самые маленькие лоты в большинстве локаций имеют более высокую цену за квадратный метр. Например, в Москве “квадрат” в компактных лотах на 7% дороже, чем в среднем по рынку, в Санкт-Петербурге - на 2%, в Московской области - на 27%, в Ленинградской области - на 8%, в Екатеринбурге - на 13%, в Сочи - на 9%. Возможный уход с рынка таких объектов может, напротив, замедлить рост средних цен квадратного метра.

Соотношение средних цен квадратного метра на рынке новостроек и цен в лотах площадью до 28 кв.м.

Источник: Циан.Аналитика

«Целевой аудиторией квартир и студий площадью до 28 кв.м. чаще всего являются инвесторы (те, кто решили сохранить свои сбережения “в бетоне”), а также покупатели своей первой квартиры (которые хотят иметь собственную жилплощадь, но пока что не располагают достаточными средствами для покупки более просторного жилья), – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Для инвесторов запрет компактных студий не станет чем-то критичным - для них доплатить стоимость 3-4 кв.м., как правило, реализуемая задача. Для тех же, кто покупает такое жилье для себя, это решение может быть достаточно болезненным. Часть несостоявшихся покупателей выйдут на рынок аренды».

Компания: ЦИАН

Количество показов: