Расходы на аренду увеличились сильнее, чем заработная плата

Эксперты Циан.Аналитики рассчитали доступность аренды жилья в городах-миллионниках, и выяснили, какая доля от среднего размера заработной платы уходит на оплату съемного жилья и как показатель изменился за последний год. 

Методика

Расчеты проводились для однокомнатных квартир в городах-миллионниках. Информация о среднем размере заработной платы получена из Базы данных показателей муниципальных образований Федеральной службы государственной статистики (данные за 2023 г., за вычетом НДФЛ).

Для расчетов выбрана величина прожиточного минимума для трудоспособного населения в каждом конкретном регионе на 2024 г. П 40% дохода - на оплату съемного жильяВ среднем по городам-миллионникам сейчас ежемесячный арендный платеж составляет 40% от среднего размера заработной платы.

Почти половина дохода уходит на оплату съемного жилья в Москве (48%), более 40% - в Нижнем Новгороде (44%), Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге (по 43%) и Новосибирске (42%). В структуре расходов жителей Уфы арендные платежи составляют 33%, Красноярска - 34% - это минимальные значения среди миллионников.

В целом, чем выше средняя ставка аренды в городе, тем большую долю выплата за жилье составляет от заработной платы населения, хотя отличия между городами не столь велики (от 33% до 48%). 

После оплаты съемного жилья остается сумма в 2,5 раза превышающая прожиточный минимум

После оплаты съемного жилья у арендатора остается от 33 тыс. рублей (в Волгограде) до 61 тыс. рублей (в Москве). Эти суммы в 2-3 раза превышают размер прожиточного минимума, т.е. аренда жилья, несмотря на рост ставок, остается достаточной доступной для населения (в отличие от приобретения жилья в ипотеку на вторичном рынке, где после ежемесячной выплаты кредита не всегда остается сумма, достаточная даже для покрытия базовых нужд).

В абсолютном выражении больше всего средств после оплаты арендного жилья остается в Москве - 61 тыс. рублей, несмотря на то, что платеж составляет около половины от среднего размера зарплаты. Это в 2,4 раза больше размера прожиточного минимума. В Уфе и Казани оставшиеся свободные средства почти в 3 раза превышают размер прожиточного минимума, хотя в абсолютном выражении это около 41-43 тыс. рублей. П Доступность аренды снижается

Год назад* доступность съемного жилья была выше. В среднем по миллионникам на оплату аренды уходило 35% от среднего размера заработной платы.За год показатель стал выше на 5 п.п., т.е. доступность арендного жилья снизилась. Несмотря на то, что доходы населения в 2023 г. достаточно сильно выросли (особенно в регионах с высокой долей промышленности в структуре экономики), ставки на рынке аренды увеличились сильнее.

Помимо стандартных сезонных циклов в 2023 г. на спрос, ставки и объем предложения на рынке аренды оказала сильное влияние ситуация на рынке купли-продажи. На фоне ужесточения условий кредитования часть спроса с рынка новостроек и вторички перетекала в сегмент аренды (квартиры искали несостоявшиеся покупатели). Это привело к тому, что во многих городах арендные ставки достигли рекордно высоких значений. В октябре-ноябре 2023 г. рост ставок прекратился, но резкого снижения (как традиционно бывает после окончания сезонной активности) не было. Цены снизились незначительно и перешли к стагнации. В начале 2024 г. на рынке сохраняется потенциал роста ставок: арендаторами становятся те, кто не смог купить квартиру по новым условиям - сейчас арендный платеж почти в 2 раза меньше ипотечного (если брать кредит по рыночным условиям).

Особенно сильно за год снизилась доступность арендного жилья в Москве и Перми (доля платежей от среднего размера заработной платы увеличилась на 9 п.п.), в Челябинске и Нижнем Новгороде (на 8 п.п.). Если год назад на первом месте по доле арендных расходов от размера заработной платы находился Ростов-на-Дону, то сейчас его опередили Москва и Нижний Новгород. В Казани и Ростове-на-Дону доля практически не изменилась (стала выше на 2 п.п.).

* Для расчетов использовался средний размер заработной платы за 2022 г. «Расходы на съем жилья составляют от трети до половины среднего размера заработной платы в городах-миллионниках, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. 

– За последний год доступность аренды снизилась. Потенциал роста ставок сохраняется, вполне вероятно дальнейшее снижение доступности аренды»