Итоги февраля: спрос на ипотеку восстанавливается, но прошлогодних результатов достичь не получится

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги февраля 2024 г. на рынке ипотечного кредитования России.

Вторичный рынок по числу выдач ипотек восстанавливается быстрее, чем рынок новостроек.

В феврале 2024 г. в России было выдано 95,5 тыс. ипотек - это на 26% больше, чем в январе. Рост активности был ожидаем - в месяце больше рабочих дней. К тому же, рынок постепенно адаптируется к новой реальности (высоким ставкам на вторичке, большому первоначальному взносу и снижению лимитов в столичных регионах по льготной программе).Более заметный прирост за месяц дал вторичный рынок - спрос на ипотеку относительно января увеличился на 36%. На рынке новостроек динамика более сдержанная - рост на 7%.Первичный рынок из-за его высокой зависимости от ипотеки больше пострадал от изменений в условиях кредитования. Ключевую роль сыграл рост первоначального взноса, снижение лимитов по льготной ипотеке в столичных регионах не так сильно ударило по рынку. Так, в Московском и Петербургском регионах из-за снижения лимитов вполне ожидаемо было более выраженное падение спроса в январе, чем в целом по стране, и более медленное его восстановление в феврале. Тем не менее, в январе динамика соответствовала общестрановой, а в феврале активность возросла даже сильнее, чем в среднем по регионам - в Москве на 15%, в Санкт-Петербурге и Московской области - на 13%, в Ленинградской области - на 24%.По сравнению с февралем 2023 г. количество выданных ипотек в целом по стране меньше на 17%. Это вполне ожидаемо, ведь год назад ипотечные условия были значительно лучше.

Циан.Аналитики по данным ЦБ РФУже в январе, из-за более резкого снижения спроса на ипотеку на первичном рынке, произошли изменения в соотношении между сегментами. Если в конце 2023 г. доля вторичного рынка в общем числе выдач ипотек снижалась на фоне роста ипотечных ставок, достигнув в декабре 56%, то в январе 2024 г. соотношение вернулось к более привычному - на вторичку пришлось 66% всех выданных кредитов. В феврале рост доли вторичного рынка продолжился (т.к. рынок новостроек восстанавливается медленнее) - на него пришлось уже 71% всех выданных ипотек (как летом 2023 г.).

В 2024 г. семейную ипотеку берут чаще, чем “обычную” льготную

За последние 5 лет заметно изменилась структура льготного ипотечного кредитования на рынке новостроек. Если в 2020 г. 77% всех выданных ипотек с господдержкой приходилось на “обычную” льготную ипотеку, то в 2023 г. соотношение льготной и семейной программ по количеству выданных кредитов выровнялось (по 46%), а в начале 2024 г. семейная ипотека вышла на 1 место. 51% жилищных кредитов с господдержкой, которые были выданы в 2024 г., оформлены в рамках программы семейной ипотеки. Условия по этой программе сейчас комфортнее, чем по “обычной” льготной, а потенциальных заемщиков стало значительно больше, после изменения условий программы с начала 2023 г. До 7% выросла доля IT-ипотеки, которая была запущена в 2022 г. Доля Дальневосточной и Арктической ипотеки держится на уровне 3-5%.

В начале 2024 г. только в 11 регионах “обычная” льготная ипотека занимает 1 место по количеству выданных кредитов - это республики Тыва, Карачаево-Черкессия, Чечня и Хакасия, Иркутская, Орловская, Тульская, Белгородская и Смоленская области, а также ХМАО и ЯНАО.В 14 регионах по выдачам лидируют программы Дальневосточной и Арктической ипотеки - это Еврейская АО, Ненецкий и Чукотский АО, Якутия, Бурятия, Архангельская, Мурманская, Магаданская, Амурская и Сахалинская области, Приморский, Хабаровский, Камчатский и Забайкальский края (от 55% в Бурятии до 100% в первых трех регионах). Т.е. это все регионы Дальневосточного ФО, а также несколько регионов Арктической зоны. В ЯНАО на Арктическую ипотеку приходится 24% всех выдач, в Карелии - 22%, в Красноярском крае - 20%, в Коми - всего 3% (в последних трех регионах только часть территории попадает под программу, так же, как и в Архангельской области).Самая высокая доля программы IT-ипотеки в Москве (19% выдач в начале 2024 г.), высокие значения также в Ленинградской области (13%), Нижегородской и Томской областях (по 12%), Санкт-Петербурге (11%).

Средний заём на вторичке и средний срок, на который берут кредит, снижаются после ужесточения условий кредитования.

Средний размер кредита в РФ в феврале 2024 г. составил 3,5 млн рублей. На рынке новостроек средний размер выданной ипотеки увеличился относительно предыдущих месяцев - до 5,1 млн рублей - из-за сохраняющегося роста цен (хотя и медленного). На вторичном рынке показатель продолжает снижаться на фоне ухудшения кредитных условий, в феврале он составил 2,8 млн рублей - такого низкого значения не было с лета 2022 г.

Циан.Аналитики по данным ЦБ РФВ конце 2023 г. средний срок, на который берут ипотеку в РФ, превысил 300 месяцев или 25 лет. С начала 2024 г. показатель снижается, в феврале он составил 292 месяца. При текущих высоких ставках на вторичном рынке кредиты на длительный срок уже не так привлекательны, поэтому фиксируется сокращение средних сроков кредитования.

Объем задолженности по ипотеке увеличился за счет вторичного рынка, доля просроченных кредитов растет второй месяц подряд.

Суммарный объем задолженности по ипотеке (на первичном и вторичном рынках) продолжает увеличиваться. На конец февраля 2024 г. он составил 18,2 трлн рублей, из них 4,7 трлн рублей на первичном рынке и 13,5 трлн рублей - на вторичном. Рост вызван увеличением задолженности на вторичном рынке - за месяц показатель стал больше на 1,4%. На рынке новостроек, напротив, объем снизился на 2,2%.

Задолженность по ипотеке на первичном и вторичном рынке РФ

Источник: расчеты Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ

Объем просроченной задолженности на рынке новостроек, в отличие от общего объема задолженности в сегменте, увеличился (на 3,6%). В результате этого в феврале доля “просрочки” в общем объеме задолженности немного возросла - на 0,1 п.п. Доля просроченных кредитов на рынке новостроек увеличивается второй месяц подряд.На вторичном рынке темпы роста общего объема задолженности и объема “просрочки” были сопоставимы, поэтому доля не изменилась.Несмотря на прирост “плохих” долгов, просроченная задолженность по кредитам на первичном рынке составляет лишь 0,13% от общего объема, на вторичном - 0,43%.

Циан.Аналитики по данным ЦБ РФ «Число выдач в феврале 2024 г. ожидаемо превысило показатели января, однако в сравнении с февралем прошлого года осталось на низком уровне, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – Более уверенными темпами растет количество выданных ипотек на вторичном рынке – здесь ниже цены, можно договориться о скидке, а в дальнейшем появится возможность рефинансировать ипотеку. В сегменте новостроек спрос поддерживается действием программы семейной ипотеки, на которую в начале 2024 г. приходится уже более половины от всех льготных выдач». 

Компания: ЦИАН

Количество показов: