Эксперты Циан.Аналитики посчитали, какую доходность может принести покупка квартиры в Москве с целью сдачи ее в аренду, и составили рейтинг районов столицы по данному показателю. П Доходность от сдачи квартиры в аренду увеличилась относительно прошлого года, но показатели по-прежнему низкие. П Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в районах Замоскворечье, Пресненский и Бутырский - здесь она превышает 6%. Самая низкая доходность в Свиблово, Куркино, Ховрино, Тропарево-Никулино. П Арендный бизнес в столице менее выгоден с точки зрения доходности, чем банковские депозиты. Сейчас рантье могут рассчитывать в среднем на 4,6% годовых, в то время как средние ставки по депозитам превышают 7%. П Сдача в аренду квартиры в столице может принести рантье в среднем 500 тыс. рублей в год. На собственности в центре можно заработать более 1 млн. рублей. П Средний срок окупаемости квартиры в Москве - 22 года. Минимальные показатели в Замоскворечье и Пресненском районе (16 лет), максимальные - в Свиблово и Куркино (29 лет).
Расчеты приведены для однокомнатных квартир, приобретенных на вторичном рынке. Квартиры в премиальных ЖК не учитывались. В расчетах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдается на протяжении всего года без перерыва. I. Доходность от сдачи в аренду за год увеличилась Средний уровень доходности от сдачи однокомнатной квартиры в аренду в Москве в июле 2023 г. составляет 4,6%. Это меньше, чем в среднем по крупным городам РФ (5,6%). В столице одни из самых низких показателей доходности - меньше только в Пензе (4%), Севастополе и Санкт-Петербурге (по 4,2%), Казани (4,5%). По сравнению с прошлым годом доходность немного увеличилась (в июле 2022 г. - 4,5%) за счет того, что в апреле-мае прошлого года цены на жилье в столице перешли к медленному снижению. Сейчас средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы на 3,4% ниже, чем годом ранее. Средние ставки аренды в июле 2023 г. тоже ниже прошлогодних, но лишь на 2,3%.
Показатели доходности и окупаемости однокомнатных квартир на вторичном рынке Москвы
Источник: Циан.Аналитика
июл.19 июл.20 июл.21 июл.22 июл.23 Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн рублей
8,8 8,9 10,8 11,8 11,4 Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. рублей в месяц
36,7 35,9 39,8 44,3 43,3 Доходность от сдачи квартиры в аренду
5,0% 4,8% 4,4% 4,5% 4,6% Срок окупаемости квартиры, лет
20,0 20,7 22,6 22,2 21,9
II. Рейтинг районов Москвы по уровню доходности Различия в показателях доходности между районами Москвы невелики. В большинстве локаций (в 103 районах из 131 анализируемых) рантье могут рассчитывать на доходность от 4 до 5% годовых. Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду в центральных районах рядом с ключевыми деловыми локациями: в Замоскворечье, Пресненском и Бутырском районах - здесь она превышает 6%. Среди лидеров оказались как центральные локации (помимо указанных выше также Тверской, Мещанский, Донской, Хорошевский районы), так и локации в Новой Москве (Филимонковское, Марушкинское). Наименее удачные районы для покупки квартиры с целью сдачи ее в аренду - Свиблово, Куркино, Ховрино, Тропарево-Никулино, Гагаринский - здесь рантье получат от 3,4 до 3,8% годовых. Менее 4% доходность аренды составляет также в районах Хорошево-Мневники, Тимирязевский, Зябликово, Ломоносовский, Фили-Давыдково, Северное Бутово, Троицк и Савелки. В большинстве этих локаций цены на жилье выше средних по городу, в то время как ставки аренды находятся на среднем для Москвы уровне или даже ниже среднерыночных. Доходность от сдачи квартиры в аренду по районам Москвы, июль 2023 г.
III. Вклады выгоднее арендного бизнеса В целом по стране до середины 2021 г. сдача квартиры в аренду приносила рантье больший доход, чем банковские вклады. В Москве такая ситуация наблюдалась только в 2020 г., но и тогда выгода была незначительной. В настоящее время средняя доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры составляет 4,6% годовых. Средняя ставка вклада сроком от года в 2023 г. - 7,3%. Т.о. высокая стоимость недвижимости в столице не позволяет рантье рассчитывать на больший доход, чем от вложения средств в банковские депозиты. К тому же реальная доходность от сдачи в аренду ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов.
Разница в доходности от сдачи квартиры в аренду и от рублевого вклада
* по данным ЦБ РФ Источник: Циан.Аналитика
Год Средняя ставка вклада (сроком от года) * Средняя доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры 2019 6,6% 5,0% 2020 4,6% 4,8% 2021 5,3% 4,4% 2022 7,9% 4,5% 2023 7,3%
(1-е полугодие 2023 г.) 4,6%
При этом, если у собственника уже есть квартира, которую он не планирует продавать, а хочет сдавать в аренду, потенциально он может заработать более полумиллиона рублей в год (при условии, что квартира будет сдаваться 12 месяцев в году). Между отдельными районами показатели отличаются в 4 раза: если в Новой Москве сдача квартиры в аренду принесет около 250-300 тыс. рублей в год, то в центре можно заработать на этом более 1 млн рублей (здесь учитываются предложения “массового” сегмента). IV. Окупаемость - более 20 лет Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде чем начнут приносить доход. В среднем в Москве необходимо ~22 года для того, чтобы вернуть средства, потраченные на покупку квартиры. Это очень большой срок - среди крупных городов России показатель выше только в Казани, Санкт-Петербурге, Севастополе и Пензе. А если квартира приобретена в ипотеку и сдается не 12 месяцев в году, то срок будет еще больше, поэтому покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду в столице выглядит не очень привлекательно. Среди районов Москвы самый низкий срок окупаемости в Замоскворечье и Пресненском районе - 16 лет. В Бутырском районе на это уйдет 17 лет, в Тверском - почти 18. 18 лет - средний показатель для городов с населением от 500 тыс. человек. Дольше всего будут окупаться квартиры в Свиблово и Куркино (по 29 лет), Ховрино и Тропарево-Никулино (по 27 лет). Срок окупаемости инвестиций в 2019-2021 гг. увеличивался, почти достигнув 23 лет. Последние 2 года он, наоборот, медленно снижается. «Покупка квартиры для сдачи ее в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Однако в Москве он не принесет такую же высокую доходность, как размещение средств на банковских депозитах, а средний срок окупаемости таких инвестиций - более 20 лет, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – За счет рекордно высоких цен на квартиры, инвестиции в недвижимость сейчас являются, скорее, надежным инструментом для сохранения, а не для приумножения средств».
Компания: ЦИАН
Количество показов: