Каждая двадцатая столичная квартира – в арендном бизнесе

Каждая двадцатая столичная квартира - в арендном бизнесе. Свободны и доступны к аренде только 10% квартир, 9 из 10 уже сданы проживающим. Эксперты Циан.Аналитики проанализировали столичный рынок долгосрочной аренды и выяснили, в каких районах Москвы наибольшая доля арендного жилья, состав такого арендного фонда, а также составили рейтинг столичных ЖК с наибольшей долей арендаторов.

Порядка 5% всех столичных квартир заняты в арендном бизнесе. Максимальная доля – в ЦАО.
Чем новее дом, тем больше в нем квартир сдается в аренду. Наибольшая доля арендных квартир – в домах, построенных после 2010 года (6,5%).
90% квартир сданы в аренду . В среднем на рынке свободна под сдачу каждая десятая квартира арендного рынка. Наибольшая доля свободных к аренде квартир наблюдалась летом 2020 года и весной 2022 года.
Для каждой двухсотой столичной квартиры идет сейчас поиск арендатора.
В ЦАО, ТАО и ЗАО – максимальная доля несданных в аренду квартир. Среди отдельных районов это Арбат, Хамовники и Пресненский.
Проще всего сдать квартиру «спальных» район ов внутри МКАД с относительно невысокой ставкой аренды. Всего 5% против 10% в среднем по рынку свободно к аренде в районах Люблино и Марьина Роща (95% квартир уже сданы).
«Парк Легенд», «Родной Город. Октябрьское поле» и NEVA TOWERS – самые сдаваемые в аренду столичные проекты.
Половина проектов с наибольшим числом «новинок» на рынке аренды в течение года – арендные дома ДОМ.РФ.
За МКАД чаще покупают жилье для собственного проживания. Для сдачи в аренду пользуются высоким спросом комплексы апартаментов бизнес-класса в центре города.

В дальнейших расчетах учитывался жилой фонд в многоквартирных домах от 3х этажей, построенных до 2021 года включительно (дома, где разрешение на ввод выданы в 2022 и 2023 гг. еще могут быть не заселены). Использованы данные о среднем сроке экспозиции квартиры и стандартной продолжительности проживания арендатора до переезда (согласно исследованию Циан, в среднем это 12 месяцев). Суммарное кол-во новых объявлений о сдаче жилья в аренду за этот срок сравнивалось с общим числом квартир в анализируемых домах.
1. В арендный бизнес вовлечено порядка 5% столичных квартир
По подсчетам Циан, в Москве сдается в долгосрочную аренду примерно каждая двадцатая квартира: 4,8% жилого фонда. Речь идет о более чем 200 тыс. квартир в абсолютном выражении. В разрезе отдельных округов лидером стал ЦАО, где в арендном бизнесе участвует каждая десятая квартира (12%). Минимальная доля арендного жилья – в Троицком АО (всего 1%). По остальным округам доля жилья в арендном бизнесе соответствует среднерыночным значениям: 4-5%.
Лидерство ЦАО по доле арендного жилья объясняется не только престижностью локации и сосредоточением основного количества бизнес-центров, а значит, и потенциальных арендаторов среди сотрудников компаний, но и в том числе структурой городской застройки. Именно в центре города представлена подавляющая часть домов, построенных до 1950 года – порядка 63%, по остальным округам активная массовая застройка велась позже. Доля квартир, занятых на рынке аренды Москвы, от всего жилого фонда

ЦАО	12%
САО	5%
ЗАО	5%
НАО	5%
СЗАО	4%
ЮВАО	4%
СВАО	4%
ЮАО	4%
ЮЗАО	4%
ВАО	3%
ТАО	1%

2. Районы-лидеры по доле арендного жилья В разрезе отдельных районов, а не округов Москвы, рейтинг локаций с наибольшей долей арендного жилья от всего жилого фонда – в центре города (Арбат, Пресненский и Тверской). В пятерке лидеров также – Московский (Новая Москва) и Хорошевский (САО). Из 11 столичных районов, в которых в аренду сдается от 10% построенных квартир и более, только четыре района располагаются вне ЦАО. Районы с максимальной долей квартир под аренду от всего жилого фонда (от 10%)

Район	Округ	Доля квартир, занятых в арендном бизнесе	Улица-лидер по доле арендного жилья от всего построенного
Арбат	ЦАО	25%	улица Новый Арбат
Пресненский	ЦАО	18%	1-й Красногвардейский проезд, Шмитовский проезд
Тверской	ЦАО	16%	Тверская улица
Московский	НАО	12%	Саларьевская улица
Хорошевский	САО	12%	Ходынский бульвар
Якиманка	ЦАО	12%	улица Шаболовка
Беговой	САО	11%	Ленинградский проспект
Филевский парк	ЗАО	11%	Береговой проезд
Замоскворечье	ЦАО	11%	Мытная улица
Хамовники	ЦАО	11%	Комсомольский проспект
Мещанский	ЦАО	10%	улица Гиляровского

Источник: Циан.Аналитика Помимо уже названного Московского, это также Хорошевский район, где основное сосредоточение арендного фонда – по Ходынскому бульвару, порядка 23% построенных квартир сдаются в аренду, преимущественно за счет построенного ЖК «Гранд Парк», введенного почти 10 лет назад. Высокая доля также по Хорошевскому шоссе (13% фонда – арендный). Квартиры в районе Беговой также активно сдаются. Наибольшая доля сдаваемого жилого фонда – по Ленинградскому проспекту (около 17% от всех квартир). Высокая доля и на параллельной улице (9%) – Скаковой. В районе Филевский парк в лидерах – Береговой проезд (17% построенного фонда занято в аренде). Это объясняется высоким объемом предложения в построенном ЖК «Фили Град». То есть лидерство конкретного района во многом связано с ранее высокой инвестиционной активностью в «недавних» новостройках, введенных в эксплуатацию в последние 10 лет. Во второй двадцатке районов-лидеров по доле арендного жилья (8-10% от всего жилого фонда), районы распределены равномерно, по 8 административным округам Москвы.

Район	Округ	Доля квартир, занятых в арендном бизнесе	Улица-лидер по доля арендного жилья от всего построенного
Басманный	ЦАО	10%	Бауманская
Аэропорт	САО	9%	Ленинградский проспект
Даниловский	ЮАО	9%	Автозаводская
Марьина роща	СВАО	9%	Сущевский Вал
Красносельский	ЦАО	9%	Переулок Докучаев
Дорогомилово	ЗАО	8%	Большая Дорогомиловская
Щукино	СЗАО	8%	Берзарина
Лефортово	ЮВАО	8%	Шоссе Энтузиастов
Сосенское	НАО	8%	Александры Монаховой
Марфино	СВАО	8%	Ботаническая улица

Источник: Циан.Аналитика 3. Чем новее дом, тем больше соседей-арендаторов Доля занятого в арендном бизнесе жилья напрямую зависит от года строительства дома. Чем новее дом, тем больше в нем квартир сдается в аренду. Для домов, построенных после 2010 года, доля арендного жилья – порядка 6,5% от всего построенного объема. Для домов, построенных с 1992 года по 2009 год, из всего объема жилого фонда в аренду сдается порядка 3,2% жилого фонда. В советских домах типовой застройки (с 1950 по 1991 гг.) отмечена минимальная доля жилья, сдающегося в аренду (2,4%) от всего количества. Данная статистика свидетельствует об инвестиционном интересе именно в последнее десятилетие, с развитием ипотечного кредитования и масштабной застройкой массовыми проектами, за счет развития территорий бывших промзон. Доля квартир, занятых на рынке аренды Москвы по округам

	Год строительства дома



	2010+	1992-2009	Типовое советское жилье (1950-1991)	В целом: 1950-2021
ЦАО	14,6%	9,9%	5,4%	14,4%
СЗАО	8,7%	2,3%	2,2%	4,4%
ЮАО	8,4%	2,4%	2,2%	3,8%
САО	8,0%	2,4%	2,4%	5,4%
СВАО	7,0%	2,4%	2,1%	3,9%
ЮЗАО	6,9%	2,5%	2,4%	3,8%
ЮВАО	6,9%	2,0%	2,1%	4,1%
ЗАО	6,8%	3,7%	2,5%	5,2%
ВАО	6,1%	2,3%	2,1%	3,4%
НАО	4,2%	0,6%	0,9%	5,2%
ТАО	1,2%	0,5%	0,5%	1,4%
Общий итог	6,5%	3,2%	2,4%	4,8%

Источник: Циан.Аналитика 4. 90% квартир – уже сданы. На выбор доступная десятая часть арендного фонда Несмотря на существенную долю жилья в арендном бизнесе столицы, основная часть объема уже сдана: в среднем на выбор потенциальных арендаторов доступна каждая десятая квартира от всего объема арендного фонда. Для расчетов оценивалось текущее свободное предложение на рынке долгосрочной аренды от общего объема арендного фонда в районе (суммарно как уже сданные в аренду квартиры, так и пока не занятые). В зависимости от ситуации на рынке, доля меняется: максимальный процент доступных квартир (17% от всего арендного фонда столицы) был доступен в июне 2020 года. На тот момент после объявленного режима самоизоляции многие лишились своего привычного уровня дохода, что привело к отказу от дальнейшего проживания в съемных квартирах и поиску более подходящего по бюджету варианта. Одни наниматели во время самоизоляции уехали из Москвы (обычно речь шла о приезжих в столичный регион). Другие – временно переехали к родственникам или стали снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека. Как следствие – число квартир для долгосрочной аренды увеличилось. Второй период роста доли доступного жилья к аренде - в мае 2022 года и в ноябре 2022 года (13%-14%): на фоне снижения спроса со стороны арендаторов, миграционных движений и высвобождения большого объема квартир в аренду. В конце апреля 2023 года на выбор арендаторов – порядка 10% квартир всего арендного фонда, что соответствует средним значениям в последние пять лет.
От всего построенного жилого фонда Москвы доля квартир, свободных и доступных для аренды, составляет порядка 0,5%. То есть для каждой двухсотой столичной квартиры сейчас идет поиск арендатора. 5. Максимальная доля не сданных в аренду квартир от всего арендного фонда – в центре города и за МКАД В разрезе отдельных административных округов доля свободного под аренду жилья традиционно выше. В лидерах – ЦАО, где в 2023 году порядка 15% арендного жилого фонда доступно для сдачи. На втором месте с долей в 13% - ТАО и на третьем – ЗАО (11%). То есть максимальная доля не сданного жилья - в локациях либо с максимальной арендной ставкой, либо – с плохой транспортной доступностью, которая не может быть нивелирована только за счет дисконта к среднерыночным ставкам. В мае 2023 года именно в ЦАО и ЗАО отмечены максимальные средние ставки аренды (на примере однокомнатных квартир): 69,8 тыс. р. и 49 тыс. соответственно. ТАО, наоборот, округ с самыми бюджетными вариантами квартир (26,9 тыс.). Пять лет назад – в 2018 году – ситуация была похожей. В тройке лидеров по доле свободных квартир от всего арендного фонда был ЦАО (17%), ЗАО (12%) и ЮЗАО (12%). Минимальная доля была в НАО. То есть с 2018 года ситуация для рантье улучшилась на юго-западе Москвы, где доля жилья, по которому не найден арендатор, снизилась с 12% до 9%. «Замкадные» локации, наоборот, испытывают большие сложности, чем пять лет назад. В НАО доля несданного жилья выросла с 5% до 8% от всего арендного фонда в округе, на фоне роста конкуренции: Новая Москва активно застраивается одновременно с открытием новых станций метро, что привело к росту доли предложения, которое не поглощается текущим спросом. ЦАО и ЗАО – округа не только с максимальной долей не сданных квартир, но локации с наибольшим числом квартир в абсолютном выражении. На ЦАО приходится каждая четвертая не сданная в аренду квартира в мае 2023 года. На ЗАО – еще 15%. В тройке также САО (10% квартир от всего количества), где, несмотря на большое количество свободных квартир под аренду, не сданными оказываются всего 8% лотов от арендного фонда округа, ниже средних по городу значений (10%). Минимальное количество квартир, доступных в аренду по количеству - в ТАО (0,4%), что не мешает входить в число округов с наибольшей долей не сданного жилья от всего арендного фонда внутри конкретного округа. 6. Новый Арбат и Москва-Сити – самые «не сданные» в аренду локации В разрезе отдельных районов именно Арбат лидирует по наибольшей доле свободного арендного жилья, где практически каждая пятая квартира (19%) пока не нашла арендатора. Причем четверть из еще не сданного объема в районе – на Новом Арбате. В числе районов-лидеров также Хамовники (17% жилья от всего арендного фонда не сдано). Наибольшее количество не сданных квартир (12% от общего количества в районе) – по Комсомольскому проспекту, продолжению Остоженки, ставшей второй по объему свободных к аренде квартир в Хамовниках (9%). На третьем месте – Пресненский район, где доля не сданного в аренду жилья – 16% от общего арендного фонда района. Лидером по количеству доступных квартир стал 1-й Красногвардейский проезд (31% от всего жилья района) а также Пресненская набережная (6%), по которым основной объем обеспечен апартаментами в небоскребах «Москва-Сити». 15% сданного жилья от всего арендного фонда – в Мещанском районе (ЦАО), Тверском (ЦАО), Якиманке (ЦАО), Раменках (ЗАО), Покровском-Стрешневе (СЗАО), а также – Филимоновском сельском поселении (НАО). Таким образом, снова в числе локаций с минимальной долей сданного жилья от арендного жилого фонда – в самых дорогих или престижных районах в центре города, а также – за МКАД, Где сдана основная часть арендного фонда? Обратная ситуация, когда на выбор – минимальная доля жилья от всего арендного в районе – в не самых престижных локациях, но – внутри МКАД. То есть, арендаторы выбирают относительно бюджетные варианты при сохранении транспортной доступности. Всего порядка 5% квартир на выбор от всего объема арендного фонда – в районах Люблино (ЮВАО) и Марьина Роща (СВАО). Именно в СВАО находится наибольшее число районов с максимальной долей сданного в аренду жилья (свободно всего 6%): Отрадное, Северное Медведково, Останкинский. В ЮВАО это также Печатники и Лефортово. И по одной району – в САО (Коптево), ЗАО (Солнцево), ЮАО (Чертаново Южное). Доля свободного жилья в аренду от общего арендного фонда, май 2023*

Округ	Доля свободного жилья в аренду от общего фонда внутри района,2023	Округ	Доля свободного жилья в аренду от общего фонда внутри района,2023	Округ	Доля свободного жилья в аренду от общего фонда внутри района,2023	Округ	Доля свободного жилья в аренду от общего фонда внутри района,2023
ЦАО	15%	ЮЗАО	9%	САО	8%	СВАО	7%
Арбат	19%	Ломоносовский	12%	Сокол	10%	Алексеевский	10%
Хамовники	17%	Обручевский	12%	Восточное Дегунино	9%	Лосиноостровский	9%
Пресненский	16%	Черемушки	11%	Тимирязевский	9%	Северный	9%
Якиманка	15%	Гагаринский	10%	Аэропорт	9%	Ростокино	9%
Тверской	15%	Теплый Стан	10%	Беговой	9%	Свиблово	8%
Мещанский	15%	Академический	9%	Дмитровский	8%	Ярославский	7%
Замоскворечье	14%	Зюзино	9%	Ховрино	7%	Бибирево	7%
Басманный	13%	Ясенево	9%	Головинский	7%	Бутырский	7%
Красносельский	11%	Коньково	8%	Левобережный	7%	Южное Медведково	7%
Таганский	8%	Северное Бутово	8%	Западное Дегунино	7%	Останкинский	6%
ЗАО	11%	Котловка	7%	Бескудниковский	6%	Северное Медведково	6%
Раменки	15%	Южное Бутово	7%	ВАО	8%	Марьина роща	5%
Тропарево-Никулино	13%	НАО (Новомосковский)	8%	Ивановское	11%	ЮВАО	7%
Проспект Вернадского	13%	Десеновское	10%	Косино-Ухтомский	10%	Некрасовка	9%
Очаково-Матвеевское	11%	Внуковское	9%	Новогиреево	8%	Кузьминки	9%
Кунцево	11%	Московский	7%	Измайлово	8%	Текстильщики	8%
Фили-Давыдково	10%	ЮАО	8%	Соколиная гора	8%	Выхино-Жулебино	8%
Филевский парк	7%	Зябликово	11%	Перово	7%	Южнопортовый	7%
Солнцево	6%	Донской	10%	Гольяново	7%	Нижегородский	7%
СЗАО	9%	Бирюлево Восточное	10%	Северное Измайлово	7%	Рязанский	7%
Покровское-Стрешнево	15%	Орехово-Борисово Южное	9%	Богородское	7%	Печатники	6%
Хорошево-Мневники	10%	Нагатинский затон	9%	Преображенское	7%	Лефортово	6%
Строгино	10%	Царицыно	9%
Южное Тушино	9%	Москворечье-Сабурово	9%	*Районы с выбором от 50 квартир в аренду в апреле 2023
Щукино	7%	Чертаново Северное	9%
Северное Тушино	7%	Орехово-Борисово Северное	8%
		Братеево	8%
		Чертаново Центральное	8%
		Нагорный	7%
		Даниловский	7%
		Чертаново Южное	6%

7. «Парк Легенд», «Родной Город. Октябрьское поле» и NEVA TOWERS – самые сдаваемые в аренду столичные проекты
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, в каких новых столичных проектах наибольшая доля квартир или апартаментов заняты в арендном бизнесе. Для этого были проанализированы жилые комплексы, в которых в 2017-2021 гг. (за 5 лет) было построено (введено в эксплуатацию) наибольшее число квартир или апартаментов, от 1500 лотов, порядка 90 ЖК. Из них выбраны проекты, в которых за год на рынок аренды вышло наибольшее число «новинок». На первом месте – проекты, в которых часть фонда выкуплено под арендное жилье ДОМ. РФ. («Парк Легенд» и «Родной Город. Октябрьское поле») – порядка трети жилого фонда сдается в аренду. На третьем месте - NEVA TOWERS, первый «доступный» небоскреб в составе «Москва-Сити», где к тому же можно было выбрать варианты с отделкой, что интересно инвесторам, помимо удачной локации – Делового центра. В пятерке проектов с наибольшей долей занятого жилого фонда - «Символ», где также часть квартир выкуплены под арендный фонд от ДОМ.РФ. И замыкает пятерку лидеров - многофункциональный жилой комплекс бизнес-класса «Пресня Сити», где можно было приобрести апартамент площадью около 40 кв. м в бюджете до 8 млн рублей, что также стало одним из наиболее интересных инвестиционных вариантов. Таким образом, существенная доля арендного фонда в составе проекта отмечена в проектах бизнес- и премиум-классов, где за счет формата апартаментов был низкий порог входа (NEVA TOWERS и Пресня Сити), либо же часть построенного жилья выкупил ДОМ.РФ с целью дальнейшей сдачи в аренду. Среди проектов массового сегмента наибольшая доля арендных квартир – в ЖК “Люблинский парк”, ЮВАО и “Саларьево Парк” (НАО), то есть масштабные и бюджетные проекты с не лучшей транспортной доступностью (“Люблинский парк” находится примерно в 20 минутах от ближайшей станции метро), Саларьево Парк – за МКАД. Большинство “замкадных” проектов комплексного освоения территории в Новой Москве не вошли в топ-30 по доле жилья, занятого в арендном бизнесе, жилье здесь приобретается преимущественно для собственного проживания. Одновременно активно сдаются в аренду апартаменты бизнес-класса в престижных локациях города: постоянная регистрация арендаторам не принципиальна, а меньший порог вход в проект увеличивает инвестиционную привлекательность проектов для сдачи в аренду, а не перепродажи.

	Проект	Доля жилого фонда, занятого в арендном бизнесе	Округ	Класс
1	Парк Легенд	38%	ЮАО	бизнес
2	Родной Город. Октябрьское поле	32%	СЗАО	бизнес
3	NEVA TOWERS	27%	ЦАО	премиум
4	Символ	23%	ЮВАО	бизнес
5	Пресня Сити	18%	ЦАО	бизнес
6	Лайнер	17%	САО	бизнес
7	Люблинский парк	16%	ЮВАО	массовый
8	Саларьево Парк	16%	НАО	массовый
9	Метрополия	15%	ЮВАО	бизнес
10	Царская Площадь	14%	САО	бизнес
11	Столичные поляны	14%	ЮЗАО	массовый
12	Ясеневая 14	13%	ЮАО	массовый
13	Сердце Столицы	12%	СЗАО	бизнес
14	Бунинские луга	12%	НАО	массовый
15	Мякинино Парк	12%	ЗАО	массовый
16	Савеловский Сити	11%	СВАО	массовый
17	Михайловский парк	11%	ЮВАО	массовый
18	Матч Пойнт	10%	ЗАО	бизнес
19	Мещерский лес	10%	ЗАО	массовый
20	Грин Парк	10%	СВАО	массовый
21	Ильменский 17	10%	САО	массовый
22	Испанские кварталы-2	9%	НАО	бизнес
23	Лефортово Парк	9%	ЮВАО	массовый
24	Дмитровский парк	9%	САО	массовый
25	Западный порт	8%	ЗАО	бизнес
26	Лайф Ботанический сад	8%	СВАО	массовый
27	Преображение	8%	ВАО	массовый
28	Левел Амурская	8%	ВАО	массовый
29	Римского-Корсакова 11	8%	СВАО	массовый
30	Зиларт	7%	ЮАО	бизнес

Источник: Аналитический центр Циан
“По статистике на основе опроса от Циан, 3 из 4 собственников, сдающих жилье в аренду, стали рантье «незапланированно», – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика – Почти половина изначально приобретали квартиру для собственного проживания, но в итоге сдают ее в аренду из-за изменившихся жизненных обстоятельств. Еще чуть меньше четверти получили жилье в наследство. И только порядка трети рантье изначально приобретали квадратные метры с целью сдачи в аренду. То есть в столице весьма неоднородный рынок аренды, который только находится в стадии формирования и основное развитие пришлось на последнее десятилетие. В 2022 году в ряды рантье пришли также ипотечные заемщики, которые за счет снижения ставок по ипотеке использовали сдачу в аренду как способ выплаты кредита. Сейчас доля таких инвестиционных сделок существенно сократилась, и в целом рынок аренды хуже всех восстанавливается на фоне снижения спроса среди других сегментов. В сравнении с началом 2022 года текущие ставки в Москве ниже на 16-20%».

Компания: ЦИАН

Количество показов:

Другие новости по теме