Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги марта 2022 г. на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России. П Средние цены кв.м. на вторичном рынке РФ в феврале увеличились на 0,6%. Шестой месяц подряд цены очень медленно увеличиваются. Предпосылок к прекращению периода стагнации пока нет. П За последний месяц в большинстве городов средние цены квадратного метра изменились не более, чем на 1%. Впервые за год прекратилось снижение средних цен в Москве. П Стоимость нового предложения сравнялась со средними ценами на рынке. Продавцы не рискуют выводить “новинки” по ценам выше рынка. П В 3 из 4 локаций цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Однако, “свежая” вторичка в большинстве городов дороже первички (в среднем на 2%). П После нестандартного роста спроса в январе 2023 г. показатели в феврале вернулись к уровню ноября-декабря прошлого года. В марте вновь фиксируется небольшой рост. Рост спроса привел к уменьшению средних сроков экспозиции (в среднем по всем локациям - на 6 дней). П Объем предложения в крупных городах в марте продолжает восстанавливаться после январского снижения. Выбор почти достиг уровня конца 2022 г. В выборку вошли 37 городов с численностью населения от 500 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).
В марте цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась на 0,6% за месяц. На рынке продолжается ценовая стагнация. Темпы роста чуть ниже, чем в феврале, но выше, чем в конце 2022 г. уже шестой месяц цены на вторичном рынке медленно увеличиваются после пятимесячного периода такого же медленного снижения. Пока что на рынке нет предпосылок для завершения периода стагнации. Относительно марта 2022 г. “квадрат” в среднем по анализируемым локациям дороже всего лишь на 3,5%. Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях Источник: Циан.Аналитика За последний месяц в большинстве локаций (в 27 из 39 анализируемых) средние цены квадратного метра изменились не более, чем на 1% в большую или меньшую сторону. Рост более, чем на 1% наблюдался в 14 локациях, наиболее заметная динамика в Астрахани (+3,8%), Новокузнецке (+3,7%), Кемерово (+3,5%). Городов, где “квадрат” подешевел более, чем на 1%, нет. Впервые за год (с апреля 2022 г.) прекратилось снижение средних цен предложения в Москве. В феврале был зафиксирован факт достижения локального минимума. В марте “квадрат” в столице минимально прибавил в цене (на 0,1%). В Санкт-Петербурге пока что сохраняется слабоотрицательная динамика (-0,2%). Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за месяц
Если в целом по вторичному рынку средние цены за месяц увеличились на 0,6%, то в “новинках” рынка (объявлениях, которые за последний месяц появились на сайте впервые) рост всего на 0,2%. Т.е. вторичка подорожала, в первую очередь, за счет увеличения цен в старых предложениях (которые присутствуют на рынке более месяца). В результате, средние цены в “новинках” выровнялись со средними ценами по всему вторичному рынку. Такая ситуация уже наблюдалась в сентябре 2022 г. В марте после четырехмесячного снижения объема предложения выбор немного увеличился, а спрос сейчас ниже, чем в конце прошлого года, поэтому собственники, чтобы не потерять потенциальных покупателей не выводят на рынок новое предложение по ценам выше рынка. Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
В большинстве городов РФ стоимость жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном. В среднем по анализируемым локациям “квадрат” на вторичке в марте 2023 г. стоит 112,6 тыс. рублей, в новостройках - 124,9 тыс. рублей, т.е. разрыв составляет 11%. Наибольший разрыв в цене между первичкой и вторичкой в Сочи (“квадрат” в новостройках в 1,5 раза дороже, чем в готовом жилье за счет дефицита нового жилья) и Астрахани (на 47%). Также значительно выше по цене первичка в Томске (на 29%), Краснодаре (на 23%) и Казани (на 21%). Только в 10 локациях из 40 “квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном. Это Махачкала, Севастополь, Оренбург, Саратов, Владивосток, Ставрополь, Ярославль, Самара, Кемерово и Иркутск. Т.е. в 3 из 4 городах выгоднее (по цене за квадратный метр) покупать готовое жилье. Среди городов, где дороже вторичка, выделяется Махачкала - там “квадрат” в готовом жилье на 28% дороже, чем в новостройках. Значительная разница также в Севастополе (на 16%), в Оренбурге (на 15%) и Саратове (на 14%). В остальных 6 городах вторичка лишь немногим дешевле первички (на 1-4%). Если сравнивать цены в новостройках с ценами в новых домах (построенных после 2015 г.) на вторичном рынке, то ситуация будет обратной - в большинстве локаций “свежая” вторичка дороже новостроек. В среднем по анализируемым локациям “квадрат” в новых домах на вторичном рынке стоит 127,4 тыс. рублей - на 2% дороже, чем “квадрат” на первичке. Наибольший разрыв в Махачкале (на 27%), Оренбурге (на 26%), Севастополе (на 23%), Саратове и Кемерово (на 21%). На уровне отдельных ЖК ситуация может отличаться. Только в 7 городах первичка дороже: Сочи (почти в 1,5 раза), Томск (на 23%), Краснодар (на 19%), Астрахань (на 11%), Казань (на 7%), Красноярск (на 5%) и Санкт-Петербург (на 0,2%). Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. на вторичном и первичном рынках в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях
Источник: Циан.Аналитика
Вся вторичка Первичка Свежая вторичка (дома, построенные после 2015 г.) Средняя цена кв.м., тыс. рублей
112,6 124,9 127,4
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков). Активность пользователей на вторичном рынке медленно увеличивается со второй половины 2022 г. В начале 2023 г. рост спроса продолжился, в январе он был выше ожиданий - вероятно, это связано с перетоком интереса с сегмента новостроек, где продолжает “дорожать” ипотека. После нестандартного январского всплеска спроса активность пользователей в феврале вернулась к значениям ноября-декабря прошлого года, в марте вновь фиксируется небольшой рост спроса - в весенние месяцы активность на рынке традиционно немного выше, чем в январе-феврале. Медленный рост спроса привел к тому, что средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке в целом по анализируемым локациям в марте сократился на 6 дней. Сейчас он составляет 124 дня и находится на уровне августа-сентября 2022 г. Наиболее заметно срок сократился в Ростове-на-Дону (на 23 дня), Астрахани и Новосибирске (на 19 дней), Хабаровске (на 18 дней). Только в 4 городах квартиры стали продаваться дольше — это Томск, Сочи, Владивосток и Севастополь (незначительно, на один день - неделю). Динамика потенциального спроса на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)
Статистика по реальному числу сделок в оперативном режиме доступна по Москве (пока что по февраль). Относительно января спрос на вторичном рынке столицы увеличился на 39% (до 10,7 тыс. сделок). На первичном рынке, для сравнения, продажи февраля ниже январских. Спрос находится на уровне сентября-ноября 2022 г. Количество сделок в феврале 2023 г. оказалось ниже, чем в 2019-2022 гг. (11-13 тыс.), продажи превысили только результаты февраля 2018 г. (10,1 тыс.). Динамика числа сделок на вторичном рынке в Москве в 2022-2023 гг.
Объем предложения на вторичном рынке снижался в ноябре-декабре на фоне активизации спроса и в январе в связи с тем, что на время новогодних праздников собственники и агенты снимали часть лотов с продажи. С февраля выбор на рынке стал постепенно восстанавливаться и в марте почти достиг уровня конца прошлого года. Единого тренда в динамике объема предложения в отдельных локациях не сложилось. Например, в Москве в начале года выбор на вторичном рынке медленно увеличивается после январского снижения (+5% относительно начала года). Похожая ситуация в Ростове-на-Дону, Уфе и Краснодаре. В Санкт-Петербурге, напротив, продолжается снижение объема предложения, начавшееся в ноябре (-5% относительно начала года). Аналогично в Челябинске. В Екатеринбурге, Нижнем Новогороде, Воронеже, Казани, Самаре выбор последние месяцы практически не меняется. По сравнению с мартом 2022 г. выбор больше сразу на 44%, но стоит помнить, что год назад в это время продавцы активно снимали объявления из-за рекордно дорогой ипотеки, непонимания актуального уровня цен и общей неопределенности. Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях
«На вторичном рынке недвижимости РФ продолжается ценовая стагнация. В Москве, где “квадрат” почти год медленно дешевел, снижение цен прекратилось. Сохранение нынешних тенденций ожидается и в ближайшие месяцы. Спрос на вторичном рынке немного увеличился, но он ниже, чем в прошлом году, в то время как выбор – выше в два раза. Поэтому пока что предпосылок для существенного роста цен нет, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В качестве фактора в пользу вторичного рынка говорит рост ипотечных ставок в сегменте новостроек, что снижает уровень конкуренции. В последние недели заметно выравнивание условий по ипотечному кредитованию на первичке и вторичке. Если этот тренд сохранится, то на вторичный рынок будет выходить еще больше ипотечников, снижая потенциал восстановления первичного рынка. К тому же в большинстве городов цены на готовое жилье ниже, чем в новостройках, а в недавно сданной вторичке лишь немногим выше, чем на первичке».
Источник: Циан.Аналитика
Средняя цена кв.м. на вторичке в марте, тыс. рублей Дина-мика средней цены кв.м. за год Дина-мика средней цены кв.м. за месяц Средняя цена кв.м. в “новинках” в ноябре, тыс. рублей Превыше-ние стои-мости “новинок” над средними ценами по городу Средняя цена кв.м. на первичке в марте, тыс. рубле Превыше-ние стоимости первички над вторич-кой Средняя цена кв.м. на вторичке в новых домах (с 2015 г.) в марте, тыс. рублей Превыше-ние стоимости новой вторички над первичкой Москва
301,9 -5,3% 0,1% 298,0 новинки на 1,3% дешевле 316,1 5% 326,7 3% Сочи
235,7 -8,8% 0,2% 239,1 1,4% 360,5 53% 247,4 первичка на 46% дороже Санкт-Петербург
199,6 -7,8% -0,2% 198,3 новинки на 0,7% дешевле 231,2 16% 230,8 первичка на 0,2% дороже Владивосток
168,1 4,0% 0,7% 167,6 новинки на 0,3% дешевле 160,9 вторичка на 4% дороже 187,9 17% Московская область
157,8 -2,5% 0,3% 160,7 1,8% 166,4 5% 173,4 4% Севастополь
153,9 -6,9% -0,1% 145,0 новинки на 6,1% дешевле 132,5 вторичка на 16% дороже 162,8 23% Казань
144,1 -1,8% -0,7% 141,4 новинки на 1,9% дешевле 174,4 21% 162,9 первичка на 7% дороже Ленинградская область
128,2 -1,5% -0,1% 131,5 2,6% 145,7 14% 150,8 4% Хабаровск
122,0 6,6% 0,2% 122,1 0,1% 141,4 16% 147,8 5% Краснодар
120,3 3,1% 0,4% 116,2 новинки на 3,5% дешевле 148,2 23% 124,3 первичка на 19% дороже Нижний Новгород
120,1 4,1% -0,1% 120,5 0,3% 139,8 16% 150,3 8% Иркутск
115,4 8,4% 0,9% 115,4 0,0% 114,4 вторичка на 1% дороже 130,9 14% Новосибирск
113,7 3,9% 0,4% 113,0 новинки на 0,6% дешевле 128,4 13% 129,7 1% Екатеринбург
110,9 7,0% 0,9% 111,8 0,8% 121,7 10% 128,1 5% Ростов-на-Дону
110,1 9,2% 1,4% 108,7 новинки на 1,3% дешевле 117,4 7% 117,6 0,2% Тюмень
106,5 6,5% 1,1% 107,7 1,1% 116,4 9% 118,2 2% Уфа
105,7 4,9% -0,7% 106,2 0,5% 113,9 8% 119,7 5% Самара
105,5 3,3% 1,2% 106,2 0,7% 104,2 вторичка на 1% дороже 122,9 18% Красноярск
104,4 8,9% 0,3% 103,7 новинки на 0,7% дешевле 116,4 11% 111,3 первичка на 5% дороже Томск
100,3 6,4% 0,1% 102,0 1,7% 129,1 29% 104,7 первичка на 23% дороже Барнаул
95,1 5,0% -0,4% 96,0 0,9% 95,4 0,3% 106,5 12% Кемерово
94,1 13,0% 3,5% 95,5 1,5% 93,2 вторичка на 1% дороже 112,7 21% Омск
92,0 7,5% 1,4% 92,4 0,4% 102,2 11% 104,7 2% Ставрополь
91,0 6,2% 0,6% 91,2 0,2% 87,3 вторичка на 4% дороже 98,6 13% Пермь
90,2 7,6% 1,3% 90,5 0,3% 106,3 18% 107,3 1% Ярославль
89,4 8,1% -0,1% 88,4 новинки на 1,1% дешевле 86,7 вторичка на 3% дороже 97,0 12% Воронеж
88,6 1,7% 0,0% 88,8 0,2% 97,0 9% 100,5 4% Махачкала
87,8 26,1% 1,0% 88,2 0,5% 68,7 вторичка на 28% дороже 87,4 27% Пенза
87,3 9,7% 0,5% 86,5 новинки на 0,9% дешевле 90,1 3% 100,3 11% Рязань
85,8 8,1% 0,7% 84,7 новинки на 1,3% дешевле 101,8 19% 102,8 1% Волгоград
85,6 11,6% 1,1% 86,0 0,5% 94,0 10% 102,4 9% Новокузнецк
84,5 17,2% 3,7% 86,0 1,8% недостаточно данных 112,2 недостаточно данных Набережные Челны
80,9 5,2% 0,5% 81,4 0,6% 93,3 15% 94,9 2% Саратов
80,5 10,0% 2,2% 82,6 2,6% 70,7 вторичка на 14% дороже 85,7 21% Ульяновск
77,2 10,1% 1,6% 79,3 2,7% 83,6 8% 89,5 7% Ижевск
77,0 6,2% 0,1% 76,7 новинки на 0,4% дешевле 89,2 16% 94,2 6% Астрахань
75,6 12,0% 3,8% 75,9 0,4% 110,9 47% 99,6 первичка на 11% дороже Челябинск
73,8 13,9% 2,1% 74,2 0,5% 84,7 15% 87,7 4% Тольятти
73,1 12,6% 1,5% 73,6 0,7% 76,8 5% 85,6 11% Оренбург
69,8 6,6% 1,6% 71,1 1,9% 60,9 вторичка на 15% дороже 76,8 26% Общий итог
112,6 3,5% 0,6% 112,6 0,01% 124,3 10% 127,4 2%
Компания: ЦИАН
Количество показов: