Эксперты Циан.Аналитики сравнили цены в жилых комплексах Москвы и Подмосковья, где есть и уже сданные корпуса и строящиеся корпуса и выяснили, что выгоднее: купить новое жилье от застройщика или уже готовую квартиру на «вторичке» от инвестора в доме того же проекта. Для строящихся корпусов мы считали: среднюю стоимость кв. м. квартир от застройщиков (отдельно по корпусам со сроками сдачи в 2023, 2024 и 2025+ гг.) при наличии достаточного объема предложения (не менее 50 лотов). Для готовых корпусов мы считали: среднюю стоимость кв. м. от физлиц (отдельно по корпусам со сроками сдачи в 2019, 2020 и 2021, 2022 гг.). В список вошли 107 проектов Московского региона с предложением от застройщиков и по квартирам на «вторичке» от физлиц. Анализировались активные объявления за последние 3 месяца. Все расчеты выполнены по номинальным ценам предложения. П Больше чем в половине жилых комплексов (60%) выгоднее покупать готовое жильё от инвестора, а не строящееся от девелопера. П Чем выше стоимость «квадрата», тем больше наценка на строящееся жилье в сравнении с готовыми корпусами. П Льготная ипотека компенсирует наценку на новостройки до 25% к цене вторичного рынка. П Девелоперы в среднем дают скидку в 6% за каждый год ожидания ключей. П Инвесторы* вложили в новостройки столичного региона за 4 года почти триллион рублей. Критерий выделения “инвесторов” см. п. VI. Первичный рынок недвижимости имеет ряд неоспоримых преимуществ перед вторичным. Современная концепция проекта, продуманные планировки, новая инженерия и более низкие ставки по ипотеке – то, что привлекает покупателей новостроек. Есть и альтернативный вариант – жилье в недавно сданных домах на вторичном рынке в том же проекте – такие квартиры нередко продают инвесторы. Эксперты Циан.Аналитики сравнили цены в рамках одного проекта, выяснив, что приобретать выгоднее: строящееся жилье или готовую квартиру от девелоперов в соседнем доме в том же ЖК, но от физлиц. I. В 60% ЖК выгоднее покупать готовое жилье, а не строящееся Стоимость квадратного метра на первичном рынке в корпусах, сдающихся в течение трех лет (2023-2025) в среднем всего на 1% ниже, чем стоимость в домах, введенных в эксплуатацию в последние три года (2020-2022) в том же проекте в Московском регионе. Более чем в половине проектов (55%) строящиеся корпуса оказываются дороже, чем уже сданное жилье в том же проекте на вторичке. В 5% проектов разницы между вторичкой и первичкой в цене нет. И только в 40% ЖК строящееся жилье дешевле готового. В 60% ЖК столичного региона выгоднее купить готовое жилье на «вторичке» от инвестора, чем жилье от застройщика в том же проекте.

 
Для каждого пятого жилого комплекса, где в продаже одновременно готовые объекты от физлиц и жилье от застройщика, первичка в цене существенно дороже – от 10% и более. Еще для 14% ЖК строящееся жилье дороже готового на 6-10%. И для каждого пятого проекта – на 1-5%. То есть по большинству проектов выгоднее присмотреться к готовым квартирам – купить такое жилье реально с минимальной наценкой или даже дешевле, чем соседний строящийся дом от девелопера. Только для каждого пятого проекта с выбором вторички и первички купить квартиру от застройщика существенно выгоднее: строящееся жилье дешевле готового на 10% и более. 

II. За новостройками - на север Москвы и за МКАД. В каких ЖК выгоднее вторичка? В Московской области приобретать новостройки чуть выгоднее: новостройки в среднем дешевле на 4%, чем уже сданное жилье на вторичном рынке. В Москве ситуация обратная – в среднем жилье на первичке оказывается дороже на 2% чем вторичка в том же проекте. В разрезе отдельных округов тем, кто выбирает новое жилье, стоит обратить внимание на север Москвы: в САО новостройки в среднем дешевле вторички в том же проекте на 7%, в СВАО – на 5%, а в СЗАО в среднем цены сопоставимы. Например, в ЖК «Династия» от Sezar Group разница в стоимости между строящимся и готовым жильем – 23% за кв.м. Корпуса со сроком сдачи в 2023 году продаются за 431 тыс. р. В сданные в 2020 году квартиры – по 561 тыс. р. Выгодно рассматривать варианты от девелопера в проектах «Любовь и голуби» («СМУ-6»), Тринити (Гранель), Дмитровский парк (ПИК), где в среднем строящееся жилье на 12-19% дешевле готовых корпусов от инвесторов. Впрочем, есть и исключения в САО, где все же выгоднее смотреть на варианты от инвесторов на вторичке. Например, в «Акватории» (Wainbridge) сданные в 2022 году корпуса в среднем продаются от физлиц по цене 436,6 тыс. р. Варианты от застройщика со сроком сдачи в 2023 году – по 475,5 тыс.: дороже на 9%. Аналогичная ситуация и в «Селигер Сити» от MR Group, где стоимость корпусов со сроком сдачи в 2023 году – на 7% выше, чем уже готовые квартиры от инвесторов с РВЭ, полученным в 2020-2021 гг. В СВАО покупателям стоит обратить внимание на новостройки в ЖК «Римского-Корсакова 11» и «Полярная 25» от ПИК, в которых строящееся жилье дешевле готового от инвесторов на 18-35%. Одновременно в том же округе проект «Серебряный фонтан» оказывается интереснее для покупателей вторички: строящееся жилье здесь дороже в среднем на 21%. В СЗАО выгоднее приобретать варианты от застройщика в проектах «Волоколамское 24», «Родной Город. Октябрьское поле» и «Holland park» (разница в цене со вторичкой – 5-11%). А в «Level Стрешнево» и «Сердце Столицы» стоит обратить внимание уже на вторичку. Например, в проекте Level Group готовые варианты, сданные в 2022 году, продаются на вторичке по 296 тыс. р. Корпуса со сроком сдачи в 2024 году – по 330 тыс. То есть жилье от девелопера не только на 12% дороже, но и ключи – только в следующем году. Также стоит присмотреться к проектам НАО, где в среднем новостройки дороже вторички всего на 2%, что стало минимальной наценкой в сравнении с остальными округами. Выгодно рассматривать новостройки в ЖК «Переделкино Ближнее», где первичка сдается в 2023, 2024, 2025 гг. и в среднем стоимость таких корпусов будет на 14% ниже готового жилья. На 8-9% дешевле жилье от застройщика в проектах «Новая Звезда» и «Саларьево Парк». Одновременно в новомосковских проектах «Испанские кварталы-2», «Эко Бунино» и «Скандинавия Юг» новостройки дороже вторички на 16-24%. По всем остальным округам ситуация обратная: для тех, кто готов рассматривать новый дом, выгоднее обратить внимание на готовые квартиры от физлиц. В ЮАО в среднем новостройки дороже вторичного рынка на 9%. Только в одном проекте – «Зеленая вертикаль» предложение от застройщика (261 тыс., срок сдачи 2023 г.) выгоднее на 2%, чем варианты от инвесторов (267,6 тыс., РВЭ 2022 г). Самая большая ценовая разница в пользу вторички – в Nagatino i-Land (429 тыс. р. по корпусам со сроком сдачи в 2023 году и 376 тыс. – по сданным в 2022 году) – 14%. Аналогично в «Квартал на набережной NOW» - сдающиеся в 2023 году корпуса в среднем продаются по 495 тыс. р. А в готовом доме, сданном в 2022 году – по 416,5 тыс. Вторичка выгоднее в цене на 19%. В ЗАО новостройки дороже вторичного рынка на 7%. Покупателям стоит обратить внимание на первичный рынок прежде всего в проекте «Большая Очаковская 2», в котором сданные квартиры от инвесторов, построенные в 2022 году, продаются в среднем за 348 тыс. р. А строящиеся корпуса – в среднем за 299 тыс., разница – 14% в пользу первички. На 7% новостройки дешевле в ЖК «Береговой». В «замкадном» проекте на западе Москвы «Лучи», наоборот, стоит в первую очередь рассматривать готовое жилье от инвесторов, разница с первичным рынком в цене – порядка 19%. В ЖК «Событие» жилье на вторичном рынке тоже дешевле: в среднем новостройки дороже на 17%. К примеру, корпуса со сроком сдачи в 2025 году в среднем продаются за 476 тыс. р. за кв.м. От инвесторов цена - 405 тыс. по корпусам с РВЭ в 2021-2022 гг. В ВАО в выборку попал единственный проект («Сиреневый парк»), в котором новостройки дороже предложения от инвесторов на 6%. В ЮВАО новостройки дороже в среднем на 3%. Покупателям выгоднее выбирать первичный рынок в проектах «Метрополия» и «Волжский парк» (цены ниже вторички на 3-6%. В «Квартале Некрасовка» и «Символе», наоборот, новостройки обойдутся дороже на 11-16%. Новые строящиеся корпуса могут выводить дороже прошлых по нескольким причинам: повышение класса объекта или концепции конкретного корпуса, наличие уже построенной или частично созданной инфраструктуры (это касается проектов комплексного освоения территории), большая узнаваемость проекта, наличие дополнительных опций, например, отделки «под ключ»). Имеет роль и расположение корпуса внутри жилого комплекса. Поэтому при выборе даже в рамках одного комплекса стоит ориентироваться не только на стоимость «квадрата». 

 III. Наценка за престиж от застройщика Девелоперы дорогих объектов чаще продают строящееся жилье существенно дороже, чем готовый соседний дом в том же проекте, где квартиры доступны от физлиц. В проектах бизнес-класса новостройки в среднем дороже на 10%, чем жилье от инвесторов на вторичке. Наценка в премиальном сегменте – 11%. В массовом сегменте не все так однозначно. Квартиры от девелопера в среднем дешевле на 3%, чем жилье от инвесторов. Но если рассматривать отдельные жилые комплексы, на рынке примерно сопоставимое количество проектов, где новостройки – дороже, чем сданные корпуса и, наоборот, дешевле. То есть покупателям бюджетных проектов в равной степени стоит рассматривать как корпуса на вторичке, так и варианты от застройщиков. Чем выше стоимость «квадрата», тем больше наценка на строящееся жилье с сравнении с готовыми корпусами.

Для новостроек с бюджетом от полумиллиона рублей за «квадрат» наценка составила 18% - здесь покупателям однозначно стоит обратить внимание на вторичный рынок. В бюджете до 250 тыс., наоборот, от застройщиков проще получить более выгодную цену «квадрата». В массовом сегменте немало инвесторов, которые делают наценку на квартиры за счет стадии готовности.

 
Стоимость на первичном рынке, тыс.
Средняя наценка за строящееся жилье в сравнении с готовыми корпусами на вторичке
от 500 тыс.
+18%
400-500 тыс.
+12%
300-400 тыс.
3%
250-300 тыс.
-2%
200-250 тыс.
-5%
Источник: Циан.Аналитика 

 IV. Льготная ипотека компенсирует наценку на новостройки до 25% Одна из причин, по которой покупатели выбирают строящееся жилье, а не готовое в соседнем доме – условия ипотечного кредитования. Льготная ипотека на новостройки – 8%. На вторичном рынке – 10,9% (от лидера ипотечного кредитования). Если сравнить только корпуса, сданные в 2022 году и корпуса со сдачей в 2023 году, то даже при более дорогой цене новостроек сниженная ставка по ипотеке позволяет компенсировать четверть наценки к стоимости вторички (первый взнос 20%, ипотека на 25 лет). Например, в проекте «Саларьево Парк» разница в стоимости первички и вторички – всего 2% (вторичка – дешевле). Но если взять среднюю квартиру в ипотеку, ежемесячный платеж по новостройке окажется на 19% ниже, чем на вторичном рынке. При ценовой разнице 10% (вторичка – дешевле), как в ЖК «Life-Варшавская», но с ипотекой, ежемесячный платеж на первичку будет ниже на 13%. Даже при ценовой разнице в 19% («Квартал на набережной NOW»), платеж по ипотеке на новостройки будет на 6% ниже. Только при разнице в цене от 25% будущим ипотечным заемщикам стоит выбирать вторичный рынок. Например, в «Серебряном фонтане» стоимость квартир от девелопера – на 32% выше, чем на вторичном рынке, платеж по ипотеке в такой ситуации на 5% выше, чем на вторичке. Разница в цене и ипотечных платежах
Проект Средняя стоимость кв.м, тыс. р. Платеж по ипотеке,54 кв. м, п. в 20%. Вторичный рынок - 10,9%, первичный - 8% (льготная ипотека)25 лет. Разница в цене первичка/вторичка Разница в цене первичка/вторичка. Ежемесячный платеж по ипотеке
Вторичка, сдана в 2022 году Первичка, сдача в 2023 году Вторичка, сдана в 2022 году Первичка, сдача в 2023 году.
Саларьево Парк 242,5 247,7 101,9 82,6 2% -19%
Квартал Некрасовка 248,2 269,4 104,3 89,8 9% -14%
Life-Варшавская 323,4 354,3 135,9 118,1 10% -13%
Символ 390 445,9 163,9 148,7 14% -9%
Квартал на набережной NOW 416,5 495,4 175,1 165,2 19% -6%
Серебряный фонтан* 372,4 491,4 156,5 163,8 32% 5%
Источник: Циан.Аналитика *

Стоимость кв.м на вторичном рынке – в корпусах 2021 года сдачи в отсутствии квартир 2022 года сдачи 

V. -6% за год ожидания Покупка в жилом комплексе при наличии нескольких очередей строительства подразумевает меньшую цену в корпусах с более поздней сдачей. В среднем «дисконт» за год ожидания составляет в ЖК столичного региона 6% (средняя разница в стоимости «квадрата» корпусов, сдающихся в 2023 и 2024 гг.). За ожидание еще в год (до 2025 года) скидка к стоимости корпусов 2024 года составит еще 7%. В сравнении с 2023 годом средняя скидка на квартиры 2025 года сдачи составила 12%. На вторичном рынке подобная закономерность отсутствует. В среднем по корпусам, сданным в 2020 году к 2019 году, цена не отличается. Тоже самое для квартир, сданных в 2021 году к 2020 году. Для корпусов 2022 года средняя стоимость – ниже на 2% в сравнении с корпусами 2021 года. Это менее обжитые корпуса, которые также активно конкурируют с «первичкой», где есть льготная ипотека. Ценовые ожидания чуть ниже. VI. Инвесторы вложили в новостройки столичного региона за 4 года триллион рублей Доля инвестиционных сделок на первичном рынке столичного региона показывает снижение. В 2020 году, год запуска льготной ипотеки, 14% сделок прошло в качестве инвестиционных (от 2х ДДУ на одного дольщика в рамках проекта). Максимальные отметки (19%) зафиксированы именно в первом месяце старта льготной ипотеки – мае 2020 года. В 2021 году в среднем инвесторами заключались 13% сделок, в 2022 году – только 11%: снижение началось с мая 2022 года, после общего снижения спроса. Если в начале 2022 года порядка 14% сделок проходило с инвесторами, то в конце года – всего 9%. Ежемесячно количество инвест сделок – ниже, чем в 2019 году, когда льготной ипотеки не было. 

Структура ипотечных сделок по типам комнатности не меняется: каждая пятая сделка – студии (21%), чуть более трети (36%- 1к квартиры), 27% - 2к и 15% - от 3х комнат. В сравнении с обычными сделками, когда приобретается не более одной квартиры, спрос смещен к более компактным площадям.
2022 год Кол-во комнат
студия
1
2
3
4
Покупка квартиры не инвесторами (1 квартира на дольщика)
18% 35% 30% 14% 2%
Инвестиционные сделки (от 2х квартир на дольщика в проекте)
21% 36% 27% 12% 3%
Разница в структуре сделок по комнатности для инвесторов
3 п.п. 1 п.п. -3 п.п. -2 п.п. 0 п.п.
Источник: Циан.Аналитика 

 VII. Инвестиции с ипотекой Доля инвестиционных сделок с привлечением ипотеки увеличивается: в 2019 году 30% «пакетных» сделок прошло в кредит, 2020 году – 38%, 2021 - 42%, 2022 – 51%. Причем средний срок кредитования – 24 года и 2 месяца на несколько месяцев выше, чем средний срок кредита для обычных не инвестиционных сделок (23 года 5 месяцев). 75% инвестиционных сделок прошло с новостройками массового сегмента в 2022 году
Суммарные вложения инвесторов за 4 года (с 2019 по 2022 гг.) на первичном рынке Московского региона составили почти триллион рублей – порядка 944 млрд. В 2022 году за счет снижения количества инвестиционных сделок вложения сократились на 28%. «Традиционно покупка строящегося жилья была способом сэкономить, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Но актуальный анализ рынка показывает, что в половине проектов, где есть и строящиеся и сданные корпуса, дешевле приобрести жилье на вторичке. Помимо более низкой стоимости есть и другие бонусы: не нужно платить аренду, дожидаясь ключей, вторичка чаще продается с ремонтом. Есть и минусы – выбор на вторичном рынке меньше, чем от застройщика, где самые ликвидные варианты разбираются первыми. Высокий спрос и снижение ежемесячного платежа благодаря льготной ипотеке позволяет девелоперам продавать строящееся жилье дороже соседнего сданного дома. У инвесторов нет возможности предложить льготную ипотеку. Только стоимость квадратного метра не является определяющим фактором при выборе между готовым и строящимся жильем, но с высоким первым взносом по ипотеке или при ее отсутствии сегодня вполне реально выбрать новое жилье в недавно построенном доме не от застройщика существенно дешевле».

Компания: ЦИАН

Количество показов: