Итоги 2022 года на рынке аренды

2. Выбор квартир в аренду стал выше в 2 раза

В 2022 году на рынке долгосрочной аренды заметно выросло предложение. В декабре 2022 года на выбор в крупных городах- 81,3 тыс. квартир. За год предложение увеличилось почти в два раза – с 42,5 тыс. вариантов. Основной рост предложения прошел весной 2022 года: в марте-апреле. К увеличению конкуренции среди рантье привели: П Миграция: в начале весны увеличилось число желающих временно переехать в другие города, регионы, страны, сдав при этом свои квартиры в долгосрочную аренду. П Приход на рынок аренды продавцов вторичной недвижимости, кто изменил свое решение о продаже квартиры на фоне резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки (не было понимания «рыночной» цены, возникли сложности с «альтернативными сделками» и пр.). П Сезонные колебания рынка. После новогоднего затишья число новых объявлений в феврале и марте, как правило, растет. В феврале предложение выросло на 22%, марте – на 19%, апреле – на 38%, всего за февраль-март выбор стал выше в 2,1 раза. С февраля по май максимальный прирост (более чем в 2 раза) был отмечен в Москве, Московской области, Уфе, Хабаровске, Барнауле и Ижевске. В мае-июне прирост замедлился на фоне планомерного восстановления рынка, а с июля выбор стал снижаться одновременно с ростом средних ставок аренды, в том числе – за счет ухода наиболее доступных объектов. В июле выбор стал меньше на 6%, в августе – на 17%, в сентябре – на 33%. Выбор сократился до 50 тыс. квартир в аренду, что чуть меньше, чем было доступно в феврале (52 тыс.). В конце сентябре тренд развернулся: миграционные потоки привели к росту предложения, который продолжился в октябре (+26%), ноябре (+21%), в декабре прирост замедлился. Текущее предложение – на уровне начала апреля, когда наблюдался активный рост предложения. Всего по итогам года наибольший рост предложения (в 3 раза) отмечен в Москве, Ленинградской области и Краснодаре. Двукратное падение – в Воронеже, Ставрополе и Хабаровске. 

3. 5% годовых для рантье

Годовая доходность от сдачи в аренду в среднем по крупнейшим городам составляет сейчас 5% при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке и 5,9% - на вторичном. Причем реальная доходность при инвестициях в новостройки оказывается еще ниже, поскольку в отличие от вторичного рынка, приходится ждать несколько месяцев завершения строительства, а также – дополнительно вкладываться в ремонт, если отделка не предусмотрена застройщиком. Снижение средних ставок аренды весной 2022 года при одновременном росте цен на недвижимость в феврале - марте 2022 года (из-за высокого спроса, вызванного с падением курса рубля) привели к сокращению потенциальной доходности от сдачи в аренду. В мае-июне 2022 года среднегодовая доходность от сдачи в аренду составила по городам-миллионникам 4,4% при покупке новостройки и 5,3% на вторичном рынке, более доступном по цене и показывающем лучшую доходность от вложений. Это минимум с 2020 года. С ростом ставок долгосрочной аренды в августе – сентябре 2022 года доходность от сдачи в аренду достигла 5,1% при покупке новостроек и 6,1% - на вторичном рынке. К декабрю со снижением ставок инвесторы-рантье рассчитывают в среднем на доходность в 5% при покупке новостроек и 5,9% - готового жилья. В начале 2020 года доходность от сдачи в аренду составляла в среднем 7,5%, после чего с анонсом льготной ипотеки и дальнейшим ростом цен выгода снижается. 

Наименее выгодно инвестировать рантье в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Жителям Нижнего Новгорода выгоднее инвестировать на вторичном рынке, но не в новостройки. Инвесторам стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна. 

Годовая доходность аренды

	Вторичный рынок		Первичный рынок
	январь	декабрь	январь	декабрь
Санкт-Петербург	5,1%	4,6%	5,1%	4,1%
Казань	4,7%	4,7%	4,5%	3,8%
Москва	5,3%	4,8%	5,1%	4,5%
Уфа	5,3%	5,0%	5,4%	4,4%
Нижний Новгород	5,3%	5,6%	4,3%	3,9%
Самара	5,5%	5,6%	5,9%	4,6%
Пермь	6,5%	5,9%	5,5%	4,5%
Краснодар	6,1%	5,9%	5,2%	4,7%
Волгоград	6,1%	6,2%	5,4%	5,6%
Красноярск	6,1%	6,2%	6,0%	4,9%
Новосибирск	6,9%	6,3%	5,8%	5,3%
Воронеж	6,0%	6,4%	5,7%	6,0%
Екатеринбург	6,6%	6,6%	6,0%	5,6%
Ростов-на-Дону	5,8%	6,6%	5,6%	5,9%
Челябинск	7,3%	7,5%	6,2%	6,6%
В среднем	5,9%	5,9%	5,4%	5,0%

Источник: Циан.Аналитика

4. 15% квартир в аренду – в новых домах

Несмотря на снижение доходности при инвестициях в новостройки, в среднем по крупным городам 15% от всего предложения аренды в декабре 2022 года доступны в домах, построенных с 2020 по 2022 гг. Лидером является Санкт-Петербург (22%), высокая доля также в Ростове-на-Дону и Екатеринбурге, которые входят в города с максимальной доходностью от сдачи в аренду. 17-18% арендных квартир в новых домах - в Краснодаре и Ставрополе. В Москве – доля 12%. Казани – 12%, то есть, несмотря на минимальную доходность по этим города, инвесторы все равно активно приобретают новостройки с целью дальнейшей сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Исключение – Нижний Новгород, который находится только на 27 из 35 месте по доле квартир в аренду в новых домах, и доходность здесь минимальна.

Доля квартир в аренду, доступных в новых домах (2020-2022 гг).

   

	Город	Доля нового арендного жилья		Город	Доля нового арендного жилья
1	Санкт-Петербург	22%	19	Ижевск	8%
2	Ростов-на-Дону	19%	20	Иркутск	7%
3	Екатеринбург	18%	21	Ярославль	7%
4	Краснодар	18%	22	Оренбург	7%
5	Ставрополь	17%	23	Уфа	7%
6	Барнаул	17%	24	Самара	6%
7	Новосибирск	16%	25	Хабаровск	6%
8	Пермь	16%	26	Ульяновск	6%
9	Воронеж	14%	27	Нижний Новгород	5%
10	Красноярск	13%	28	Кемерово	5%
11	Казань	12%	29	Саратов	5%
12	Москва	12%	30	Волгоград	4%
13	Астрахань	11%	31	Пенза	3%
14	Челябинск	11%	32	Новокузнецк	3%
15	Тюмень	10%	33	Тольятти	3%
16	Омск	8%	34	Томск	2%
17	Рязань	8%	35	Владивосток	1%
18	Севастополь	8%

Источник: Циан.Аналитика

5. Погашать ипотеку за счет аренды можно в Челябинске и Саратове

Многие инвесторы используют ипотеку, рассчитывая за счет аренды погашать платежи. С 2023 года меняются условия льготной ипотеки: ставка повышена с 7% до 8%. Эксперты Циан рассчитали, в каких городах реально погашать ипотечные платежи за счет арендатора. Для расчетов указаны средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке, ставка по ипотеке 8% при п.в 15% и срок кредита 25 лет, а также – текущую ставку аренды в конкретном городе. Только по трем городам: Челябинску, Саратову и Кемерово разница в средней ставке аренды и платежам по ипотеке на первичном рынке – всего 2-3 тыс. рублей, доплачивая эту сумму к доходам от аренды, можно погашать кредит. 5-6 тыс. надо доплачивать в Воронеже, Ярославле, Оренбурге. Стратегия погашения кредита под 8% за счет сдачи в аренду невозможна в Сочи (необходимо доплачивать 36 тыс. рублей), Москве (32 тыс.), Санкт-Петербурге (27 тыс.), Казани (24 тыс.) и Нижнем Новгороде с Владивостоком (20-21 тыс.). Это крупные города одновременно с опережающим ростом цен на новостройки и при этом – падением ставок аренды и спроса. На вторичном рынке по большинству городов стоимость квартир ниже, но ставка по ипотеке – выше, и сегодня взять кредит можно под 10,4% в одном из ведущих по выдаче кредитов банков. При первом взносе 15% и сроке кредита 25 лет для 2/3 городов платежи по ипотеке на «вторичке» окажутся выше, чем на первичном рынке. Наибольшая разница – в Севастополе и Москве (11-12 тыс.р.). В Московской области платеж будет выше на 8 тыс. И наоборот, есть ряд городов, по которым ипотека на вторичном рынке будет даже выгоднее, несмотря на более высокие ставки (8% против 10,4%). Это Астрахань (на 10 тыс. р), Хабаровск и Нижний Новгород (6-7 тыс.). Так же, как и на первичном рынке, при инвестициях с ипотекой в новостройки, ни по одному крупному городу не удастся полностью компенсировать платежи по ипотеке за счет арендных ставок.