Итоги 2022 года в разных сегментах недвижимости РФ: цены, спрос, предложение

Цены минимально выросли для долгосрочной аренды.

	Вторичный рынок		Первичный рынок
	2021	2022	2021	2022
Спрос 2022/2021	-12%		-14% ДДУ, -26% просмотры
Цены	26%	10%	30%	10%
Предложение	-27%	32%	41%	37%
	Долгосрочная аренда		Посуточная аренда
	2021	2022	2021	2022
Спрос 2022/2021	-14%		-40%
Цены	18%	3%	12%	19%
Предложение	-52%	81%	50%	в 3,5 раза

Источник: Циан.Аналитика 

Статистика по потенциальному спросу (числу просмотров объявлений) приведена для всей России. Расчеты цен и объема предложения – по городам с населением от 500 тысяч человек, а также Московской и Ленинградской областей. Речь в тексте отчета идет о ценах предложения (тех, которые указаны в объявлениях на сайте cian.ru), реальные цены сделок могут отличаться от указанных за счет предоставления скидок на этапе заключения сделки).

Вторичный рынок
Спрос 2022/2021: -12%
Цены: 2021.: +26%. 2022: +10%
Предложение: 2021: -27%. 2022: +32%

Спрос
Потенциальный спрос в 2022 г. на вторичном рынке недвижимости – на 12% ниже, чем в 2021 году. В первые два месяца года активность была выше прошлогодней, на 9%, но март-апрель показали существенное падение спроса из-за резкого роста ключевой ставки. Относительно начала года спрос стал ниже на 29%, а в сравнении с аналогичным периодом 2021 года - на 13%. Общий тренд – снижение спроса с мая по середину июля – был характерен и для 2021 года, и для 2022 года. Но в 2022 году не наблюдалось традиционного существенного роста спроса с середины лета, по мере приближения делового сезона, рост просмотров начался только в августе. То есть деловой сезон начался позже на две недели. В 2021 году в середине июля-первой половины сентября спрос был выше относительно мая-июня на 22%. В 2022 году прирост составил всего 8%. Второй пик падения пришелся на объявленную частичную мобилизацию – вторая половина сентября 2022 года показала снижение относительно начала месяца на 17%. А в сравнении со второй половиной сентября 2021 года – на 36%. Со второй декады сентября спрос стал постепенно восстанавливаться, но в сравнении с 2021 годом активность покупателей в октябре – начале декабря – ниже на 19%. То есть вторичный рынок в самый активный период «потерял» пятую часть спроса в сравнении с прошлым годом. Впрочем, разрыв снижается. По итогам ноября спрос на вторичном рынке в 2022 году оказался ниже 2021 года всего на 8%. В целом рынок показал высокую устойчивость: несмотря на отсутствие льготной ипотеки, высокие ставки по кредитам в 1-2 кварталах, активность снизилась всего на 12% в 2022 году. Из 37 крупнейших городов по 8 фиксируется положительная динамика спроса в 2022/2021 гг. Для Челябинска, Кемерово, Екатеринбурга и Томска – на 2-7%. Саратова – 11%, Омска и Новосибирска – 19% и Красноярска – 32%. Максимальное падение потенциального спроса в 2022 году

Краснодаре (-53%), Ульяновске, Набережных Челнах и Липецке (-37-39%). 

Официальная статистика Росреестра по переходам прав собственности не публикуется оперативно по всей России, поэтому в качестве примера можно привести Москву, где данные продаж есть по ноябрь 2022 года включительно. В Москве, согласно официальным данным Росреестра, за 11 месяцев 2022 года заключено сделок на 21% меньше, чем в 2021 году за тот же период. Основное снижение пришлось на апрель-май 2022 года, по итогам мая количество сделок на вторичном рынке столицы снизилось в сравнении с мартом в 2,5 раза. С лета рынок показывал минимальный ежемесячный прирост. Однако по итогам октября 2022 года спрос вырос на 11%, в то время как для столичных новостроек – упал на 39%. В ноябре спрос оказался ниже октябрьского на вторичном рынке на 6%.

Цены: прирост цен в 2022 году в два раза ниже 2021 г.

 
В 2021 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на вторичном рынке РФ на 26%. (с 77,3 тыс. до 97 тыс. р.). В 2022 году с января по первую декаду декабря рост средних цен составил 10%: до 106,7 тыс. рублей. С апреля 2022 года цены стагнируют и показали рост с этого периода всего на 1,3%. 

Объем предложения вырос на треть

 
По причине снижения спроса конкуренция на рынке усиливается. В 2021 году количество квартир в активной продаже по итогам года оказалось меньше, чем в начале года на 27%. Снижение предложения началось с августа 2021 года, что связано с том числе со снижением лимита по льготной ипотеке и перераспределением спроса в пользу вторичного рынка и сегмента аренды. По итогам 2022 года предложения в сравнении с январем выросло на 32%. В марте-апреле 2022 года продавцы снимали объемы с продажи, понимая, что найти покупателя с рекордно дорогой ипотекой сложно. Восстановление предложения началось в мае-июле 2022 года, после чего объем стабилен за счет роста активность покупателей. 

Спрос
Потенциальный спрос в 2022 г. на первичном рынке недвижимости – на четверть (-26%), чем в 2021 году. В начале 2022 года (январь-февраль) число просмотров объявлений было сопоставимо с прошлогодними значениями, однако резкий рост ключевой ставки в конце февраля и общая неопределенность на рынке привели к снижению числа просмотров объявлений: в конце февраля 2022 года активность потенциальных покупателей оказалась ниже на 12%, чем неделей ранее. Но уже в начале марта спрос показал частичное восстановление за счет основных двух категорий клиентов. Это инвесторы, вкладывающие средства в квадратные метры на фоне снижения курса рубля, а также – ипотечные заемщики, стремящиеся заключить кредитные договоры на старых условиях, поскольку новым заемщикам банки выдавали ипотеку по ставке примерно 20% годовых. Снижение потенциального спроса началось с апреля 2022 года и продолжилось по середину июля. По количеству зарегистрированных ДДУ восстановление рынка началось раньше – уже по итогам июня ДДУ показало рост относительно мая. Это говорит о том, что на рынке формировался отложенный спроса на протяжении апреля-мая. Тогда льготная ипотека была перезапущена, но под высокие ставки на уровне 12% в апреле и 9% в мае, только в середине июня ставка снизилась до 7%. То есть клиенты, не успевшие заключить сделку на рынке недвижимости из-за высоких ставок, вернулись в начале лета. Новые же покупатели стали проявлять большую активность с середины лета. Это говорит о том, что восстановление рынка в начале лета произошло преимущественно за счет сформированного отложенного весной спроса. С середины июля по середину сентября спрос вырос, после чего частичная мобилизация привела к падению просмотров на 23%. В годовой динамике – в два раза. Восстановление спроса началось почти через месяц – во второй декаде октября. Активность в конце ноября - начале декабря на первичном рынке РФ по числу просмотров оказалась на треть ниже, чем год назад. 

По числу зарегистрированных ДДУ статистика представлена только по итогам октября включительно. Общее количество сделок в новостройках РФ составило за 10 месяцев 2022 года порядка 393 тыс. против 450 тыс. за тот же период прошлого года. Снижение сделок – на 13%. В разрезе отдельных крупных городов с наибольшим числом сделок динами схожая. В Москве за 11 месяцев 2022 года спрос снизился на 18%. В Санкт-Петербург – на 29%. В Краснодаре (далее статистика по городам за 10 месяцев) – снижение на 23%, Екатеринбурге - на 15%, Новосибирске – на 25%. Динамика просмотров объявлений коррелируется с продажами.

Цены: прирост цен в 2022 году в три раза ниже 2021 г.

 
В 2021 году средняя стоимость квадратного метра увеличилась на первичном рынке РФ на 30%. В 2022 году с января по первую декаду декабря рост средних цен составил 10%. Отдельно по городам с население от 500 тыс. человек (без столичных агломераций) рост составил 31% в 2021 году и 19% в 2022 году. Столичный регион прибавил в стоимости «квадрата» на первичном рынке меньше: 28% в 2021 году и 9% в 2022, причем преимущественно в первом квартале, после чего с апреля наблюдается околонулевая динамика. Объем предложения увеличивается с мая
Второй год на первичном рынке недвижимости усиливается конкуренция. В 2022 году количество квартир в активной продаже выросло на 37%. Это чуть больше, чем за 2021 года – тогда прирост составил 41%. Рост предложения начался с мая 2022 года, из-за снижения спроса. В Московском регионе выбор стал выше на 39%, в Петербургском регионе – на 14%. По остальным городам с населением от 500 тыс. человек – на 28%.

Спрос

 
Потенциальный спрос в 2022 г. на рынке долгосрочной аренды – на 14% ниже, чем в 2021 году. Так же, как и на вторичном рынка, потенциальный спрос в начале 2022 года был выше, чем в 2021 году на 15%. После 24 февраля спрос на арендное жилье резко пошел вниз, что было связано с миграционными процессами и общей неопределенностью. Однако уже с середины марта спрос на аренду стал увеличиваться на фоне удорожания ипотеки на первичном и вторичном рынках из-за резкого роста ключевой ставки. Клиенты, планировавшие покупку в ипотеку, переориентировались на сегмент аренды. С конца марта по середину июля спрос на аренду показывал планомерное снижение, после чего к началу делового сезона активность стала расти. Пик спроса на аренду пришелся на конец-августа- начало сентября 2022 года, после на фоне частичной мобилизации и новой волны миграции интерес к аренде снова пошел вниз. После 21.09 активность была снижена в среднем по РФ в сегменте долгосрочной аренды на 12% в сравнении с началом сентября. Частичное восстановление спроса произошло в середине октября. Но в целом потенциальная аудитория на рынке долгосрочной аренды осенью 2022 года оказалась на 31% меньше, чем в 2021 году. В 2021 году на рынке аренды рост спроса летом был отмечен не в конце июля, как в этом году, а уже с первой недели июля, что объясняется перераспределением спроса из сегмента новостроек в пользу аренду из-за снижения лимита кредитования по субсидированию до 3 млн рублей по всем регионам. Пик спроса в 2021 году пришелся на конец августа. В разрезе отдельных городов наибольшее снижение потенциального спроса в годовой динамике отмечено для крупных городов (Казань, Санкт-Петербург, Москва, Уфа). 

По итогам 2021 года средняя ставка аренды 1к и 2к квартир выросла в целом по крупнейшим городам на 18-22%, основной рост пришелся на период максимального спроса – с июля по октябрь 2021 года, рост составил для 1к квартир 15%, после чего ставки стагнировали до весны 2022 года (+0,7%). С февраля по май 2022 года из-за падения спроса и роста объема предложения ставки стали планомерно снижаться – к маю, за три месяца, корректировка составила 3,3% для 1к квартир. Восстановление ставок началось в августе и сентябре 2022 года, когда ежемесячно средние ставки прирастали на 5%. Частичная мобилизация развернула тренд: ставки снова снижаются: на начало декабря относительно сентябрьских цен аренда стало доступнее на 4%. В целом с начала 2022 года средние ставки аренды выше на 3,4-6%.

Объем предложения в 2021 году снизился в два раза, в 2022 году – увеличился на 80%

 
По итогам 2021 года предложение на рынке долгосрочной аренды снизилось в два раза. Падение началось с июля и сохранилось по октябрь, когда выбор стал меньше в 3,4 раза из-за ажиотажного спроса. В 2022 году тенденция обратная, с весны из-за падения спроса, миграционных потоков и перехода части объектов из продажи в аренду по причине дорогой ипотеки, конкуренция усилилась: с марта по июнь 2022 года прирост был двукратным, после чего с ростом спроса на арендное жилье и началом сезона на рынке, количество квартир в аренду стало снижаться. После частичной мобилизации конкуренция снова растет, как и весной 2022 года, но фактор миграции совпал еще и с сезонностью – по мере приближения зимы спрос на аренду падает и выбора становится больше. Всего с начала года по середину декабря выбор на рынке аренды в 2022 году увеличился на 80%.

Спрос
Потенциальный спрос в 2022 г. на рынке посуточной аренды – на 40% ниже, чем в 2021 году. Несмотря на закрытие авиасообщения с европейскими странами, массового спроса на российские курорты замечено не было. Ограничения авиасообщения с рядом городов на юге России привели к снижению спроса на посуточную аренду, сезон отпусков прошел либо с выбором местных локаций, куда проще добраться на личном транспорте, либо были выбраны экскурсионные города. На первом месте по востребованности посуточной аренды оказались Санкт-Петербург и Москва. Традиционные направления на юге теряют востребованность и долю спроса. В 2022 году резкое снижение спроса на посуточную аренду наблюдалось с 24.02, рынок потерял примерно пятую часть потенциальных клиентов. Однако падение оказалось краткосрочным: уже с середины марта активность снова стала увеличиваться и к середине апреля достигла среднегодового уровня спроса 2021 года. Однако это связано не только с планированием весенних каникул, но и уходом с рынка ряда известных международных сервисов бронирования посуточно. В результате потенциальные арендаторы переориентировались на другие площадки, среди которых – Циан, что и вызвало рост спроса. Летом 2022 года потенциальный спрос оказался на 38% ниже, чем летом 2021 года. Пик спроса пришелся на последнюю неделю июля, после число просмотров идет вниз. В 2021 году спрос летом стал снижаться только с середины августа. То есть сезон в 2022 году был короче. Снижение спроса с лета 2022 года совпало с объявленной мобилизацией – после нее примерно 10 дней активность еще снижалась, но в первую неделю октября снова увеличилась и находится на одном уровне. Несмотря на общее падение спроса, по отдельным регионам РФ активность оказалась выше прошлогодней. Это – Карелия, Дагестан и Алтай (+10-14% просмотров). Краснодарский край потерял без полноценного авиасообщения 60% спроса, Крым – 80%. Москва и Санкт-Петербург, несмотря на лидерство по числу бронирования туристов, показали меньший спрос в годовой динамике на 30-40%. 

Ставки аренды:
Для оценки ставок аренды Циан проанализировал список наиболее популярных регионов по числу бронирований летом 2022 года и рассчитал среднюю стоимость посуточной аренды по этим локациям в декабре 2022 года и год назад. В список вошли: Санкт-Петербург, Москва, Краснодарский край, Татарстан, Калининградская область, Московская область, Крым, Нижегородская область, Дагестан, Ростовская область. В среднем по перечисленным локациям в 2022 году ставка посуточной аренды выросла на 19%: с 2,63 тыс. до 3,14 тыс. В 2021 году прирост по тем же локациям составил 12%. Рост средних ставок аренды фиксируется в том числе за счет изменения структуры предложения – часть дорогих объектов, ранее представленных эксклюзивно на ушедших агрегаторах, перешли на другие платформы. Ставка аренды снижается с августа 2022 года, корректировка составила 19%. Рост цен за год наблюдается абсолютно по всем лидирующим в бронировании регионам. Наименьший рост – в Крыму (+2%). Свыше 30% в средней ставке прибавили регионы, получившие огромную популярность у туристов именно в 2022 году. Это Дагестан (как альтернатива южным курортам), +31%, Татарстан и Нижегородская область (+34-37%). В Москве – рост на 9%. 

Объем предложения в 2022 году увеличился в 3,5 раза

 
По итогам 2022 года объем предложения на рынке посуточной аренды в 10 наиболее востребованных регионах увеличился в 3,5 раза. Рост начался с марта 2022 года и продолжился по октябрь. В 2021 году увеличился в полтора раза. 

«Ни один из сегментов рынка не показал увеличение спроса по итогам 2022 года, – комментирует Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Однако стоимость квадратного метра и ставки аренды, наоборот, показывают рост, что еще раз свидетельствует об инертности рынка недвижимости, который не может моментально реагировать на внешние события. Не стоит забывать, что текущие продажи сравниваются с рекордно успешным 2021 годом, поэтому наблюдаемое снижение спроса нельзя назвать критичным для рынка. К тому же в конце года мы видим восстановление активности аудитории после сентябрьского падения спроса. Весной 2022 года понадобилась от двух до пяти месяцев, в зависимости от сегмента, чтобы перейти к стабильному росту, осенью же падение сменилось ростом уже через месяц».