Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 квартала 2022 года на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты. Ожидание роста ключевой ставки и попытки сохранить сбережения за счет покупки недвижимости увеличило спрос на первичном рынке, в результате чего усилилась индексация цен.

  • Число заключенных ДДУ в 1 квартале 2022 г. бьет рекорды - еще никогда за первые три календарных месяца не было совершено так много сделок (45,6 тыс.). Регистрации ДДУ в марте сопоставимы с концом 2020 г., когда на рынке был ажиотажный спрос.
  • Доля ипотечных сделок в 1 квартале 2022 г. не изменилась относительно 4 квартала 2021 г. (65%), однако от месяца к месяцу внутри квартала динамика была разнонаправленной: рост доли сделок с привлечением заемных средств до 68% в феврале и снижение до 62% в марте.
  • Цены за квартал в столичном регионе выросли на 5,5%. Основной прирост пришелся на март (+3%) - по сравнению с февралем индексация цен ускорилась. Сильнее всего подорожал “квадрат” в Московской области (на 10%).
  • Объем предложения за квартал практически не изменился (снижение на 0,3%). За первые 3 месяца 2022 г. в продажу вышло мало новинок, но имеющиеся у застройщиков запасы не приведут к дефициту.
  • Выручка девелоперов в 1 квартале 2022 г. составила 208 млрд рублей - всего на 4% ниже, чем в 4 квартале 2021 г. В Новой Москве и Московской области значения даже выше, чем кварталом ранее. Обычно в конце года выручка на 10-20% выше, чем в начале следующего.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. I. Число сделок бьет рекорды В 1 квартале 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ - это рекордный для 1 квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Количество сделок лишь на 2,3% меньше, чем в 4 квартале 2021 г. Обычно за первые три месяца нового года заключается на 15-25% меньше ДДУ, чем за последние три месяца предыдущего года. Население стремится совершить сделку до конца года, в результате чего в ноябре и декабре число ДДУ значительно возрастает. Январь же, напротив, считается малоактивным для рынка недвижимости за счет продолжительных нерабочих дней и реализации спроса в конце предыдущего года. В Московской области в 1 квартале 2022 г. было заключено даже больше сделок, чем в 4 квартале 2021 г.: 19,9 тыс. против 19,8 тыс. В этом году 1-й квартал оказался очень активным, особенно март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ - на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц 2021 г. не было совершено столько сделок, даже в рекордном для 2021 г. декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 г. (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой. В настоящее время условия на рынке менее выгодные - выше ставка по ипотеке, выше цены. Тем не менее спрос в марте находится на уровне конца 2020 г. Рекорды для своего месяца были и в январе, и в феврале.  По сравнению с прошлым годом спрос в регионе выше на 12,7%. 
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
 Количество ДДУ, тыс. шт.Динамика за год (относительно 1 квартала 2021 г.)Динамика за квартал (относительно 4 квартала 2021 г.)
1 квартал 2021 г.4 квартал 2021 г.1 квартал 2022 г.
Москва
16,420,119,0+15,8%-5,3%
Новая Москва
6,96,86,7-3,0%-1,1%
Московская область
17,119,819,9+16,1%+0,4%
Московский регион
40,446,645,6+12,7%-2,3%
Источник: Циан.Аналитика 
Столь высокий спрос шел как со стороны ипотечников, так и со стороны покупателей с “живыми деньгами”. Ожидая дальнейшего повышения ставок по ипотеке в январе и феврале покупатели сохраняли спрос на высоком уровне - если человек понимает, что в любом случае он будет брать кредит на квартиру, то лучше сделать это на более выгодных условиях. В марте на рынок в более большом количестве, чем обычно, вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотеками, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки (предполагалось, что она будет действовать до конца марта).
    II. В марте рекордно низкая доля сделок с ипотекой В январе и феврале 2022 г. доля ДДУ с ипотекой увеличилась относительно конца 2021 г. Население было согласно взять ипотеку и без льготной программы, но до момента, когда ставки вырастут еще сильнее. К тому же на рынке было большое число специальных программ от застройщиков с более выгодными условиями. В январе 65% сделок в регионе прошло с ипотекой, в феврале - 68%. Большую часть февраля действовали еще старые ставки кредитования, поскольку рост ключевой ставки произошел в последний день месяца - 28 числа. Однако еще за несколько дней было понятно о вероятном пересмотре ключевой ставки в большую сторону на фоне сложной геополитической ситуации, что привело к росту активности со стороны ипотечных заемщиков, особенно - с уже полученными ранее положительными решениями от банков. В марте доля сделок с ипотекой в общем числе сделок стала меньше - 62%. Такого низкого значения не было с начала действия льготной ипотечной программы в 2020 г. Особенно сильно показатель просел в Москве в старых границах - с 62% в феврале до 54% в марте. При этом число сделок в области и в Новой Москве не сократилось, а даже возросло, в Москве в старых границах - осталось на уровне февраля. Причина сокращения доли - в повышенной активности на рынке валютных и рублевых вкладчиков, которые приобретали жилье без ипотеки с целью сохранить свои сбережения. 62% сделок с ипотекой в условиях ставки в 20% - очень много, но это не значит, что клиенты массово брали кредиты на столь невыгодных условиях. Такая высокая ставка является заградительной. Сделки заключали те покупатели, у которых уже были ипотеки под более выгодный процент, одобренные до начала марта, а также те, кто попадает под программу льготной семейной ипотеки. В результате, по итогам 1 квартала 2022 г. доля сделок с ипотекой не изменилась относительно 4 квартала 2021 г. и всего на 1 п.п. ниже чем годом ранее. 
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
 Доля ипотечных сделок, %Динамика за год (относительно 1 квартала 2021 г.)Динамика за квартал (относительно 4 квартала 2021 г.)
1 квартал 2021 г.4 квартал 2021 г.1 квартал 2022 г.
Москва в старых  границах
63%60%58%-5 п.п.-2 п.п.
Новая  Москва
69%65%66%-3 п.п.+1 п.п.
Московская область
69%72%70%+1 п.п.-2 п.п.
Московский регион
66%65%65%-1 п.п.0 п.п.
Источник: Циан.Аналитика 
Расширение лимита по льготной ипотеке (до 12 млн рублей) серьезно расширяет долю лотов, подходящих под программу. По предварительным расчетам под нее подпадают около 75% рынка в столичной агломерации. По старому лимиту (3 млн) под льготную ипотеку подходили лишь единичные объекты. Это может вновь привести к увеличению доли сделок с привлечением заемных средств в общем объеме сделок, к тому же активность покупателей с “живыми деньгами” уже снизилась. Однако чуть ли не более значимым фактором, чем ставка ипотеки и размер лимита, является ситуация на рынке труда - важно, чтобы у покупателей сохранялись доходы для обслуживания кредита, и уверенность в завтрашнем дне.   III. “Квадрат” в регионе подорожал на 3%, в области рекордный рост цен Средняя цена квадратного метра в Московском регионе в марте 2022 г. составляет 257,8 тыс. рублей - это на 3% больше, чем в феврале. В феврале рост составил 2,2%, в январе - 0,2%. Индексация цен на первичном рынке столичного региона к концу 1 квартала усилилась. Существенный рост цен в марте наблюдался во всех локациях: в Москве в старых границах “квадрат” подорожал на 1,7% (до 346,8 тыс. рублей), в Новой Москве - на 1,3% (до 221 тыс. рублей), в Московской области - сразу на 5,4% (до 164,8 тыс. рублей). Наибольший рост в более “доступной” Московской области - это рекордный показатель за весь период наблюдений (с 2015 г.). Рост цен связан с двумя главными причинами: П с поведением покупателей - в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирают более дешевые лоты, что повышает средние цены в активном предложении, П с решениями застройщиков - в марте мы зафиксировали две волны увеличения цен: на первой неделе месяца после решения ЦБ по повышению ключевой ставки до 20% и “валютным” ограничением и после 15 марта. Кроме того, средние цены растут за счет удорожания строительства (в том числе из-за трудностей с логистикой) и за счет все большего распространения эскроу-счетов (которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства).   
Всего за квартал цены в столичном регионе выросли на 5,5%: в Москве в старых границах - на 3,2%, в Новой Москве - на 4,6%, в Московской области - на рекордные 10,3%. Для сравнения в 4 квартале 2021 г. “квадрат” подорожал на 3,8%, причем наибольший рост наблюдался в Новой Москве (+8,3%), а в Московской области темпы роста были скромнее (+5,4%). За год цены в целом по региону увеличились на 29,3%, в Москве в старых границах - на 23,9%, в Новой Москве - на 32,6%, в Московской области - на 35,9%. 
Динамика средней цены квадратного метра в Московском регионе
 
Средняя цена кв.м., тыс. рублейДинамика средней цены кв.м.
мар.21дек.21фев.22мар.22за год за квартал за месяц
Москва в старых границах
279,8336,1340,9346,8+23,9+3,2%+1,7%
Новая Москва
166,7211,3218,2221,0+32,6+4,6%+1,3%
Московская область
121,3149,4156,3164,8+35,9%+10,3%+5,4%
Московский регион
199,4244,3250,3257,8+29,3%+5,5%+3,0%
Источник: Циан.Аналитика   
IV. Объем предложения стабилизировался Относительно февраля объем предложения на первичном рынке Московского региона в марте 2022 г. не изменился. Сейчас в продаже от застройщиков доступны 75,2 тыс. квартир и апартаментов, как и месяцем ранее: в Москве в старых границах 34,5 тыс. лотов (+0,9% за месяц), в Новой Москве - 11,1 тыс. лотов (+4,7%), в Московской области - 29,6 тыс. лотов (-2,6%). В области объем предложения уменьшается пятый месяц подряд, что дополнительно толкает цены вверх. По сравнению с концом 4 квартала 2021 г. объем предложения в Московском регионе сейчас меньше на 0,3%. Фактически количество лотов в продаже стабилизировалось и практически не меняется последние месяцы (меньше выбор был только в январе - 73 тыс. квартир и апартаментов - за счет того, что в продажу вышло мало новинок). Объем предложения сейчас не является ключевым фактором - застройщики могут корректировать количество лотов в продаже в зависимости от их стратегии и ситуации на рынке. В Московском регионе в остатках находится около 15 млн кв. м квартир и апартаментов (что соответствует 2-летнему объему продаж в рекордном 2021 году).  Даже при снижении объемов выхода новинок рынка дефицита предложения мы не ожидаем.
  Число новых ЖК в Московском регионе в 1 квартале 2022 г. заметно сократилось. Старт продаж был зафиксирован лишь в 15 проектах: 13 в Москве в старых границах и два в Московской области (в Новой Москве новинок не было). За последние два года меньше новых проектов было только в 1 квартале 2020 г. (13 ЖК). Спад активности заметен и при сравнении числа новых корпусов - в 1 квартале 2022 г. в продажу вышло всего 114 новинок, тогда как в прошлом году в течение 1 квартала продажи открывались по 157 адресам, а в 1 квартале 2020 г. - по 132 адресам. Мало новинок вышло в январе (30 корпусов) и в марте (27 корпусов - минимальный показатель с мая 2020 г., почти в 2 раза меньше, чем в месяцем ранее), что является нестандартной ситуацией.  Объем предложения в продаже не просел за счет большого числа новинок в феврале. В целом в 2022 г. рынок вошел с высоких позиций: в прошлом году продажи стартовали сразу в 655 новых корпусах (наибольший показатель за последние 3 года). Поэтому дефицит на рынке пока не ожидается.
  V. Выручка в начале 2022 г. всего на 4% меньше, чем в конце 2021 г. В марте 2022 года выручка девелоперов Московского региона составила 207,6 млрд рублей (на 16% больше, чем в феврале). В результате по итогам 1 квартала 2022 г. застройщики заработали 523,9 млрд рублей - на 4% меньше, чем в 4 квартале 2021 г. (тогда 547,3 млрд рублей). В такой динамике нет ничего необычного, продажи конца года всегда выше, чем начала. Выручка в 1 квартале 2021 г. была на 22,3% ниже, чем в 4 квартале 2020 г., в 1 квартале 2020 г. - на 12,9% ниже, чем в 4 квартале 2019 г., т.е. в текущем году разница между концом предыдущего года и началом нового года даже менее выраженная, чем обычно, за счет рекордно большого числа сделок для 1 квартала.  В Новой Москве и Московской области выручка за первые три месяца 2022 г. даже выше, чем в 4 квартале 2021 г. (на 6,7% и 4,5% соответственно), поскольку, во-первых, значительно выросли цены (на 4,6% и 10,3%), а во-вторых, незначительно сократилось число сделок относительно последних месяцев 2021 г. (в области даже на 0,4% больше ДДУ). В Москве в старых границах снижение выручки на 9,2% за квартал. Циан составил рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в 1 квартале 2022 г. 5 из 10 ЖК-лидеров находятся в Новой Москве - это “Новые Ватутинки”, “Прокшино”, “Саларьево Парк”, “Скандинавия Юг”, “Бунинские луга”. Обычно проекты в Подмосковье и в Новой Москве значительно крупнее, чем в Москве в старых границах, поэтому и число сделок в них больше.

Компания: ЦИАН

Количество показов: