После ажиотажного финала прошлого года многие аналитики предсказывали смерть рынка новостроек. Согласно тем прогнозам рынок недвижимости ожидали массовые заморозки проектов, банкротства застройщиков, обвал спроса, огромные дисконты на квартиры. Какие из предсказаний сбылись, куда сейчас движется рынок недвижимости, как изменился спрос и цены на новостройки, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
- Что сейчас происходит со спросом на недвижимость в московском регионе? Схлынул ли покупательский ажиотаж, начавшийся в конце прошлого года?
- В первые два месяца текущего года спрос действительно существенно упал, особенно низким он был в январе. В феврале покупатели вновь начали интересоваться новостройками, но совершать сделки не спешили. По итогам января и февраля общее сокращение количества зарегистрированных ДДУ в Московском регионе составило 49% и 19% соответственно. И только в марте, с введением государственной программы субсидирования ипотеки, потенциальные покупатели начали возвращаться на рынок столичных и подмосковных новостроек. К концу месяца, когда после 18 марта начался прием заявок на кредиты по субсидированным ставкам, число обращений увеличилось примерно на 60%.
- Что с ценами?
- На рынке новостроек массового сегмента по итогам первого квартала средняя цена квадратного метра достигла 150,6 тыс. руб. – по сравнению с началом года она выросла на 6,8%, а по сравнению с февралем – на 2,5%. Новостройки бизнес-класса подорожали в течение первого квартала всего на 1%. В сегменте высокобюджетного жилья, где традиционно цены номинируются в валюте, подорожания, равно как и снижения, не произошло, хотя по согласованию с застройщиком покупатели могут в индивидуальном порядке получить скидку до 15%.
- Недвижимость всегда считалась одним из самых надежных и ликвидных активов. Насколько сегодня, в условиях нестабильной экономической ситуации, интересны квартиры с инвестиционной точки зрения?
- Недвижимость остается востребованной – и инвесторами, и теми, кто приобретает жилье для себя, поскольку в период общеэкономической нестабильности потребность людей в улучшении жилищных условий и в защите своих сбережений от обесценивания за счет приобретения недвижимых активов сохраняется. На этом фоне выигрывают компании, строящие по-настоящему качественное жилье. Разумеется, если инвестор преследует цель заработать, а не только сохранить сбережения, то следует покупать жилье на более ранних стадиях строительства, но при этом необходимо удостовериться в надежности застройщика.
- Есть ли признаки, по которым сейчас можно определить надежность проекта?
- Они в любые времена одинаковы. Для покупателя важно сочетание следующих слагаемых: хорошая репутация застройщика, наличие разрешительной документации на строительство, видимая динамика на строительной площадке и адекватная рынку стоимость. Кстати, низкая цена квартиры может служить предупреждением – нередко заманчивые предложения обусловлены проблемами, например, с назначением земельного участка или разрешением на строительство. Кроме того, желательно узнать, соблюдаются ли сроки строительства на других объектах застройщика - если график сдвигается более чем на два-три месяца, то застройщик, скорее всего, привлекает денежные средства именно для завершения этих объектов. Зато наличие проектного финансирования со стороны крупного банка свидетельствует о том, что такой застройщик пользуется доверием банка, и задержек со строительством из-за недостатка финансирования быть не должно.
- Некоторые аналитики прогнозировали начало банкротств застройщиков и «заморозок» строек уже в первой половине 2015 года, есть ли предпосылки для такого развития сценария?
- Несмотря на такие прогнозы, ни массового банкротства строительных компаний, ни «заморозки» строек, к счастью, не случилось, равно как и обвала цен на жилье. Зато усилилась конкуренция между девелоперами, и увеличился разрыв по объемам спроса по разным проектам – наиболее удачные по соотношению «цена/качество/надежный застройщик» пользуются повышенным спросом, менее удачные серьезно просели по числу покупок.
- До кризиса по разным оценкам на новостройках можно было заработать до 30% годовых, на какую доходность сегодня может рассчитывать инвестор?
- Размер доходности зависит не только от ситуации в экономике, но и от качества самого проекта. Если вложиться на старте продаж в удачный проект, то по завершении его строительства вполне можно рассчитывать на те же 30%, а иногда и больше. К примеру, сегодня однокомнатные квартиры в новом масштабном проекте «Город на реке Тушино-2018» стоят от 6,8 млн руб., а к моменту сдачи наши аналитики прогнозируют стоимость этих квартир на уровне 10 млн. Доходность составит около 50%.
- Какие квартиры лучше сейчас покупать: готовые или на начальных этапах? Насколько опасно покупать «котлован»?
- Все зависит от цели покупки и степени склонности покупателя к риску. Конечно, выгоднее покупать на котловане – цены на этом этапе самые низкие, и можно сэкономить до 40%. Однако это и самый рискованный вариант в текущих условиях – во время прошлого кризиса многие покупатели обожглись на таких сделках и сегодня более обдуманно подходят к выбору недвижимости на первичном рынке. Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме, но это и наиболее дорогостоящий вариант. Даже по сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%. Поэтому я бы посоветовала исходить из правила «золотой середины». То есть не торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, но и не ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены вырастут на 10-15%. В данной ситуации о заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%, и при этом сохраняется хорошая динамика строительства.
- Что будет с рынком новостроек в целом, и ценами в частности, в ближайшие полгода – год?
- Я не вижу никаких предпосылок к падению цен на первичном рынке. Да, в большинстве проектов застройщики для стимуляции спроса сегодня предлагают всевозможные скидки в рамках акций, вводят удобные схемы рассрочек, но даже этот дисконт чаще всего является лишь способом «отыграть» декабрьские повышения цен. В действительности же подорожали кредиты для девелоперов, выросли в цене стройматериалы, в том числе и отечественного производства. Все это ведет к росту издержек строительных компаний, что, соответственно, будет отражаться и на ценах квартир. Поэтому в краткосрочной перспективе можно ожидать роста цен на уровне темпов инфляции в наиболее привлекательных проектах. В то же время в жилых комплексах с изначально завышенной стоимостью квадратного метра застройщики продолжат стимулировать спрос посредством акций и скидок.
Количество показов: