Миллионы на хранении

Формат self-storage на сегодняшний день является самым молодым на российском рынке коммерческой недвижимости. А темпы его роста показывают, что еще и одним из самых востребованных. В переводе с английского self-storage значит индивидуальное хранение. Как правило, под этим понимают систему складских контейнеров, которые предназначены для хранения различных вещей. Что представляет собой российский аналог self-storage, почему он так интересен инвесторам и будет ли пользоваться спросом у потребителей, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает генеральный директор компании «Сити-Бокс» Алексей Тулешов.

- Алексей, расскажите, что такое self-storage и чем он отличается от привычного склада.

- Self-storage – это склады индивидуального хранения. Для большинства российских семей – это хорошая альтернатива кладовкам, балконам и гаражам, где за неимением места в квартире люди вынуждены хранить всевозможные габаритные вещи. Услуга предназначена также для юридических лиц: десятки компаний сталкиваются с проблемой нехватки помещений для хранения архивов, офисной техники или мебели при переезде.
По сравнению с логистическими комплексами self-storage – это скорее розничный бизнес. Арендаторами крупных складов становятся главным образом компании, которым нужны большие площади для хранения товаров на длительный срок. Тогда как в складах индивидуального хранения другие объемы, другие клиенты, можно быстро перезаключать арендные контракты, увеличивать или уменьшать необходимый объем площадей.

- Каков объем российского рынка self-storage?
- В Москве около восьми терминалов индивидуального хранения (включая два «Сити-Бокса»), в Петербурге – три. Сегодня мы можем говорить об активном развитии складов self-storage, о чем свидетельствует наличие нескольких складских операторов на рынке Москвы и Санкт-Петербурга («Сити-Бокс», «Мобиус», «Складовка» и другие) и их интерес к городам-миллионникам. Полагаю, в скором времени появятся склады индивидуального хранения и в регионах России.

- Каковы сроки окупаемости склада self-storage в России, рентабельность?
- Запустить проект можно в срок от 6 до 8 месяцев (от выхода на площадку до открытия первого этажа). Соответственно, окупится такой бизнес достаточно быстро: для склада с арендопригодной площадью 4000 кв. м окупаемость колеблется в диапазоне от 2,5 до 5 лет – в зависимости от того, ведется ли строительство нового или приспособление существующего здания под такой склад.
Если говорить о рентабельности склада self-storage, то здесь работает простой принцип: если вы сдаете в аренду здание целиком, то всегда за 1 кв. м получаете значительно меньше, чем при сдаче площадей лотами. Розничному клиенту не нужно 100 кв. м площади под склад, ему требуется всего 2-4 «квадрата». В итоге этот небольшой объем из расчета на один кв. метр будет стоить дороже. Экономика примерно такова: средняя цена аренды складов класса «A» в Московском регионе составляет $140-160 за 1 кв. м в год. Цены на услуги self-storage примерно в три раза выше, то есть около $450 – 500 за 1 кв. м в год.

- Каков средний объем инвестиций в площадку self-storage?
- Стоимость вложений в такой объект колеблется в промежутке $600-900 на 1 кв. м — в зависимости от того, приспособление это существующего здания под склад self-storage или новое строительство. При низкой стоимости эксплуатации и примерно равных вложениях по сравнению с традиционными складами доходность на «квадрат» в складах индивидуального хранения значительно выше.

- Сколько складов self-storage вы имеете на сегодняшний день? Все ли проекты представлены на собственных площадях? Средняя площадь складов и ячеек? Насколько заполнены ваши склады?
- В Москве открыто два склада под брендом «Сити-Бокс», терминалы располагаются в Марьиной Роще, на улице Шереметьевской. Боксы здесь имеют площади от 1 кубометра (самая маленькая ячейка) до 12 кв. м, при этом их можно объединять, получая склады до 200 кв. м и более. Оба наших терминала заполнены на 100%, сейчас мы обеспечиваем только ротацию арендаторов, а также ведем строительство новых складов. Площадки, где расположены склады, арендованные, но сейчас мы рассматриваем для покупки ряд объектов, где в дальнейшем планируем строить новые складские терминалы.

- Кто является вашими клиентами: юридические или физические лица? Что чаще всего хранят в индивидуальных складах?
- Нашей услугой активно пользуются как физические, так и юридические лица – как правило, представители малого и среднего бизнеса. Большинство москвичей живет в довольно компактных квартирах, где почти всегда не хватает места для хранения вещей. Для многих использование склада индивидуального хранения – единственный возможный выход из ситуации. Летом люди убирают подальше зимнюю одежду и обувь, лыжи и лыжное снаряжение, детские санки. А зимой пытаются найти место для велосипедов и громоздких туристических рюкзаков. В боксах хранят также мотоциклы, лодки, походный инвентарь и многое другое, вплоть до всего содержимого дачного домика. Кроме того, очень востребовано сезонное хранение автомобильных шин.
Компании размещают в ячейках свои товарные остатки, архивы, оборудование. Нередко предприниматели используют боксы для распределения из них товаров своим потребителям, по сути превращая ячейки в распределительные цеха (это характерно, например, для интернет-магазинов). Рестораторы часто арендуют площади в «Сити Бокс» для хранения, например, оборудования для летних веранд. Минимальный срок аренды в «Сити-Боксе» – всего 1 неделя. Понятия максимальный срок – не существует. В среднем договоры аренды заключаются на 6-8 месяцев. И при необходимости потребитель сможет пролонгировать свой договор на любой срок.

- Какова средняя месячная ставка аренды self-storage?
- Стоимость каждый раз рассчитывается индивидуально, существует программа лояльности для клиентов. Стоимость аренды 1 куб. м – от 900 до 1200 руб. в месяц. 1,5 кв. м, на которых можно разместить стеллажи, – 1860 руб. в месяц (сами стеллажи можно как купить, так и арендовать за 300-400 руб. в месяц). Средняя ставка хранения сегодня составляет 1130 руб. в месяц.

- Наверняка перед тем, как войти на этот рынок, вы изучали западный опыт организации рынка self-storage. Накопив уже некоторый опыт, можете назвать основные особенности этого рынка в России?
- В первую очередь мы изучали рынок США: там этот бизнес существует шестьдесят лет. По данным на конец 2009 года в Штатах действовало 50 тыс. складов формата self-storage общей площадью 210 млн кв. м. Меня эта цифра, честно говоря, шокировала, мы ее много раз перепроверяли. Я думаю, в России всей коммерческой недвижимости на такой объем едва ли наберется. Ежегодный оборот отрасли в США составляет $22 млрд. За это время сформировались монстры рынка — Statgard, ExtraSpace, Savranse — компании, у которых в управлении находится несколько сотен, а то и тысяч таких складов. Их оборот измеряется миллиардами долларов.
В США 70% потребителей услуги складов self-storage – физические лица. В России этот сегмент только начинает активно развиваться, у него большое будущее, но показатели отличаются незначительно 65% это физические лица и лишь 35% это представители малого и среднего бизнеса.

- Сегмент self-storage в России стал развиваться во время кризиса. Можно ли сказать, что это чисто продукт кризиса или же это планомерный выход формата на российский рынок? Не стал ли падать спрос на индивидуальные склады с улучшением экономической ситуации?
- Я бы не стал говорить, что это продукт кризиса – выход складов данного формата был запланирован и успешно реализован. Более того, число наших клиентов планомерно повышается: в сегменте частных лиц число клиентов повышается на 8-12% в год, среди юрлиц – 10-15%. Таким образом, спрос на склады self-storage растет.

- Какими вы видите перспективы развития self-storage в нашей стране? Сможет ли этот рынок в России достичь масштабов американского или хотя бы европейского?
- Если говорить об условиях российского рынка, то сложность заключается в том, чтобы найти подходящее помещение под склад данного формата. Если говорить в принципе о потребительской культуре, то препятствует отсутствие знаний о возможности пользоваться self-storage. Также пока еще слабо развито у нас понимание платы за удобство. Но рост рынка показывает, что сознание потребителей меняется, и уже многие не хотят иметь в квартире захламленный вещами балкон.

- Ваши планы по развитию self-storage? Планируете ли выйти в другие города?
- У нас большие планы в отношении развития складов: через пять лет мы планируем выйти на оборот более $50 млн, расчетный уровень EBITDA — около 50%. Европейские показатели большинства компаний на этом рынке, в частности — Selfstore или Big Yellow подтверждают, что это абсолютно реально. Наша задача — стать первыми в этом сегменте в России, мы хотим занимать не менее 25 - 35% рынка. Думаю, года два мы и наши конкуренты потратим на создание рынка, на то, чтобы объяснить потребителю - зачем ему такая услуга.
Инвестиционный план нашей компании включает строительство в течение пяти лет 24 складов индивидуального хранения — это около 100 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Строительство их планируется во всех больших городах России — скорее всего, это будут «миллионники».
Если говорить о ближайших планах, то в третьем-четвертом кварталах 2013 года компания «Сити-Бокс» планирует открыть не менее трех новых терминалов self-storage в Москве. Два объекта мы готовы анонсировать уже сейчас - они разместятся на Варшавском шоссе и в первом Магистральном переулке. Арендопригодная площадь каждого терминала составит около 4000 кв. м.