Малым домам - большое будущее

Проекты малоэтажного жилья сегодня называют одними из самых востребованных и перспективных. Многие девелоперы заявили о желании попробовать свои силы в набирающем популярность формате, да и покупатели все чаще стали говорить о готовности поменять квартиру в типовой многоэтажке в Москве на жилье в малоэтажном комплексе в ближайшем Подмосковье. Чем малоэтажка привлекает застройщиков и потребителей, есть ли подводные камни у формата и какие перспективы ожидает сегмент, специально для RussianRealty.ru рассказывает Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент».

- Сейчас много говорят о малоэтажном строительстве, а какие дома вообще можно отнести к этой категории?

- К малоэтажному жилью принято относить дома высотой от одного до трех этажей. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой. Есть три формата малоэтажки:
- Индивидуальные постройки от одного до трех этажей, к ним относятся коттеджи и усадьбы. У них, как правило, есть участок земли, который в некоторых случаях может в несколько раз превышать площадь застройки.
- Таунхаусы - дома с небольшим участком земли на двух-трех хозяев.
- Многоквартирная малоэтажная застройка — многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой. Этот формат является оптимальным для Подмосковья, сочетающим удобство и комфорт квартиры в высотке и индивидуального дома с приусадебным участком.

- Какова сейчас ситуация на рынке малоэтажного строительства в Московском регионе?
- На данный момент малоэтажный и среднеэтажный сегмент в Подмосковье совсем невелик — на начало года на малоэтажку приходилось не более 1% от общего количества проектируемого и застраиваемого жилья. Сейчас наметилась тенденция к увеличению доли малоэтажки, хотя пока еще это не так заметно.
В то же время, согласно исследованию ВЦИОМ, около 60% респондентов хотели бы улучшить условия проживания за счет малоэтажных домов.

- На Западе малоэтажные дома довольно распространены, почему у нас они не пользуются такой популярностью?
- На самом деле все просто. В послевоенные годы в Европе и Америке была сделана ставка на малоэтажную застройку пригородов. Формат домов варьировался в зависимости от требований рынка. Россия пошла по другому, советскому пути — у нас целые районы застраивались высотными типовыми многоквартирными домами. До некоторого времени такой формат застройки был очень популярен и в Подмосковье.
Кроме того, нужно учитывать экономический аспект — за счет дороговизны земли и инженерной инфраструктуры строительство многоэтажного комплекса экономически более выгодно, чем малоэтажного.

- Значит, в малоэтажное строительство вкладывать деньги просто невыгодно?
- Не совсем так. Если застройщик приобретает землю недорого, и на участке нет необходимости полностью прокладывать с нуля всю инфраструктуру, то малоэтажный формат интереснее.
Так что при выборе формата жилого дома инженерные мощности являются одним из основных критериев. На участке может быть запас мощности, достаточный для малоэтажного дома, однако для обеспечения многоэтажки его, скорее всего, не хватит. В этом случае коммуникации придется создавать заново, что значительно увеличивает расходы на строительство.

- Так во что же лучше вкладывать деньги: в высотки или малоэтажки?
- Если говорить об инвестициях, то сейчас малоэтажка даже привлекательнее, так как она отличается более быстрой оборачиваемостью средств. В наше нестабильное время это существенный фактор — чем меньше срок возведения, тем меньше риск покупателя и застройщика. Так как срок возведения малоэтажного дома примерно полгода - что существенно меньше, чем у многоэтажки, - то риски соответственно минимизируются. Это привлекает и потребителей, и инвесторов.
Более того, в последнее время стало очевидно, что плотная многоэтажная застройка неизбежно приводит к проблемам, связанным с проживанием большого количества людей на маленькой территории — парковочных мест катастрофически не хватает, магазинов тоже недостаточно, а в детские сады и школы огромные очереди.
Столкнувшись с неизбежными проблемами, вызванными застройкой Подмосковья густонаселенными многоэтажками, правительство Московской области осознало необходимость перехода на новый малоэтажный формат. Эту необходимость увидели и девелоперы, которые начали выводить на рынок нестандартные проекты. Так что, на мой взгляд, малоэтажка представляет собой весьма интересный сегмент для инвестиций.

- Значит ли это, что малоэтажное строительство в Подмосковье может затмить популярность классических высоток?
- Не уверен. Девелоперы, как правило, не фокусируются только на малоэтажных комплексах, а либо встраивают их в крупные квартальные застройки, либо делают пробные проекты, имея при этом уже не один многоэтажный проект в портфеле. Хотя в целом такая тенденция есть: крупные столичные девелоперы действительно перераспределяют свои бюджеты и пересматривают проекты в сторону малоэтажного жилья. Так из заявленных 7 млн кв. м в портфеле трех крупнейших девелоперов, по планам около трети будет приходиться на малоэтажку. Это можно назвать трендом — застройщики, специализирующиеся на высотках, не переходят полностью на малоэтажные проекты, а делают комбинированные – сочетают высотное строительство с форматами малой и средней этажности.
Однако есть компании, которые специализируются непосредственно на малоэтажном строительстве. Мы, например, изначально выбрали для себя этот формат, как наиболее перспективный в будущем. Чтобы создать востребованное жилье, мы обратились к опыту западных коллег, чтобы понять, каким его надо строить для максимального комфорта потребителя.

- Но ведь малоэтажные дома строили и раньше, есть какая-то принципиальная разница?
- Раньше были другие форматы — типовые блочные. Тогда решались проблемы массового социального жилья, и на тот момент это был прогрессивный вариант. Сейчас он безнадежно, конечно, устарел. В советское время все было заточено под плановую экономику и стандартизацию: были заводы, которые производили типовые формы и материалы для массового строительства. Разумеется, у такой модели есть свои недостатки, но на тот момент они были не существенны, так как стояла одна задача — обеспечить людей недорогим жильем. Типовая застройка, кстати, характерна не только для России, но и, например, для пригородов европейских городов.
Совершенно другая картина сложилась в капиталистических странах, экономика которых опиралась на малый и средний бизнес. В таких странах появлялись фирмы, которые находили новые строительные и архитектурные решения, соответственно, и дома строились разных форматов.
Сегодня и у наших строительных комбинатов есть планы по развитию производств и внедрению новых форм. Однако о широком разнообразии говорить не приходится, так как крупное производство в любом случае будет направлено в большей степени на количество, а не на широкий ассортимент продукции.
Массовая стандартизация и типологизация, безусловно, выгодна, но сегодняшний потребитель хочет индивидуальности.
Если говорить о Подмосковье, то ближайшие 10 километров вокруг Москвы идет многоэтажная типовая застройка по принципу спальных районов столицы. Митино, например, не отличить от Реутова, а Балашиха поразительно похожа на Чертаново. Но люди устали от урбанизма, они не хотят жить в скучных одинаковых домах и районах. У нынешнего потребителя появляется возможность выбирать, и его выбор в последнее время не в пользу многоэтажек.

- А если говорить о регионах?
- В регионах малоэтажное строительство развито крайне слабо. В основном это формат индивидуального строительства. Что касается многоквартирных домов, их в регионах практически нет. Причина все та же — многоэтажки в большинстве своем строить выгоднее. Хотя есть несколько регионов, которые отдают предпочтение малоэтажному строительству: Краснодарский край, Белгородская область.

- Как, по вашему мнению, будет развиваться территория Новой Москвы и Подмосковья в ближайшие годы?
- Надеюсь, что после 2014 года станет окончательно понятно, как будут развиваться новые территории Москвы. Почти наверняка малоэтажное строительство будет входить в новую концепцию. Уже сейчас ясно, что малоэтажное жилье на рынке пользуется спросом. Например, в ЖК «Рутаун», который мы возводим в поселке Марьино Московской области, рост продаж только за три квартала этого года составил 17%, до конца года, по нашим прогнозам, он достигнет 30% по отношению к прошлому году. Стабильный рост спроса позволяет делать выводы о востребованности данного формата жилья.

- Какие перспективы вы видите у малоэтажного строительства в целом по России в ближайшие пять-десять лет?
- По моему мнению, развиваться в большей степени будет строительство малоэтажного жилья эконом-класса. Уже в ближайшие пять лет его доля вырастет до 5-10%, а через десять лет на малоэтажку будет приходиться уже 10-20% от общего количества жилья. Постепенно мы будем приближаться к европейским показателям, хотя пока вряд ли сможем полностью их достигнуть.
Вполне вероятно, что в скором будущем определятся наиболее удачные форматы малоэтажных домов, которые будут заимствованы и популяризированы, и, скорее всего, станут серийными.