На холостом ходу | Какие уроки торговые центры извлекли из пандемии в уходящем году

Итоги без улыбки
По данным СберИндекса, прошлогодние траты россиян в целом упали на 39,2%. Несмотря на это, выручка некоторых компактных районных торговых центров снизилась не так сильно. Если судить, например, по питерскому ТЦ «Смайл», то это около 20% по сравнению с 2019 годом. Затраты на онлайн-­покупки выросли на те же несколько десятков процентов.

В конце 2020 года вакантность торговых центров в Москве выросла на 15%, или на 1,2 процентного пункта, по сравнению с началом допандемического периода. Несмотря на то что некоторые эксперты прогнозируют, что к середине 21‑го года, когда пройдет массовая вакцинация, на рынке торговой недвижимости стоит ждать восстановления, лично мне так не кажется. Этот тренд носит долгосрочный характер, а операторам торговых центров стоит задуматься о том, что делать с площадями, которые продолжат освобождаться.

Недавно консультанты из CBRE предположили, что из-за снижения интереса покупателей некоторые торговые центры в черте города в ближайшие годы могут быть переформатированы в склады. Однако я не думаю, что эта тенденция может иметь волнообразный характер. И вот почему. Дело в том, что все эти пустующие площади разбросаны по торговому центру, как дыры в сыре. Если бы они были сгруппированы в одном месте, то и заполнить их новыми функциями было бы существенно проще.

С другой стороны, до осени, вероятнее всего, существенных изменений на рынке торговой недвижимости вряд ли стоит ждать. Я полагаю, что большинство собственников не будут торопиться, а предпочтут подождать и посмотреть, как будет развиваться ситуация — ​станет ли кризис глубже или, наоборот — ​нас ждет восстановление. Лучше здесь и сейчас пойти на уступки: предоставить арендатору скидку либо договориться об иных условиях, чем ­какое-то время помещение не будет приносить никакого дохода, рассуждают они.


В красках
Конечно же, владельцы постараются ­как-то оживить свои торговые центры, завести туда арендаторов. Но история с сыром не закончится — ​в одном месте дырку закроем, а в другом — ​опять прорвется. Очевидно, что спрос не восстанавливается, а культура потребления поменялась. Вероятно, что в первую очередь проиграют крупные торговые центры, которые ориентированы на классический формат. Причем ситуация вряд ли изменится в долгосрочной перспективе — ​даже когда пандемия пройдет, нет никаких экономических предпосылок для того, чтобы мировая экономика начала расти. И уж тем более российская.

По прогнозу Счетной палаты РФ, в 2021 году экономика России должна отскочить в своем развитии, вернувшись как минимум к темпам роста 2019 года (1,3%). В 2022 и 2023 годах рост ВВП при нейтральном сценарии должен составить 2,7% и 2,5% соответственно. Понятно, что быстрого восстановительного роста, как это было, например, в 2010 году — ​не будет. К сожалению, уже настал предел развития капитализма в его нынешней форме. Поэтому для районных и региональных торговых центров под управлением УК среднего уровня, безусловно, сейчас настало время задуматься о трансформации в многофункциональные центры. Какие там еще будут функции, кроме торговой — ​склады, апартаменты, дата-центры, капсульные отели — ​это уже следующий вопрос.

Уверен, что крепко стоять на ногах будут микрорайонные торговые центры или «соседские», как мы их называем, потому что они рядом — ​под боком. Они станут двигаться в сторону места отдыха и времяпрепровождения. Вообще это будет супер-­актуальная история в нашем климате.

К сожалению, сейчас слишком низок уровень потребительского спроса, и никаких тенденций на восстановление мы не видим. Поэтому приходить новым арендаторам на наш рынок с одной стороны поздно, ну и страновые рынки, конечно, дают о себе знать. Со временем часть ритейлеров неизбежно будут разоряться, что тоже повлияет на вакансию. И этот процесс будет идти быстрее, чем рост других операторов.



Чего же ждать
Чтобы сегменту вернуться к докризисным показателям не только по трафику, но и вообще в целом восстановить убытки и выйти на прежний уровень, потребуется как минимум пару лет. Крупные проекты, как минимум в Москве, как открывались, так и продолжают открываться. Но делать это надо с умом. Это вопрос качества более современного формата.

Я думаю, что, когда рынок вернется в свое нормальное состояние, максимум 10–15% потребителей останутся в онлайне. Но так, чтобы 100% перешло туда — ​это утопично, поскольку торговые центры — ​это, в первую очередь, досуг. Все циклично, например, мы закрыли рынки, а сейчас открываем их в торговых центрах. Это вопрос актуальности формата. И его трансформации в диджитале.