Стрит-ритейл: перемена слагаемых

АВТОР
Яна ВОЛОДИНА

Рынок стрит-ритейла в Москве, особенно в центре города, пережил в период пандемии потрясения. Из-за приостановки деятельности, а то и закрытия компаний доля пустующих помещений возросла до рекордного уровня. Однако эксперты успокаивают и говорят, что ситуация пока не вышла за рамки обыденности, да и восстановление рынка уже не за горами.

Ситуацию на рынке стрит-ритейла столицы сейчас можно охарактеризовать так: свято место пусто не бывает. Как только режим самоизоляции закончился, на месте закрытых ресторанов стали появляться новые, а у продуктовых сетей и вовсе появилась возможность занять хорошие площади в престижных локациях города.

Пандемия коронавируса отозвалась в сегменте стрит-ритейла столицы немалым числом закрытий и, как следствие, ростом доли свободных площадей. По словам руководителя направления стрит-ритейла СBRE в Москве Юлии Назаровой, уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы увеличился относительно конца марта текущего года на 3,4 п.п. и составил 11,6%, достигнув максимума за последние четыре года. Площади опустели из-за вынужденной приостановки деятельности розничной торговли более чем на два месяца, а также закрытия несетевых ритейлеров. По словам эксперта, закрылись также в результате оптимизации бизнеса некоторые торговые сети и банки, однако процесс этот они запустили еще до карантина, а во время него просто воспользовались возможностью в одностороннем порядке с минимальными штрафами расторгнуть договор.

Многие компании перевели своих сотрудников на удаленный режим работы, бизнес-центры перестали функционировать в привычном режиме, поэтому немудрено, что доля свободных помещений стрит-ритейла заметно возросла именно в локациях с высоким бизнес-трафиком. Пул арендаторов торговых помещений там был преимущественно представлен общепитом и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и пр.). Однако больше всего опустели площади в туристических местах. «На улице Арбат уровень вакантных площадей увеличился с 8,5 до 13,7%», — приводит данные Юлия Назарова. В пятерку улиц с наибольшим ростом уровня вакансии, по данным компании JLL, помимо Арбата (+4,6 п.п. с конца марта текущего года) вошли также 1-я Тверская-Ямская (+4,4 п.п.), Садовое кольцо (+3,6 п.п.), Покровка (+3,5 п.п.) и Мясницкая (+3,3 п.п.). На их долю пришлось 65% всех закрытий в городе.

Во II квартале текущего года, как замечает руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерина Подлесных, в центральном стрит-ритейле столицы произошло несколько заметных закрытий: «Брассерия Koffee Times» и «Билайн» на 1-й Тверской-Ямской, Burger King на Мясницкой, несколько сувенирных магазинов на Арбате, Coffee Bean на Покровке, ресторан «Джонджоли» и отделения нескольких банков на Садовом кольце. «Появление же новых арендаторов было вдвое меньше количества закрытий. Среди открытий II квартала — магазин «Л’Этуаль» на Новом Арбате, первый офис Альфа-Банка, выполненный в соответствии с концепцией Phygital на Маросейке (сочетаются цифровые и физические каналы), запуск (вслед за онлайн-открытием) бар-корта PAPA Barvillage Moscow и кофейни Pauligcafeandstore (анонсировано открытие) на Мясницкой», — перечисляет она.

Однако эксперт успокаивает и говорит, что доля закрытий пока не выходит за рамки обычной ситуации и сопоставима со средним показателем за предыдущий год. «Рестораны и кафе традиционно лидируют по количеству закрытий. Среди немногочисленных открытий доля F&B составила 39%, среди закрытий — 44%. Освобождающиеся помещения подходят не только для общепита, но и для открытия супермаркетов у дома. Тенденцию на развитие продуктовых сетей в основных торговых коридорах столицы мы наблюдаем уже какое-то время, и в будущем, возможно, у супермаркетов появится возможность занять хорошие помещения площадью 500-700 м2 в выгодных локациях», — считает Екатерина Подлесных.

Наиболее активными игроками в настоящее время, как отмечают эксперты, остаются продуктовые ритейлеры и аптечные сети. Причем супермаркеты и специализированные магазины, как замечают в компании Knight Frank, даже увеличили свое присутствие на пешеходных улицах столицы на 6%. Среди новых открытий — магазины «ВкусВилл», «Добрынинский», «Пятерочка», «Мираторг», «Аленка» и «Пират-Мармелад». Что касается общепита, то в последние два года идет активное развитие этого сегмента в формате фудхолла. В первом полугодии 2020 года насчитывалось 16 фудмаркетов, расположенных на центральных улицах и на первых этажах офисных комплексов. В период изоляции закрылось менее пятой части фудмаркетов. Практически все из работающих фудхоллов в карантин перешли на режим доставки или работы на вынос. «До конца 2020 года планируется открытие еще четырех проектов: «ФудСити» в ТРЦ «Щелковский», «Фреш-маркет» в Южном Бутове, реновация Коптевского рынка — проекты ZemskiyGroup. В августе открылся Eat Market на проспекте Вернадского», — перечисляют в компании и добавляют, что новые проекты уже могут не иметь повышенного спроса, какой был у «Депо», Центрального или Даниловского рынков, так как уже не могут претендовать на уникальность.

По итогам первого полугодия 2020 года суммарный объем площадей на рынке стрит-ритейла столицы, как подсчитали в компании, составил 583,6 тыс. м2. Прирост нового предложения с начала года не наблюдался. В структуре арендаторов на пешеходных улицах на долю общепита приходится 47,6%, на fashion-операторов — 23,9% общего объема площадей, на подарки и сувениры — 4,6%. Доли арендаторов остальных профилей не превышают 4,5%. В структуре арендаторов на транспортно-пешеходных улицах также лидирует общепит с долей 38%, досуговые концепции имеют долю 8,8%, офисы банков арендуют 8,7% помещений, продуктовые магазины — 8,3%, fashion-операторы — 8%. «Наибольший прирост торговых помещений за год показали fashion-операторы и продуктовые магазины; наибольшее сокращение — банки и финансовые организации», — уточнили в Knight Frank.

Кстати, в условиях резкого сокращения спроса собственники помещений практически не корректировали ставки аренды. По словам Юлии Назаровой, снижение показателя зафиксировано на улицах Арбат, Новый Арбат, что объясняется выходом на рынок нового предложения. «При заключении новых договоров собственники проявляли большую гибкость и обсуждали сокращение депозитов, увеличение арендных каникул, step-rent, консолидацию, а также процент товарооборота при минимальной фиксированной арендной ставке на определенный период времени», — перечисляет эксперт. Екатерина Подлесных говорит, что из-за сниженного спроса и возросшего уровня вакантности арендные ставки снизились в большинстве торговых коридоров столицы, даже в самых дорогих. К тому же в условиях неопределенности с выручкой расходы на аренду становятся ключевым фактором при выборе помещения. «Средняя запрашиваемая ставка в Столешниковом переулке снизилась на 5% — до 180 тыс. руб. за 1 м2 в год, на Кузнецком Мосту — на 6% до 160 тыс. руб. Туристический Арбат потерял 11%, сейчас средняя ставка здесь составляет 85 тыс. руб. за «квадрат», на Покровке — 70 тыс. за 1 м2 в год (-13%)», — сравнивает она и прогнозирует возможное снижение ставок и во втором полугодии.

По данным Knight Frank, по итогам первого полугодия 2020 года минимальный размер ставок на помещения стрит-ритейла в столице не изменился и составил 30 тыс. руб. за 1 м2 в год (просп. Мира, Садовое кольцо, Кутузовский просп.). Снижение верхней границы ставки аренды было отмечено в большинстве ключевых торговых коридоров города — на 6-23% в зависимости от улицы (ул. Петровка, просп. Мира, Кутузовский просп., ул. Мясницкая, ул. Тверская, Столешников пер., Камергерский пер.). «Увеличение верхней границы ставки аренды было зафиксировано лишь в районе Патриарших Прудов — со 130 до 140 тыс. руб. за 1 м2 в год. При этом нижний порог ставок увеличился на ул. Кузнецкий Мост — с 65 до 80 тыс. руб., на ул. Никольская — с 70 до 90 тыс. руб., на ул. Новый Арбат – с 45 до 50 тыс. руб. за 1 м2 в год», — рассказали эксперты.

После снятия ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса, ритейлеры возобновили переговоры и вернулись к просмотрам помещений. Но конверсия запросов в сделки остается низкой. Ритейлеры по-прежнему осторожны в принятии решений, а некоторые, как отмечает Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, даже приостановили развитие в связи с сохраняющейся неопределенностью в экономической и/или эпидемиологической ситуации. «Увеличение сделок ожидается к концу этого года, а восстановление сегмента к докризисному уровню при оптимистичном развитии событий прогнозируется только в 2021 году», — прокомментировала она.

Экономический спад и падение доходов населения сигнализируют, по мнению экспертов, о том, что тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится. Пока нет ясности по срокам восстановления туристического потока, а ограничения на работу ритейла и ресторанного сегмента были сняты не так давно. «Многие операторы, которые смогли пережить время приостановки деятельности, будут оптимизировать свои сети в краткосрочной перспективе во время сниженного спроса. Тем не менее к началу 2021 года ситуация должна стабилизироваться, и в дальнейшем вакантность постепенно начнет снижаться», — считает Екатерина Подлесных.

Снижение уровня вакансии, по словам директора направления стрит-ритейла Knight Frank Ирины Козиной, ожидается не ранее середины 2021 года, а восстановление торговых улиц — в I квартале следующего года. Объясняется это тем, что снизилась пропускная способность объектов из-за новых мер безопасности, изменилось покупательское поведение и в целом доходы населения снизились. Тем не менее портреты арендаторов основных торговых улиц, по мнению эксперта, останутся прежними: на месте закрывшихся ресторанов уже сейчас открываются новые, то же самое происходит и в других сферах. Туристические потоки еще не восстановились, и пока неизвестно, когда это произойдет, однако главные пешеходные улицы все равно остаются привлекательными для арендаторов.

Топ-5 торговых коридоров Москвы с наибольшим ростом доли свободных помещений

Улица	Вакантность, II квартал 2020 , %	Изменение за квартал , п.п.
Арбат	14,3	+4,6
1-я Тверская-Ямская	20,7	+4,4
Садовое кольцо	11,8	+3,6
Покровка	10,7	+3,5
Мясницкая	9,8	+3,3

Источник: JLL

Динамика вакансии в стрит-ритейле, 2020 vs 2019

Показатель	II пол. 2019 , %	I пол. 2020 , %	Динамика
Пешеходные улицы	5,9	9,9	+4,0
Транспортно-пешеходные улицы	7,4	12,9	+5,5
Садовое кольцо	11,9	9,9	-2,0
Крупные магистрали	13,4	16,8	+3,4

Источник: Knight Frank Research, 2020

Из-за сниженного в период пандемии спроса и возросшего уровня вакантности арендные ставки снизились в большинстве торговых коридоров столицы, даже в самых дорогих