Поймать отложенные сделки

АВТОР
Екатерина САХАРОВА

Каким подошел столичный рынок премиальных и элитных новостроек к началу делового сезона и как он будет восстанавливаться — ДН разбирался вместе с экспертами и участниками рынка.

По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, за первую половину 2020 года на московском рынке высокобюджетного жилья было проведено на треть меньше сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом эксперты ДН предупреждают о сокращении предложения и росте цен.


Продали меньше, а цены выросли

Во время карантина было много звонков и запросов на приобретение жилья, но только часть из них переросла в реальные сделки. «Сначала на это повлияли ограничения в работе МФЦ и Росреестра, невозможность проведения показов, затем и неготовность покупателей заключать сделки удаленно», — отмечает Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.

При этом, казалось бы, парадоксально растет цена элитных квадратных метров. Она выросла в Москве на 7% и составила 864 тыс. руб. за 1 м2 (+7% c начала года). В элитном сегменте «квадрат» продавали в среднем за 1,25 млн руб. (+8% с начала года), в премиум-классе — за 642 тыс. руб. (+6% с начала года). Аналитики отмечают, что основные колебания в ценах были связаны с ростом стадии проектов, а также с изменениями структуры предложения. «В реальности цены нарастили лишь застройщики самых успешных проектов, в то время как остальные девелоперы не пересматривали прайсы», — отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова.
При этом средняя стоимость квартиры также значительно увеличилась. По данным «СМУ-6 Инвестиции», год назад среднестатистический объект премиального рынка обходился покупателям в 50,1 млн руб., а сейчас он вырос в цене более чем на 15 млн — до 65,9 млн руб.

Предложение ограничено

В первом полугодии рынок пополнился двумя новыми проектами, оба комплекса сейчас находятся в закрытых продажах. Один из них относится к премиальному классу и реализуется в Таганском районе, другой — это представительно элитного класса на Якиманке.

В премиум-классе предложение сокращается стремительно. По данным «СМУ-6 Инвестиции», за последний год (с конца первого полугодия 2019 года) число квартир в жилых и апартаментных комплексах этого сегмента сократилось на 28%. Суммарная площадь этих объектов снизилась почти на 70 тыс. м2. Впрочем, не все так плохо: по количеству проектов есть стабильность — во II квартале 2019 года их было 60, а сейчас — 63. Так в чем же дело?

«Хотя число проектов остается на высоком уровне, количество квартир и апартаментов в них уменьшается. У этого процесса две причины. Клиенты раскупают наиболее ликвидные варианты, а застройщики могут «придерживать» еще более качественные или уникальные объекты, чтобы продать их на более высокой стадии строительства по повышенным расценкам», — поясняет генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Он рекомендует не откладывать покупку в долгий ящик, потому что высока вероятность того, что выбранный объект купит кто-то другой. Особенно это касается редких форматов жилья в комплексах на высокой стадии готовности, к примеру, пентхаусов.

В подклассе de luxe предложение также сокращается. Как подсчитали аналитики Capital Group, с января по июль 2020 года предложение новостроек в этом узком сегменте сократилось на 8,8%. При этом сокращение происходило на фоне постоянного роста средневзвешенной стоимости квадратного метра: за семь месяцев 2020 года «квадрат» недвижимости de luxe вырос в цене на 11,3%. Основной причиной тренда на сокращение предложения в подклассе стал ограниченный выход новых проектов. А увеличение цены объясняется ростом стадии готовности проектов. По данным Capital Group, 80% площадей подкласса de luxe в новостройках сосредоточены в клубных домах: это традиционно один из наиболее дорогих форматов элитного рынка и наиболее востребованных покупателями.

Онлайн не «раскачался»

Многие девелоперы быстро адаптировались к новым реалиям, стали использовать видеотуры, 3D-технологии, онлайн-показы. Это позволило поддерживать связь с потенциальными клиентами, но мало кто готов отрапортовать о невероятных продажах, связанных с использованием этих новшеств. «В дорогом сегменте клиентам важно сначала увидеть лот собственными глазами, а уже потом заключать сделку. Поэтому даже с учетом ограничительных мер многие предпочитали выезжать на объекты в масках и перчатках и затем принимать финальное решение о покупке», — рассказывает Андрей Соловьев.

«Онлайн-сделки, на мой взгляд, не «раскачались», — соглашается Илья Менжунов, управляющий директор компании Aim. — Все-таки основное желание клиента — это прийти в офис продаж или на объект, убедиться лично в качестве продукта, найти свое мироощущение в проекте». Поэтому он убежден, что онлайн-формат остается очень ограниченным: часть процессов, безусловно, может происходить удаленно, но все решения в конечном счете принимаются при личном визите и знакомстве с проектом.

И все-таки онлайн как единственно доступный в какой-то момент времени легальный и безопасный способ коммуникации девелоперам использовать пришлось. «Своевременный и оперативный переход в онлайн позволил нам обеспечить поток средств, который в иных условиях прекратился бы полностью. Онлайн-сделки не стали фактором роста продаж, но дали значительную экономию времени нашим клиентам. Сейчас, после отмены ограничений, мы видим, что покупатели предпочитают сохранить в онлайне ряд этапов сделки — первое знакомство и презентация проекта менеджером могут проходить по видеосвязи, подписание договора — с помощью электронной цифровой подписи», — рассказывает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. Для готовых проектов в компании записали реальные обзоры квартир и апартаментов: не выходя из дома клиент может ознакомиться с интересными лотами и сразу принять решение. «Реализованные технологии качественно влияют на сроки заключения сделок, и, что важно, это задел для будущего развития», — резюмирует эксперт.

Какие квартиры в тренде?

Продолжается рост спроса на квартиры с отделкой, даже в недвижимости премиум- и элитного классов. По данным Knight Frank, почти половина всех реализованных квартир и апартаментов в первом полугодии была в таком формате. Эксперты считают, что по итогам 2020 года их доля в общем объеме может снизиться, но все равно этот показатель будет выше по сравнению с прошлыми годами. Доля отделки растет неуклонно: в 2018 году на такие варианты в структуре продаж приходилось 24% лотов, в 2019-м — 35%, в этом году результат может быть еще выше.

Следующий тренд — фокус на инженерные системы. Состоятельные люди всегда уделяли внимание вопросам безопасности и здоровья, но в этом году стало очевидно, что нужно думать об этом еще больше. Люди интересуются наличием систем очистки и фильтрации, индивидуальным кондиционированием. Многие клиенты для более глубокого и детального понимания приглашают своих инженеров на объекты.

В компании «Донстрой» сообщают, что за время самоизоляции спрос с квартир от 60 м2 сместился в сторону больших форматов с террасами и балконами. Также появился повышенный интерес к наличию комнаты для уединения, кабинета. И это после нескольких лет, когда был тренд на отказ от «лишних» квадратных метров и оптимизацию. По данным «Метриум Премиум», повысилась востребованность квартир с большой площадью, даже порядка 500 м2.

По наблюдениям аналитиков «СМУ-6 Инвестиции», увеличивается средняя площадь представленных в продаже квартир и апартаментов премиум-класса. Сейчас этот показатель составляет 112 м2, тогда как год назад он достигал 103 м2. При этом рост наблюдался во всех типах квартир: средний метраж однокомнатных квартир вырос с 54 до 57 м2, двухкомнатных — с 83 до 89 м2, трехкомнатных квартир — со 110 до 131 м2.

Что с ипотекой?

В последнее время говорят об увеличении доли ипотечных сделок в разных сегментах. Но если несколько лет назад журналисты, слыша заявления в духе «Элитные квартиры стали чаще покупать в ипотеку», думали о том, а не хайп ли это (хотя, возможно, тогда мы еще не знали слова «хайп»), то сейчас понятно, что да, всё правда, и на данный момент это привычная картина.

«Покупатели элитной недвижимости стали чаще приобретать жилье в ипотеку по нескольким причинам. Во-первых, сегодня банки более лояльны в вопросе одобрения крупных сумм. Во-вторых, жилищный кредит стал доступнее, что отразилось и на элитной недвижимости. Хотя льготная ипотека не актуальна в верхнем ценовом сегменте, но ставки по базовым программам снизились. Именно поэтому все больше покупателей пользуются заемными средствами, особенно при сумме сделки в пределах 40-80 млн руб.», — рассказывает Анна Раджабова.

Как поясняет Андрей Соловьев, в данном сегменте клиент не берет кредит на 20-30 лет, он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20-30%). По мнению эксперта, в случае снижения базовой ставки можно будет наблюдать увеличение объемов кредитования (в особенности на первичном рынке) во всех сегментах элитного жилья. На данный момент в сегменте de luxe доля ипотечных сделок не превышает 5%, в премиум-классе доля ипотеки в общем объеме сделок достигает 20%. Для сравнения: в сегментах комфорт- и бизнес-класс на сделки с ипотекой приходится 55 и 45% соответственно.

При этом в некоторых компаниях говорят о результатах выше среднего по рынку. Так, в элитных проектах Capital Group доля ипотеки на протяжении II квартала была невысокой, однако уже за период июль-август там зафиксировали рост до 36,17% в общих продажах компании. Как рассказали в компании, такой высокий результат можно объяснить не предложением ипотеки с господдержкой, а выгодными условиями от банков-партнеров. Компания реализовала ряд совместных программ с крупнейшими игроками.

В компании «Донстрой» добавляют, что при субсидировании застройщиком ипотечной ставки до 0,1 или 0,5% на первый год кредитования ипотека расценивается скорее, как почти беспроцентная рассрочка, что тоже очень выгодно для клиентов.

Интересно, что, по данным портала Urbanus.ru, в Санкт-Петербурге среди объектов стоимостью 20-25 млн руб. за первое полугодие более 45% было куплено при содействии банков, а среди объектов стоимостью от 25 млн руб. — более 35%.

На что надеемся осенью?

Эксперты ожидают, что спрос до конца года восстановится за счет отложенных сделок и выхода новых проектов. По оценкам аналитиков Knight Frank, значительная часть ранее сформированного отложенного спроса при хороших темпах восстановления рынка будет реализована до конца года, и есть надежда, что это позволит отыграть «провал» в сделках, который был с апреля по июнь.

С таким прогнозом соглашается Петр Исаев, который напоминает, что рынок элитной недвижимости — один из самых консервативных сегментов: срок принятия решения здесь может составлять 6-9 месяцев. «Сегодня мы отмечаем, что часть сделок перешла со второго квартала в третий и закрывается сейчас. В отдельных проектах премиум-класса мы зафиксировали показатели спроса, равные результатам прошлого года в аналогичном периоде — все это свидетельствует о постепенном восстановлении сегмента и реализации отложенного спроса», — говорит представитель Capital Group.

Можно сказать, что реализация отложенного спроса уже началась. «В связи с тем что большое количество покупателей остались в августе 2020 года в Москве, на рынке сохранилась достаточно высокая активность. Мы фиксировали большое количество обращений по элитным проектам, прошел целый ряд сделок на первичном рынке, что в целом нехарактерно для летнего периода», — рассказывает Илья Менжунов.

Также эксперты надеются, что девелоперская активность станет дополнительным фактором, стимулирующим спрос: в ближайшей перспективе планируется ввод в эксплуатацию ряда отложенных ранее комплексов.

Что касается ожидаемых цен, то, по мнению Алексея Перлина, максимум, на что можно рассчитывать в оставшееся полугодие, — это замедление темпов прироста цен. Это важно понимать и тем, кто покупает недвижимость для себя, и инвесторам. «Хотя рынок в значительной степени представлен объектами на высокой стадии строительной готовности, повышение расценок продолжается, поэтому для инвестиций можно выбирать и почти готовые комплексы», — говорит эксперт.

Если коротко, то участники рынка ожидают, что все будет хорошо. Возможно, именно эта отличительная черта российского бизнеса позволяет ему преодолевать кризис за кризисом, выходя на новую волну успеха. Сейчас же все будут ловить волну отложенного спроса, которая уже началась. А кто окажется на гребне этой волны — покажет осень.

Рынок элитной недвижимости — один из самых консервативных сегментов: срок принятия решения о покупке здесь может составлять шесть-девять месяцев
EL_0.jpg

Источник: Dайджест Недвижимости |Сентябрь 2020 | #148