Две стороны одного бизнеса | Особенности и перспективы развития столичных Front & Back-офисов

Уже не первый год крупные компании в Москве активно работают над объединением своих офисов в одном здании. Одни арендуют большой объем помещений, другие строят здания под свою штаб-квартиру. Причем самые крупные консолидации офисных помещений произошли в госсекторе.

Головной, так называемый фронт-офис, по-прежнему является сосредоточением клиентских сервисов, продаж, стратегии и менеджмента, а бэк-офис занимается операционной поддержкой компании. Решения же об их консолидации, централизации или, наоборот, децентрализации чаще всего принимаются в трудные времена.

В 2008–2009 годах из-за скачка курса доллара многие компании не смогли оплачивать аренду по текущим ставкам (большинство ставок было в долларах) и переместились в более дешевые помещения на периферии города, оставив в центре только головной офис. После второго кризиса в конце 2014 года ситуация была обратной. Спрос на офисы стал падать, а уровень вакантных помещений расти. Собственники премиальных объектов в некоторых случаях, по словам коммерческого директора «ПРОФИС Недвижимость» Кристины Лиморенко, были готовы идти на существенный демпинг ради того, чтобы продать или заполнить свой объект арендаторами. «В 2015–2016 годах этим воспользовались некоторые крупные компании, которые имели хорошую финансовую подушку. Они смогли арендовать офисы по выгодным ценам на длительный срок, а в некоторых случаях — даже выкупить отдельные здания с офисами класса А и консолидировать в них свои подразделения»,— рассказывает эксперт.

Старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова отмечает, что в последние несколько лет некоторые крупные компании активно работают над консолидацией своих офисов либо в одном здании (штаб-квартире), либо в единой локации в рамках одного офисного кластера. «Например, компания «Яндекс», которая после завершения строительства своей штаб-квартиры на месте гостиницы «Корстон», возможно, будет рассматривать новые площадки/площади в локации. Райффайзенбанк планирует полную консолидацию компании вне центра города. Компания Тинькофф также заявляла о намерениях аренды крупного объекта для создания штаб-квартиры в рамках консолидации бизнеса компании. В рамках проекта built to suit появится МФК «РЖД-сити», где будут аккумулированы основные офисы компании, которые сейчас занимают 60 зданий. Возможность объединения своих структур рассматривает и Центральный банк»,— добавляет эксперт.

В 2019 году самые крупные консолидации офисных помещений произошли в госсекторе: три центральных аппарата министерств — Мин­экономразвития, Минпромторга и Минкомсвязи — переехали в бизнес-центр «IQ-квартал» в ММДЦ «Москва-Сити». В ближайшем будущем планируется переезд в современные качественные офисы еще 14 министерств (за исключением МВД, Минобороны, МЧС, МИДа и Росархива). Объединение ведомств в одном здании облегчает взаимодействие между сотрудниками, позволяет экономить на аренде, обслуживании зданий, снижать операционные издержки. Затраты также оптимизируются за счет сокращения времени и транспортных расходов на перемещение из одного министерства в другое.

Что касается удаленности офиса от центра, как отмечает руководитель отдела услуг корпоративным клиентам JLL Екатерина Белова, здесь определяющую роль играет сфера деятельности компании. «Если компания тесно взаимодействует с клиентами, то центральное расположение по-прежнему важно. Офисы производственных компаний с бэк-офисными функциями не привязаны к центру и могут легко уехать ближе к МКАД, существенно снизив тем самым арендные затраты»,— объясняет она.

В свою очередь, директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели говорит, что консолидация важна для тех компаний, в которых бэк- и фронт-офисы плотно взаимодействуют каждый день. Однако некоторые компании передают часть функций на аутсорс, иногда даже в другие города, поэтому о консолидации речь не идет. «Но в целом сегодня офисному рынку характерна тенденция на укрупнение, а не дробление офиса», — констатирует эксперт.

Однако многие крупные компании предпочитают сохранять субординацию и разделять головной и бэк-офисы. Преимущественно это банковский сектор. Иметь головной офис в центре Москвы и децентрализованный бэк-офис, например, в технопарке или бизнес-парке, для них привычное дело. «Фронт-офис, в отличие от бэк-офиса, обычно размещается в зданиях выше классом, с удобной транспортной доступностью, на более высоких этажах»,— рассказывает о нюансах Наталья Боннели. В плане транспортной доступности и престижа исторический центр города идеален для представительских функций. Но поскольку в центре столицы крайне сложно подобрать офисы высокого класса, крупным компаниям приходится арендовать объекты ниже уровнем. Кристина Лиморенко приводит в пример комплекс особняков в историческом центре города в районе «Золотая Миля». Объекты относятся к классу С. Но при этом арендаторами этих особняков являются ведущие девелоперы, крупнейшие российские компании из сектора энергетики, промышленности, IT сектора, а также посольства зарубежных государств. Особняки в историческом центре — штучный товар, поэтому, несмотря на более низкий класс, арендные ставки в них схожи со ставками в классе А и варьируются в среднем от 22 до 30 тыс. руб. за 1 м² в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Еще один пример. В бизнес-парке в стиле лофт «Трехгорная Мануфактура» располагаются головные офисы крупных компаний из сферы киноиндустрии, продюсерские центры, а также крупная компании из сегмента страхования и фитнеса. Арендные ставки здесь, по словам эксперта, сопоставимы с вышеназванными.

Соответственно, чем дальше от центра, тем шире сфера интересов арендаторов бизнес-центров. В объектах между Садовым кольцом и МКАД располагаются головные офисы компаний практически всех сфер бизнеса. В целом эксперты отмечают, что предложение, а за ним и спрос сейчас смещаются в район ТТК, и в ближайшие пять лет территории за ТТК будут активно застраиваться. География офисов во многом будет определяться местом реализации проектов транспортно-пересадочных узлов и многофункциональных комплексов, локализованных в бывших промзонах.​​​​​​​

«Несмотря на то что 61% сделок по продлению и пересогласованию условий аренды приходится на районы между Бульварным и Садовым кольцом, треть сделок по новой аренде приходится на районы между ТТК и МКАД, что отражает рыночные тенденции поступательной децентрализации офисов. Но объекты, расположенные за пределами МКАД, для многих пользователей офисной недвижимости остаются не самым подходящим вариантом размещения — доля сделок здесь по-прежнему очень низкая — 3%, а в сегменте продлений и пересмотров — 4%»,— приводит данные Наталья Боннели.

Игроки офисного рынка отмечают, что арендаторы с каждым годом становятся все более требовательными, причем не только к сервисному обслуживанию, но и к инфраструктурному наполнению бизнес-центра. «Сейчас даже многие из тех, кто арендует офис класса С, хотят получать сервис высокого уровня и иметь возможность пользоваться опциями, которые обычно предлагаются в объектах В и даже А класса», — отмечает Кристина Лиморенко и добавляет, что сегодня на офисном рынке самая высокая ротация арендаторов именно в классе С — традиционном сегменте для начинающегося бизнеса: те компании, у кого бизнес развивается хорошо, переезжают в более просторные, а также престижные офисы класса В и А.

Для размещения головного офиса арендаторы выбирают в основном современные БЦ класса А и В+, расположенные в пределах ТТК в рамках крупных деловых кластеров. Либо отдельно стоящие офисные и административные здания в уникальных локациях в центре города. Для бэк-офиса крупные компании обычно выбирают бизнес-парки класса В и С, расположенные ближе к периферии города, в Новой Москве, а иногда даже в ближнем Подмосковье. Но даже в этом случае рассматриваются, в первую очередь, объекты с хорошей транспортной доступностью (близость к метро или регулярные бесплатные шатл-басы от ближайшей станции), развитой собственной инфраструктурой (столовые, кафе, супермаркеты, сервисные службы на территории бизнес-парка) и парковками. «Ключевым требованием при выборе помещения для бэк-офиса является выгодная арендная ставка и возможность аренды большой площади на длительный срок»,— подчеркивает Кристина Лиморенко.

Между тем конъюнктура способствует постепенному смещению баланса рынка на сторону арендодателя после почти четырех лет пребывания на стороне арендатора. По словам Елены Денисовой, рынок офисной недвижимости Москвы второй год подряд демонстрирует пиковые значения спроса. Несмотря на то что в 2019 году объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в три раза по сравнению с 2018 годом, доля свободных площадей продолжила снижаться. В условиях дефицита предложения компании арендуют офисные помещения еще на стадии строительства или проектирования бизнес-центра. Поэтому на рынок выходят объекты. уже заполненные арендаторами. «В 2020 году активность со стороны пользователей сохранится на том же уровне»,— прогнозирует эксперт и добавляет, что наибольшую заинтересованность в офисах будут проявлять компании финансового, строительного, IT сектора, ритейл, а также госкомпании.  

Деловые районы	Класс A		Класс В
	Средневзвешенная ставка аренды (руб./м²/год)	Уровень вакантных площадей (%)	Средневзвешенная ставка аренды (руб./м²/год)	Уровень вакантных площадей (%)
Бульварное кольцо	41 139	4,9	32 856	3
Садовое кольцо	33 187	5,6	23 991	4,1
ТТК	36 352	5,4	18 024	5,5
ТТК–МКАД	23 212	11,5	13 816	6,3
За МКАД	4 914	36,5	9 031	18,1
В целом по Москве	25 594	10,8	16 469	7,6