АВТОР: Оксана САМБОРСКАЯ
2019-й уходит в прошлое. Сказать, что для строительной отрасли и рынка недвижимости он стал непростым — не сказать ничего. Оглядываясь назад, год можно было бы назвать «переворотным».
Основным фактором, оказавшим влияние на структуру как спроса, так и предложения, безусловно, стало вступление с 1 июля 2019 года законодательных изменений. Состоялся окончательный переход рынка жилой недвижимости на эскроу-счета. Но только по новым проектам. Одновременно с этим Минстрой разработал критерии, позволяющие застройщикам реализовывать проекты по старой схеме — это стало вторым важным событием рынка. Третьим по счету событием стало снижение ключевой ставки ЦБ и последующее снижение ипотечных ставок.
Ввод вопреки эскроу
Как сообщил на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2019» глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин, в 2019-м Москва побила рекорд: за 11 месяцев введено 10 млн м² недвижимости, из которой 4,6 млн пришлось на жилье. Тренд не только столичный, но и всероссийский. Глава Минстроя России Владимир Якушев прогнозирует по итогам года ввод жилья по стране в диапазоне 76–78 млн м² — рост ожидается впервые с 2015 года, когда было введено 85,3 млн м².
Надо отметить, что вторая столица рекордов не показала. «Темпы строительства в Петербурге снизились по сравнению с прошлогодними примерно на треть: по итогам 10 месяцев в эксплуатацию ввели 1,3 млн м² жилья», — говорит руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь и видит в этом положительные моменты: «Во-первых, прошлый год оказался рекордным по темпам ввода из-за перехода на эскроу. А во‑вторых, снижение объемов строительства сбалансирует обеспеченность домов социальной инфраструктурой. Уверен, что по итогам года Петербург покажет средние для себя показатели. Тем более что в декабре еще введут дома комфорт-класса. Например, только у ГК «ПСК» таких два, общей площадью больше 56 тыс. м²».
При этом, отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, в ноябре в старых границах Москвы только 15% всего предложения продавались с использованием эскроу-счетов, причем в сегменте бизнес-класса через эскроу продавались 13% всех лотов, в комфорт-классе — 18%, в новостройках экономкласса все квартиры реализуются по старой схеме.
В Новой Москве доля квартир, реализуемых по новой схеме, составила 24%, в сегменте комфорт-класса через эскроу-счета предлагалось купить 25% квартир, в экономклассе — 32% квартир, в новостройках бизнес-класса все квартиры реализуются по старой схеме.
В целом по рынку доля предложения с эскроу не превышает 20%, согласна генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. По классам в агентстве наблюдают следующую ситуацию: в сегменте премиум представлено шесть проектов с эскроу, на которые приходится 23% общего количества. Доля является более высокой за счет узости рынка более дорогого жилья. В сегменте бизнес реализуется 13 проектов с эскроу (14,7%). В массовом сегменте доля составляет 16,4% общего количества проектов (15 шт.).
«Интересным фактом является то, что масштабные проекты готовы предложить корпуса, в которых квартиры реализуются по разным схемам — как с эскроу, так и без. Пока доля предложения с эскроу не является большой, поэтому ценовая разница в проектах не ощущается потребителем», — говорит эксперт.
В то же время именно реформа повлияла в основном на строительную активность девелоперов, которые вне зависимости от того, перешли они на эскроу-счета или сохранили старые правила работы, ускорили темпы строительства своих объектов. В результате, отмечает Наталия Кузнецова, к III кварталу 2019 года наблюдалось уменьшение доли предложения на начальном цикле строительства. Как следствие, произошел рост средневзвешенной цены (СВЦ) «квадрата» и снижение объема продаж.
Заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров также отмечает изменение вектора обсуждения закона: «Девелоперы все чаще стали говорить, что переход на эскроу — это максимальная защита денежных средств покупателя и отсутствие риска стать обманутым дольщиком. Банки выработали методологию работы по эскроу, и появился четкий механизм перехода. Теперь рынок внимательно следит за тем, как будут действовать банки в сложных ситуациях, действительно ли это решение эффективное».
Спрос: вынужденные рекорды
Как отмечают эксперты, в преддверии перехода на новые правила и ожидания повышения цен на жилье наблюдался рекордный спрос на квартиры со стороны покупателей, особенно в весенние месяцы. «В том числе, — говорит коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, — этому способствовало понижение ипотечных ставок — грядущий рост цен, который к тому же подкреплялся реальными показателями, и комфортные условия ипотечного кредитования подталкивали потенциальных покупателей к заключению сделок».
Спрос вырос не только в московских проектах. «В наших проектах по России мы наблюдали аномальный спрос на квартиры, который порой превышал предложение. В среднем мы продавали около 200 квартир в месяц!», — рассказывает Дмитрий Ребров.
По данным Росреестра, в Москве в январе-октябре 2019 года зарегистрировано почти 68,8 тыс. сделок с новостройками, это на 11% выше по сравнению с аналогичным периодом 2018 года (около 62,2 тыс. сделок), — приводит официальную статистику директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. При этом, считает эксперт, математический показатель прироста обусловлен большим количеством фиктивных сделок, зарегистрированных в июне 2019 года, когда застройщики оформляли целые пулы квартир на аффилированные юрлица с целью последующей продажи по переуступке прав. В последующие месяцы (на протяжении июля-октября) количество зарегистрированных ДДУ на 20–25% отставало от рекордных показателей прошлого года и примерно соответствовало средним значениям предыдущих лет. Таким образом, резюмирует Мария Могилевцева-Головина, с переходом на проектное финансирование с рынка ушла лишь незначительная часть покупателей, наиболее чувствительных к цене.
Но здесь, считает Игорь Сибренков, еще может играть фактор того, что во II полугодии в Росреестре наблюдаются технические проблемы с регистрацией сделок, поэтому реальная активность покупателей может быть несколько выше, чем цифры по месяцам.
«Кроме того, некоторое снижение покупательской активности может быть вызвано несколькими факторами, в числе которых повышение стоимости жилья на фоне отсутствия роста платежеспособного спроса, вымывание доступного предложения и сокращение объемов строительства в целом», — считает эксперт.
Ценовой расклад
Важной чертой 2019 года стал рост цен на жилье. При этом рост цен произошел сразу за счет нескольких факторов, говорит Игорь Сибренков: это переход на новые правила, рост НДС, удорожание строительных материалов, увеличение затрат застройщиков на логистику, топливо и пр. По оценке экспертов рынка недвижимости, за текущий год стоимость квадратного метра возросла на 7–10%, чего не происходило последние два-три года.
По данным агентства «БОН ТОН», за год произошел рост цен по всем классам. СВЦ на первичном рынке квартир в эконом-классе увеличилась на 4,2% (со 120,5 тыс. руб. в IV квартале 2018 года до 125,5 тыс. по состоянию на октябрь 2019 года), в комфорт-классе — на 9,4% (со 156 до 171,5 тыс. руб.), в бизнес-классе — на 6% (с 231 до 245 тыс. руб.). В агентстве отмечают и темп роста цен. В 2019 году он был выше, чем год назад: в комфорт-классе — 5,7% против 3,5%, в бизнес-классе — 4,6% против 1,6%. Только в экономклассе прирост был на уровне 8,8%, как и год назад. Разница в приросте цен связана с ростом строительной готовности и увеличением доли предложения на заключительном этапе работ.
Росли цены и в сегменте апартаментов. Здесь на первичном рынке наблюдалась следующая картина: в комфорт-классе СВЦ за год выросла на 9,3%, в бизнес-классе — на 6,5%. При этом темп роста СВЦ в 2019 году был выше в комфорт-классе (нынешние 9% против 3,3% в 2018 году). В бизнес-классе — 4,8% против 4%.
И еще одно важное событие этого года выделяет Игорь Сибренков — сокращение объема строительства и завершение эпохи крупного частного девелопмента. «С переходом на новые правила с рынка неизбежно уйдет часть застройщиков, которые не смогут адаптироваться к новым правилам. Более того, строить в больших объемах, как раньше, стало просто нерентабельно, в связи с чем динамика вывода нового объема предложения сократится.
Застройщики продолжат уходить с рынка, а те, кто останется, будут строить в гораздо меньших объемах. Эпоха крупного девелопмента заканчивается, и объем предложения может сократиться вдвое уже на горизонте 1–1,5 лет.
«Все эти факторы, очевидно, приведут к удорожанию новостроек, но не критично, поскольку уровень цен все-таки ограничивается платежеспособным спросом», — уверен эксперт.
Рост цен неизбежен по целому ряду причин, считает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин. «Сейчас уже можно наблюдать, что в проектах, которые изначально вышли на рынок со схемой продаж через эскроу, цены заметно выше, чем в комплексах, которые начинали реализацию по старым правилам. Дальнейшее повышение стоимости жилья в новых проектах зависит от темпов заполнения эскроу-счетов и от уровня инфляции. Если раньше за период времени от старта продаж до ввода в эксплуатацию стоимость «квадрата» могла вырасти на 25–30%, то сегодня такой инвестиционной привлекательности ждать уже не стоит. Думаю, что 15% роста цены за период строительства в новых реалиях будет считаться хорошим показателем», — уверен девелопер.
Интересный факт отмечает Наталия Кузнецова: масштабные проекты готовы предложить корпуса, в которых квартиры реализуются по разным схемам — как с эскроу, так и без. Пока доля предложения с эскроу не является большой, поэтому ценовая разница в проектах не ощущается потребителем.
Дмитрий Ребров предполагает, что значительный рост цен сейчас не ожидается, поскольку на рынке образовалось рекордное предложение по недвижимости. В то же время, в связи с запретом на использование привлеченных в период реализации проекта средств, девелоперы будут нивелировать дополнительные расходы на проценты по кредитам, в первую очередь, за счет себестоимости строительства. «Поэтому, чтобы не повышать стоимость квадратного метра, девелоперы в основном будут работать с себестоимостью. Возможно, будут пересматриваться закупки импортных материалов в сторону отечественных, менее изысканных. В связи с этим может поменяться и архитектура зданий: от сложных фасадов и входных групп мы можем уйти в сторону менее дорогостоящих и более простых внешне элементов, компенсируя упрощение комплекса развитием внутренней территории дома. Это касается исключительно стандарт- и комфорт-классов. В премиальных сегментах жилья подобные затраты теряются в цене и особо не влияют на нее», — прогнозирует эксперт.
Делайте ваши ставки
Но есть и хорошие новости, считает Александр Красавин. «Правительство настойчиво и последовательно стремится к снижению ключевой ставки. Уже сейчас Сбербанк предлагает ипотечные ставки до 7,1% на покупку квартир в новостройках по программе субсидирования с застройщиками. Также банк предоставил скидку на ставку в один процентный пункт на ипотеку сроком от 12 до 30 лет. Об аналогичных мерах заявили ВТБ, Альфа-банк, «ФК Открытие», Совкомбанк, Райффайзенбанк и МКБ. Это должно стимулировать тех потенциальных покупателей жилья, которые сегодня находятся в режиме выбора/ожидания. Резюмируя, можно сказать, что сейчас сложился весьма удобный момент для покупки жилья как для инвесторов, так и для эндюзеров — с одной стороны, можно еще успеть выбрать проект по «старым» ценам и условиям реализации, с другой — процентная ставка сегодня низка, как никогда раньше — 8,5–8,9% при стандартных условиях оформления займа», — рассуждает Александр Красавин.
Если говорить об ипотеке, то сейчас на рынке в принципе сформировались максимально комфортные ставки кредитования и условия приобретения жилья за последние годы, — продолжает Игорь Сибренков. — В ноябре средняя ставка опустилась ниже 9%, что стало лучшим показателем за последние несколько лет. Более того, на выбор представлено множество ипотечных программ с самыми разными условиями. Это в том числе программы без первоначального взноса, со сниженной годовой ставкой, совместные программы банков и девелоперов, программы господдержки и пр.
Одновременно с этим директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Ирина Туманова отмечает, что на платежеспособный спрос влияют не только и не столько ставки. «По нашим прогнозам, в ближайшие три-шесть месяцев ипотечные ставки в массовом порядке могут понизиться еще на 0,25–0,5%. Но это не говорит о том, что ипотека будет более доступной. На сегодняшний день закредитованность россиян остается достаточно высокой на фоне понижающихся доходов населения. В результате ипотека все больше и больше становится непосильной. Тем более, понижающийся тренд в любой момент может развернуться в обратную сторону, отреагировав на внешние и внутренние экономические, политические события», — говорит эксперт.
«Снижение ипотечных ставок не сможет само по себе подхлестнуть спрос на квартиры, это также зависит от других факторов — уровня платежеспособного спроса и доступности жилья, которая определяется его стоимостью и объемом предложения», — согласен с коллегой Игорь Сибренков.
Маленькие, но по три
Оптимизация стоимости продолжается за счет оптимизации планировок и сокращения стоимости лотов. «Чтобы привлечь беднеющее население, выводятся квартиры все меньших размеров, например студии по 15 метров», — отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости М2Маркет Роман Строилов.
Главный тренд в развитии отрасли — изменение самого продукта жилищного строительства, добавляет генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная: при повышении себестоимости в силу ряда причин (изменение законодательства, инфляция, рост стоимости стройматериалов), изменился сам формат. Так, мы наблюдали сокращение средней площади квартиры на рынке. При этом спрос, даже с учетом сезонных колебаний, был стабилен.
В связи с запретом на использование привлеченных в период реализации проекта средств девелоперы будут нивелировать дополнительные расходы на проценты по кредитам, в первую очередь, за счет себестоимости строительства, предполагает Дмитрий Ребров. «Значительный рост цен сейчас не ожидается, поскольку на рынке образовалось рекордное предложение по недвижимости. Поэтому, чтобы не повышать стоимость квадратного метра, девелоперы в основном будут работать с себестоимостью. Возможно, будут пересматриваться закупки импортных материалов в сторону отечественных, и менее изысканных. В связи с этим может поменяться и архитектура зданий: от сложных фасадов и входных групп мы можем уйти в сторону менее дорогостоящих и более простых внешне элементов, компенсируя упрощение комплекса развитием внутренней территории дома. Это касается исключительно стандарт- и комфорт-классов. В премиальных сегментах жилья подобные затраты теряются в цене и особо не влияют на нее», — считает Дмитрий Ребров.
Сокращение площадей фиксирует и Игорь Сибренков — в текущей экономической ситуации и уровне платежеспособного спроса покупатели не готовы переплачивать за лишние квадратные метры. В ответ на такие предпочтения девелоперы начали уменьшать средние площади квартир, но с сохранением функциональности планировок. Например, наибольшим спросом сегодня пользуются студии и квартиры евроформата с объединенной зоной кухни и гостиной.
Наблюдаются на рынке и крайности — стали появляться квартиры площадью менее 13 м². «Это уже жесткий компромисс, который подходит определенным категориям покупателей, например, студентам, — считает Игорь Сибренков. — Но фактически они рассчитаны только на то, чтобы в них можно было переночевать. Такого жилья в принципе на рынке не должно быть много. И я считаю, что минимальная площадь студий, чтобы она была функциональна и удобна, должна быть от 18 м² и более, а средняя площадь должна быть около 24 м² и более. Но даже таких небольших студий в проекте целесообразно закладывать не более 15%. Все остальное — это квартиры большей площади и комнатности».
Наталия Кузнецова отмечает и упрощение архитектурной составляющей в виде качества используемых материалов, отделки фасадов, выбора стилистики и цветовой гаммы. «Продукт в сегменте комфорт в значительной степени тяготеет к упрощению применяемых решений. Однако застройщики все равно стремятся сделать свои проекты презентабельными, пусть и с помощью более простых вариантов. Изысканные архитектурные решения становятся прерогативой сегментов бизнес и премиум. Например, это использование керамогранита, мрамора, кованых деталей на фасаде дома и т. д.», — считает она.
Не мелочиться в деталях
Удивительно, но пока не сдает своих позиций благоустройство — как один из факторов повышения конкурентоспособности объектов — особенно среди новостроек комфорт-класса. «Это то, что не требует существенных денежных вложений и удорожания проекта, но при этом интересно потребителю и дает необходимый визуальный эффект. Оценить его можно как на рендерах, так и в реальности на заключительных стадиях строительства. Особенно это актуально для больших проектов, реализуемых в рамках редевелопмента промышленных зон. Благоустройство снимает фактор агрессивности жилой среды и является одним из элементов комфорта», — говорит Наталия Кузнецова.
«Как показал опрос среди наших покупателей, качество детской и семейной инфраструктуры дома становится всё более важным фактором принятия решения о покупке, — отмечает Сергей Мохнарь. — Сердце придомовой территории — детская площадка: она способна объединить жильцов разных поколений. Детям интересны карусели и горки, взрослым — спортивное оборудование, старшему поколению — комфортные зоны отдыха. Общая структура такая, ее конкретная реализация зависит от класса проекта и возможностей застройщика. Причем важно быть честным с покупателями со старта продаж: в Петербурге существует необъяснимая тяга некоторых девелоперов заявлять фонтаны и яблоневые сады, которые таинственным образом исчезают к завершению строительства. Подобное отношение только оттолкнет аудиторию».
Если углубиться в архитектурно-дизайнерские детали, то, по мнению генерального директора RD Residence Иоланты Овчинниковой, в 2019 году сохранила популярность геопластика — искусство, позволяющее влиять на изменение рельефа. Ранее геопластика носила декоративное значение, а теперь имеет прикладной характер.
Имитируя рельеф естественных ландшафтов, архитекторы и дизайнеры создают детские игровые площадки в виде пещер, холмов, скал, морских волн. При этом разработчики детских зон уделяют особое внимание вопросам безопасности, используя натуральную и искусственную траву, каучуковую крошку, мягкое резиновое покрытие и т. д. Не менее востребованы в уходящем году были малые архитектурные формы из архитектурного бетона, из которого создают декоративные элементы для отделки фасадов, благоустройства территории, устраняют недостатки конструкций. Облегченный состав архитектурного бетона позволяет имитировать естественные горные породы: мрамор или природный песчаник.
Источник: Дайджест Недвижимости | Декабрь 2019 Январь 2020 | № 145
Количество показов: