Жилье с «рабочей историей» Какие лофты продаются в Москве и чем они могут быть привлекательны

АВТОР: Екатерина САХАРОВА


Стиль лофт — один из самых востребованных и актуальных уже несколько лет. Наиболее органично в таком формате смотрятся различные студии и коворкинги, а также офисные проекты редевелопмента, но и апартаменты находят своего ценителя и покупателя. ДН рассказывает, на какие комплексы стоит обратить внимание почитателям жилых лофт-форматов.

Лофты — одни из самых ярких и, безусловно, необычных вариантов апартаментов. Чуть грубоватые, но со своим шармом — для тех, кто не любит прямые линии, а ценит шероховатости, признаки того, что здесь идет жизнь, идут рабочие процессы, поиск, производство. Лофт — это место для тех, кто постоянно в движении, в работе над собой и своим миром.

Дом из красного кирпича

Слово loft пришло из США, где гораздо раньше, чем в России, задумались о реорганизации пустых промышленных территорий. У нас это тренд последних нескольких лет, а во многих странах процесс уже запущен давно. Говоря о лофте, чаще всего подразумевают определенный стиль, но истинный лофт — это строго заводское, промышленное здание с новым назначением. Где красный кирпич — это не стилизованный новодел, а часть истории, свидетель удивительных событий и достижений. На такой рука не поднимется с валиком с белой краской (хотя, увы, бывает и такое). И в этом-то ценность лофта — возможность прикоснуться к истории.

«В классическом понимании лофт — это помещение для проживания в бывшем промышленном здании, что накладывает особенности на его архитектурные и планировочные характеристики. Лофты отличает минимальное количество межкомнатных перегородок, высокие потолки от четырех метров, панорамные окна, а также такие элементы производственных зданий в интерьере, как неоштукатуренные кирпичные стены, лестницы, различные трубы, открытые системы вентиляций, инженерные коммуникации», — говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

В Москве есть и «истинные» лофты, и проекты в стиле лофт — и те и другие весьма востребованы, если сделаны качественно и продаются по адекватной цене. Проектами редевелопмента занимались или занимаются такие компании, как KR Properties, «Колди», RED Development, Sminex и многие другие. «Классическими» лофтами можно считать около 30% проектов, которые реализуются в Москве.
Лофты не имеют отдельного юридического статуса и чаще всего относятся к нежилым помещениям — попадают в ту же категорию, что и апартаменты. Соответственно, у них будут все те же особенности: иные, чем у квартир, ставки налогообложения, более высокие коммунальные расходы, отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Обслуживание лофтов в среднем будет дороже на 10—15% по сравнению с квартирами.

Ручная работа

Хотя лофты связаны с заводами, сами такие проекты — производство штучное. По оценкам компании «Метриум», сегодня доля лофтов среди новостроек Москвы составляет всего 0,7%. А вот среди апартаментов процент более заметный. По данным компании «Колди», в 2018 году площади в условно нежилых проектах, реализуемых в рамках приспособления промышленного исторического наследия города, занимали 25% столичного рынка апартаментов, в 2019 году их доля увеличится до 30—35%.

Сегодня на первичном рынке недвижимости ведется реализация 15 проектов с лофтами, 11 из них относятся к бизнес-классу, четыре — к премиум-классу. При этом из 15 новостроек с лофтами только в пяти все или некоторые лоты продаются сразу с готовой отделкой: Metropolis Loft, «Большевик», «Рассвет Loft-Studio», LOFT 151, Narva Loft.

Расположение лофт-проектов определяется историей выбранного объекта для редевелопмента. Как правило, это старые административно-производственные здания в исторических районах города с развитой рекреационно-досуговой и исторической инфраструктурой.

Средняя стоимость 1 м² лофт-апартаментов бизнес-класса составляет 219,2 тыс. руб., тогда как цена других проектов с апартаментами бизнес-класса — 243,8 тыс. руб. Апартаменты-лофты премиум-класса обойдутся в среднем по 389,6 тыс. руб. за 1 м². Другие апартаменты этого же сегмента — 448,5 тыс. руб. Таким образом, лофты оказываются дешевле, чем предложение в среднем по рынку.
Но вообще говорить о средних ценах на лофты и сранивать их с квартирами не получается: есть много факторов. К примеру, если в локации продается жилье того же класса, апартаменты могут проигрывать в цене. Однако «истинные» лофты, которые строятся на уникальных исторических площадках, даже в случае наличия конкурентов могут позволить себе поставить ценовую планку повыше. При этом за время редевелопмента цены могут вырастать на 20—40%. Псевдолофты-новоделы без настоящего заводского прошлого обычно дешевле сопоставимых по качеству квартир на 10—20%.

Спрос на лофты сдерживают схемы продажи. Дело в том, что обычно реконструируемое здание уже имеет свидетельство о праве собственности. После того как реконструкция проведена, девелопер получает отдельное свидетельство о праве собственности на каждый лофт. Однако продажи обычно начинаются еще на ранней стадии реконструкции, когда у девелопера есть только единое свидетельство на здание. «Соответственно, покупатель лофтов подписывает сначала предварительный договор купли-продажи и только после того, как получено отдельное свидетельство на лофт, заключает уже основной договор купли-продажи. Не все клиенты готовы идти на такую схему покупки. Многие предпочитают более привычный договор долевого участия по 214-ФЗ. В целом данная проблема актуальна в принципе для реконструируемых зданий, а не только лофтов», — комментирует Мария Литинецкая.

Бережный подход

Один из самых ярких (и «правильных») лофт-проектов — комплекс «Большевик» на Ленинградском проспекте, на территории знаменитой кондитерской фабрики. Это проект премиум-класса, где все апартаменты реализуются с эксклюзивной дизайнерской отделкой. Помимо апартаментов в проекте представлены офисы, рестораны, собственный фитнес-центр и благоустроенный двор с прогулочной зоной. Архитектурные решения продиктованы историей этого места, отдана дань уважения индустриальному прошлому: использованы простые, фабричные формы, изюминку фасаду придает узнаваемый «пряничный» орнамент. «Большевик» был отмечен на European Property Awards-2016 как лучший проект редевелопмента. Средний бюджет покупки апартаментов здесь составляет 42 млн руб., стартовая цена — 24 млн руб. за однокомнатный вариант площадью 58 м². Все корпуса уже сданы, идет выдача ключей.

Вроде бы «правильными» лофтами занималась компания RED Development, строившая такие проекты, как The Loft и Loft 17 на территории бывшего кожевенного завода «М. Демент и сын», Loft Park на участке бывшей текстильной мануфактуры «Йокиш», Loft Time на части бывшей территории научно-производственного предприятия «Радий», Loft Post в центре бывшей Немецкой слободы. Но компания в итоге разорилась. Этот факт некоторые аналитики называют причиной спада популярности лофтов. От действий застройщика пострадали 450 человек, при этом по закону они не могут быть признаны обманутыми дольщиками. Закон в нынешней редакции не защищает покупателей апартаментов.

Тем не менее любителям лофта приходится взвешивать свои риски и тщательно подходить к выбору проекта: практически все комплексы представлены апартаментами. Квартиры продаются только в новостройке Wine House (при этом не в лофтовом корпусе), в проекте Depre Loft есть и квартиры, и апартаменты.

Проект Wine House от «Галс-Девелопмент» расположен на острове Балчуг. Здесь предлагаются классические элитные квартиры и лофт-апартаменты. Основной каскад зданий — это светлые малоэтажные дома, которые обрамляют здание из красного кирпича, построенное в конце XIX века по проекту Николая Воскресенского. Ранее это здание принадлежало «царскому виночерпию», «водочному королю России» Пет­ру Смирнову. Уникальное преимущество проекта — самое центральное расположение, которое только можно представить. Сам застройщик называет это «в одном светофоре от Кремля». Цены в таком месте соответствующие: минимальный бюджет покупки — 54,4 млн руб.
Depre Loft — творение девелопера KR Properties на Петровском бульваре. Проект фасада клубного дома принадлежит Роману Клейну, который работал над зданием ЦУМа, «Современника», Музеем изобразительных искусств им. Пушкина. Сначала здесь был доходный дом, затем — «Торговый Дом К. Ф. Депре»: во дворе располагались винные погреба и цех по розливу французских вин в бутылки. В советские годы часть помещения занимал завод «Самтрест», разливавший уже вина с Кавказа. Сейчас здесь клубный дом на 15 апартаментов, площадью от 55 до 220 м², в некоторые предусмотрен отдельный вход. Средний бюджет покупки — 119 млн руб.

Отказаться от попсовости

Ряд проектов лофт-апартаментов реализует компания «Колди»: среди них как проекты редевелопмента, так и современные здания, воссоздающие атмосферу классического лофта. В частности, комплексы «Колди» — Loftec и Kleinhouse в Басманном районе, Co-loft в Даниловском районе, Loft FM в Таганском районе. Кроме того, компания инвестирует $30 млн в проект Beetle — реновацию производственных помещений Хладокомбината № 3 в Даниловском районе Москвы в шестиэтажный современный деловой и досуговый комплекс.
Принципиальное отличие домов от «Колди» в том, что они ориентированы на более молодую и современную аудиторию. Прежде всего, в плане локации. «Для основной целевой аудитории лофтов — успешных миллениалов — традиционно элитные районы Москвы перестали быть привлекательными из-за некоторой «попсовости», которую привнесли в них определенные представители старшего поколения Х. Большинство наших клиентов — топ-менеджеры, музыканты, художники, дизайнеры и представители IT-индустрии, они традиционно ожидают качественного сервиса и реализованного принципа «живи-работай-отдыхай». Поэтому требование к локации — максимальная функциональность: близость к метро, учебе и работе, наличие арт-пространств и парков», — рассказывает коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина.
По ее словам, жизнь в стиле лофт для России — понятие адресное, для людей ярких, творческих и дерзких, открытых новым технологиям. Этот стиль пронизан духом свободы и творчества. Он выходит за принятые рамки, унифицированные стандарты и типовые проекты. Эмоциональная составляющая и определяет потребительскую ценность для целевой аудитории.

При этом не только концепция проекта или его окружение влияют на инвестиционную привлекательность. Техническая «начинка», планировочные решения самих лотов (самый большой спрос сегодня на студии небольших площадей, высота потолков в которых позволяет создать двухуровневое пространство) и мест общего пользования обязательно дополняются требованиями по соседствующей инфраструктуре.
«Активное поколение Y особо ценит открытые пространства, потолки 4,5 м, развитый ритейл и комьюнити. Разнообразные воркшопы, мастер-классы, образовательные программы и семинары интересны также представителям поколения Z, а возможность жить в сообществе единомышленников привлекает проактивную творческую интеллигенцию в возрасте около 50 лет. Поэтому на рынке все чаще появляются интересные, мультиформатные и диверсифицированные проекты», — говорит Елена Орешкина.

К примеру, один из самых недорогих лофт-проектов — Narva Loft в Войковском районе. Здесь как раз воплощена идея мультифункциональности пространства. Квартал состоит из восьми домов (высота гуманная — от двух до восьми этажей), помимо апартаментов здесь представлены торговые, офисные и гостиничные помещения, коворкинг, рестораны и кафе, фитнес-клуб с бассейном, запроектирован собственный парк на 10 тыс. м² с зоной для барбекю и пикника. Средний бюджет покупки апартаментов — 9,5 млн руб.


По мнению экспертов, лофт-джентри­фи­ка­ция столицы продолжится, а доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек будет только расти. И классические лофты — нишевый продукт, для которого важны технологичность и концептуальность, недоступные на массовом рынке, — также продолжат завоевывать покупателя.  

Проекты с лофтами 
на первичном рынке 
недвижимости Москвы

Название Сегмент Средняя стоимость руб./м² Средний бюджет покупки
Narva Loft бизнес 142 352 9 513 889
Studio 12 бизнес 179 719 19 700 595
LOFT 151 бизнес 186 771 12 585 803
Парк Плаза бизнес 236 467 16 659 117
Mos Yard  Дубининская бизнес 241 026 7 165 574
Лофт-квартал Aerolofts бизнес 241 636 18 565 667
Co Loft бизнес 261 115 14 471 346
Kleinhouse бизнес 275 505 14 367 594
LOFTEC бизнес 319 849 18 688 301
Riverdale бизнес 323 641 25 600 000
Рассвет Loft-Studio бизнес 357 000 56 049 000
Большевик премиум 361 906 42 086 364
Wine Нouse премиум 530 877 64 421 918
Metropolis премиум 600 000 45 960 000
Depre Loft премиум 743 788 119 828 038



Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | АПРЕЛЬ 2019 № 139