АВТОР: Яна ВОЛОДИНА
Кризис заставляет бизнес оптимизировать расходы, поэтому в этот период чаще всего происходит консолидация офисов компании в одном месте. Хотя таким же образом поступают и те, чей бизнес расширяется и требует большего пространства. В любом случае арендовать сегодня в Москве большие площади единым лотом будет не так просто. В перспективе эксперты и вовсе прогнозируют дефицит крупных офисов на рынке.
В последние три года, как отмечают эксперты ДН, спрос на офисы площадью более 2 тыс. м² неуклонно растет. «Объем сделок на крупные блоки вырос с 22 до 30% общего объема сделок (325 тыс. м² в 2016 году и 594 тыс. м² в 2018 году), — аргументирует аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Мария Логутенко. — Несмотря на то что по итогам 2018 года спрос меньше предложения в количественном выражении почти вдвое, на рынке наблюдается дефицит консолидированных качественных блоков во многих районах города». Как отмечает генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов, сокращение ввода новых объектов сдерживает спрос на крупные блоки. Сейчас на рынке наблюдается отложенный спрос: арендаторы/покупатели рассматривают в центре города объекты перспективного девелопмента с офисами площадью 15—30 тыс. м². При этом исполнительный директор «К2 Бизнес-парка» Наталья Никитина отмечает еще одну особенность: клиенты рассматривают большие площади чаще не для аренды, а для покупки.
Кому по плечу
Интерес к большим офисам сегодня проявляют крупные компании сферы IT, телекоммуникаций, представители розничной и оптовой торговли, особенно онлайн-ритейлеры, финансовые организации, сырьевые компании и институты государственной власти. У многих из них дела идут в гору, их бизнес требует расширения. Другие же игроки просто консолидируют свои подразделения в одном месте ради оптимизации расходов и повышения экономической эффективности (улучшается коммуникация между сотрудниками, логистика и пр.). «В современных офисных зданиях на одного человека приходится 8—12 м². Следовательно, офис на 5 тыс. м² будет арендовать компания с количеством сотрудников 450—600», — подсчитывает региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.
Точечный продукт
При этом крупные офисы в центре столицы — это штучный продукт, причем в обоих классах — А и В. Подыскать офис площадью от 10 тыс. м² в едином пространстве сложно: офисы могут быть разнесены по разным этажам, между которыми находятся другие арендаторы; у помещений на этаже могут быть различные собственники; на одном этаже доступ к площадям осуществляется через разные входные группы и т. п. «В центре города доля свободных офисов площадью от 10 тыс. м², которые можно арендовать единым лотом, не превышает 30%», — говорит Александр Морозов. Вакансия выше только в отдаленных объектах — за пределами ТТК и МКАД. По словам Натальи Никитиной, в классе А продажа крупных отдельных блоков встречается редко, чаще всего предусматривается продажа объекта целиком.
Аренда офиса площадью более 5 тыс. м², по данным Веры Зименковой, возможна сегодня в 71 бизнес-центре, свыше 10 тыс. м² — в 35 бизнес-центрах, более 20 тыс. «квадратов» — только в 16. Одним словом, предложение ограничено, поэтому крупные арендаторы заключают сделки еще на стадии строительства офисного центра. Например, БЦ «Рассвет» (корпуса 14—16), который был введен в эксплуатацию в I квартале 2019 года, уже полностью арендован компанией «ПИК». «Росбанк» уже арендовал 15,5 тыс. м² в БЦ «Око» (фаза II), хотя здание будет введено в эксплуатацию только во II—III кварталах 2019 года. Любопытно, что не только большой брат испытывает трудности с поиском помещения для своих подразделений, но и у среднего бизнеса наблюдается схожая ситуация. «Объем предложения по аренде крупных площадей (более 2 тыс. м²) в бизнес-центрах класса А и В (В+ и В-) составляет 920 тыс. м² (5% всего объема рынка офисов в Москве). Предложение в качественных бизнес-центрах класса А — всего 325 тыс. м², что почти в два раза меньше, чем в классе В (595 тыс. м²). Около половины офисов расположены внутри Третьего транспортного кольца, остальные — за его пределами. Предложение площадей в Новой Москве и «Москва Сити» сопоставимо: 88 тыс. и 78 тыс. м² соответственно», — сравнивает Мария Логутенко и добавляет, что в Новой Москве у потенциального арендатора больше шансов снять крупный блок по доступной цене, поскольку арендные ставки в этой локации ниже, чем в районе небоскребов.
Например, в «К2 Бизнес-парке», расположенном в Новой Москве, сейчас есть арендные предложения площадью более 2 тыс. м², и запросы на такие офисы, как отмечают в компании, поступают часто. Арендаторов привлекают панорамное остекление, неглубокий светлый этаж, низкая застройка вокруг комплекса, гибкие и эффективные планировочные решения — на каждого сотрудника приходится не менее 7 м² полезной площади. Бонусом для арендатора является и большая парковка на собственной территории. Кроме того, в этом бизнес-парке есть и эксклюзивное предложение — здание Б общей площадью 20 тыс. м², которое подойдет для штаб-квартиры крупного клиента. Оба здания комплекса соответствуют стандартам BREEAM с оценкой Excellent.
Наталья НИКИТИНА, исполнительный директор «К2 Бизнес-парка»: «Сдача в аренду крупных блоков оптимальна для собственников только больших комплексов (от 40 тыс. м²). При этом клиент, занимающий большую часть здания, выступает в качестве моноарендатора, соответственно, может начать диктовать свои условия, а у собственника в этом случае будут просто связаны руки. Избежать рисков в этом смысле арендодателю поможет только диверсификация его портфеля». Привилегии для моноарендатора
Для собственника крупный арендатор означает всего один договор, то есть управлять арендными отношениями становится проще. Но вместе с тем, по словам Александра Морозова, это же для него и главный риск: если арендатор съедет, понадобится выставить на рынок сразу большой объем площадей. «Поэтому сдача в аренду крупных блоков оптимальна для собственников только больших комплексов (от 40 тыс. м²)», — считает эксперт. Наталья Никитина отмечает, что клиент, занимающий большую часть здания, выступает в качестве моноарендатора, соответственно, может начать диктовать свои условия, а у собственника в этом случае будут просто связаны руки. Избежать рисков в этом смысле арендодателю поможет только диверсификация его портфеля.
Арендаторы крупных офисов находятся в заведомо более привилегированном положении, чем остальные «постояльцы» здания, причем, как в финансовом смысле, так и в бытовом. Например, для них собственник может выделить отдельную входную и лифтовую группы, у них, как правило, большее количество парковочных мест. «Арендаторы крупных помещений могут разместить на здании свой логотип, имеют возможность оформить лобби в корпоративных цветах или сделать внутреннюю навигацию», — добавляет Наталья Никитина. Кроме того, они могут рассчитывать на гибкость арендодателей при ведении коммерческих переговоров по основным условиям аренды. Скидки на арендные ставки для них могут достигать 20%, чем больше блок, тем выше дисконт.
Средняя ставка аренды в классе А, как отмечает Александр Морозов, составляет 24,8 тыс. руб. за м² в год, в классе В+ — 13,1 тыс. руб. за м² в год. Хотя в целом диапазон ставок, конечно же, шире и очень сильно зависит от локации. Мария Логутенко, например, говорит, что запрашиваемая ставка аренды на крупные блоки (более 2 тыс. м²) в классе А составляет от 6,25 тыс. до 45 тыс. руб. за м² в год, в классе В — от 3 тыс. до 39 тыс. руб. за м² в год. Самый же распространенный срок аренды больших офисов — пять лет, хотя он может варьироваться и от трех до десяти лет. При этом компании заинтересованы, чтобы в контракте предусматривалась возможность досрочного расторжения. «Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, но остается поводом для переговоров, поскольку арендаторы и собственники бизнес-центров понимают, что за пять лет ставки аренды и ставка инфляции могут вырасти», — говорит Вера Зименкова.
Что касается продажи крупных офисов, то, по словам Натальи Никитиной, стоимость свободного помещения в бетоне внутри ТТК в классе А находится на уровне 250—350 тыс. руб. за м², в классе В+ — 170—250 тыс. руб. за «квадрат». Александр Морозов отмечает, что минимальные цены на офисы стартуют от 60 тыс. руб. и достигают 400 тыс. руб. за «квадрат».
Евгения ЛУЧИЦКАЯ, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера делового квартала Neopolis: «Крупные офисные блоки арендуют, прежде всего, телекоммуникационные, IT- и сырьевые компании. Несмотря на уменьшение доли сделок с госкорпорациями и структурами с госучастием, с их стороны сохраняется устойчивый интерес к крупным и высококлассным офисным площадям. В связи с дефицитом больших офисов в центре Москвы все больше арендаторов рассматривают переезд в другие районы города, в том числе и Новую Москву, как возможность получения качественного современного офиса, консолидирования подразделений и оптимизации расходов. Например, в прошлом году доля сделок с офисами за МКАД выросла на треть общего объема: с 6% в 2017 году до 9% в 2018-м. В приоритетах – станция метро рядом с офисом, удобные пути подъезда и парковки, которыми центр города, увы, обделен».Волна сокращения
В настоящее время на офисном рынке уже отмечается недостаток крупных площадей, а в ближайшие два-три года, по прогнозам экспертов, предложение еще больше сократится. Это очевидно, судя по итогам 2018 года, когда было введено минимальное количество новых объектов. В текущем году игроки рынка также прогнозируют ввод только половины объема офисов от заявленного. Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в текущем году, являются БЦ «Искра-Парк» (GLA — 56 тыс. м²), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA — 50 тыс. м²), БЦ «Академик» (GLA — 47 тыс. м²), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA — 30 тыс. м²), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA — 25 тыс. м²), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA — 11 тыс. м²). «Новая волна девелопмента, ставшая результатом формирующегося дефицита офисов, отразится на показателе объема ввода в эксплуатацию уже в 2019 году. Совокупный объем ввода офисных площадей составит около 450 тыс. м²», — говорит Вера Зименкова и уверяет, что при сохранении стабильного спроса ситуация выправится и объем ввода новых офисов в будущем увеличится. Пока же на офисном рынке столицы наблюдается активный спрос, за которым никак не поспевает ввод нового предложения.
Ключевые объекты с офисными
пространствами, планируемые
к вводу в эксплуатацию в Москве
| Название | Адрес | Сдача |
| СМОЛЕНСКИЙ ПАССАЖ II | Смоленская пл., 7–9 | 2019 |
| ИСКРА-ПАРК | Ленинградский просп., 35 | 2019 |
| ПАРК ХУАМИН | Вильгельма Пика ул., 1 | 2019 |
| АЛКОН-2 | Ленинградский просп., 70, 72 | 2019 |
| ЯКОРЬ | Причальный пр., 2 | 2019 |
| SKY HOUSE | Мытная ул., 40–44 | 2019 |
| АКАДЕМИК | Вернадского просп., 41 | 2019 |
| ВЕРЕЙСКАЯ ПЛАЗА IV | Верейская ул., д. 29, стр. 34 | 2019 |
| МФК АМИНЬЕВСКОЕ ШОССЕ | Аминьевское ш., 15 | 2019 |
| АМАЛЬТЕЯ, СТРАТОС, ОРБИОН | Большой б-р, 40, ИЦ «Сколково» | 2019 |
| ТЕХНОПАРК ОТРАДНОЕ (ЗДАНИЕ 3) | Отрадная ул., 2В | 2019 |
| НЕВА ТАУЭРС | Красногвардейский 1-й пр., вл. 17–18 | 2020 |
| ВТБ АРЕНА ПАРК | Ленинградский просп., 36, к. 8 | 2020 |
| СКОЛКОВО ПАРК | Поселок Заречье, Весенняя ул., 2 | 2020 |
| ПАРК ЛЕГЕНД | Автозаводская ул., д. 23, стр. 91 | 2020 |
| 2-Я БРЕСТСКАЯ УЛ., 50/2 | 2-я Брестская ул., 50/2 | 2021 |
| ГРУЗИНСКИЙ ВАЛ, 11 | Грузинский вал, 11 | 2021 |
| АРКУС IV | Ленинградский просп., д. 37А | 2021 |
| ГРАНД ТАУЭР | Красногвардейская наб., участок 15 | 2022 |
| CITY ONE | Шмитовский пр., вл. 37 | 2022 |
| КОМСИТИ (ФАЗА БРАВО) | 22 км Киевского ш. | 2022 |
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | АПРЕЛЬ 2019 № 139
Количество показов: