А дом мне и говорит… Внедрение «умных» технологий становится нормой жилищного строительства

Заставить мир крутиться вокруг – уже давно не метафора. Большинство жителей планеты добивается этого нажатием одной или нескольких кнопок на мобильном телефоне: заказать еду на дом вместе с тарелками, узнать о скидках, оплатить штрафы и налоги – все это делается, не выходя из дома, экономя время и ресурсы.

RRGlav_0.png

Жилищное строительство тоже старается не отставать: счетчики на воду, датчики движения, включающие свет в подъезде, — уже норма. В новых домах любого класса уже никого не удивляют технологии автоматической передачи информации счетчиков для автоматического же расчета потребленных ресурсов, потому что это заметно облегчает жизнь собственнику квартиры, не надо никуда ходить или лезть в короба с трубами, чтобы заполнить бумажки для управляющей компании. Темпы развития современных сервисных технологий растут очень быстро. Так же быстро люди привыкают к тому, что еще вчера казалось «чудом техники».

Зачем нужен ум?
Не секрет, что самые «заковыристые» технологии для начала появляются в «прогрессивных» домах в жилых комплексах (ЖК) высоких классов, и только после сильных мира сего они постепенно спускаются до стандартного жилья, по дороге потеряв в стоимости: массовый продукт не должен быть дорогим.

Сегодня важной опцией, на которую делают ставку застройщики, являются элементы системы «умный дом». Считается, что чем больше этих составляющих, тем выше класс жилого комплекса и тем он дороже при покупке (технологии стоят денег) и при дальнейшей эксплуатации (обслуживание различных систем тоже не бесплатно). Однако, уверяют опрошенные ДН девелоперы, эта зависимость не совсем прямая, да и представление об «уме» различное от ЖК к ЖК.

Понятно, что в первую очередь умные технологии должны обеспечить жителям экономию, безопасность и комфорт. Консультант компании Euroinvest Development по диджитализации проекта ЖК «iD Мурино» (Ленинградская область) Максим Филиппов напоминает, что в настоящий момент в сфере ЖКХ основным трендом является автоматизация сбора показаний с индивидуальных приборов учета тепла и электроэнергии и автоматическая же передача их ресурсоснабжающим или управляющим компаниям (УК / ТСЖ). В новых ЖК внедрять эти технологии считается хорошим тоном — во‑первых, допускается меньше ошибок при снятии показаний, во‑вторых, пользователи получают полную картину данных о расходе ресурсов; не требуется раз в месяц передавать показания счетчиков в УК (через личное посещение, через телефонный звонок или через сайт УК); показания сами учитываются без участия жильца, что снижает расходы по квартплате, так как жилец будет точно платить за потребляемые ресурсы, а не по общим тарифам.

Да будет свет!
На другом конце страны, в Екатеринбурге, согласны: умные технологии обязаны быть направлены на экономию ресурсов и повышение качества жизни жильцов. Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» (Свердловская область) Владимир Городенкер рассказывает, что в его проекте iTower наружным освещением управляет астрономическое реле. Каждый день оно запоминает время захода и восхода солнца, поэтому освещение включается на основе данных, которые датчик собирает на протяжении всего времени работы. Технология не допустит перерасхода электричества и включит наружное освещение именно тогда, когда оно необходимо. А умные лифты, с системой рекуперации, экономят до 30% электроэнергии во время работы за счет накопления энергии торможения.

Директор по продажам RDI Валерий Кузнецов добавляет список экономящих опций: программатор, подключенный к котлу отопления, может сэкономить до 30% затрат, фотореле и датчики движения, включающие освещение в подъезде многоквартирного дома, могут на 50% уменьшить суммы в счетах за электричество. Еще один плюс этого способа — свет автоматически включится не только ночью, но и пасмурным днем, если на площадке темно.

В московском ЖК «Level Амурская» элементы умного дома будут применены в благо­устройстве. Прилегающие территории комплекса оснащаются интеллектуальными системами освещения. Поскольку застройщик Level Group планирует адаптировать придомовое пространство под активную социальную жизнь будущих обитателей комплекса, интеллектуальные системы света предполагают разные сценарии освещения (в том числе, к примеру, праздничные).

«Экономика должна быть экономной»
Столичные ЖК как всегда впереди и с точки зрения экономии. Директор департамента жилой недвижимости Optima Development Дмит­рий Голев приводит в пример премиальный ЖК «Прайм-Парк», где предустановленные системы автоматизации зданий будут включать установку и настройку функций энергосбережения, контроль, оптимизацию и регулировку инженерного оборудования в ходе эксплуатации. Согласно расчетам, такая система обеспечивает экономию от 5 до 30% в ходе использования, говорит Дмитрий Голев, а для отдельных инженерных установок — систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, энергоснабжения, дополнительной очистки воды, освещения, лифтов и пр. — потенциал энергосбережения, или экономия, может составлять от 10 до 60%.

На Западе мощным толчком к распространению систем «умного дома» стала именно высокая стоимость электро-, тепло- и водоснабжения, которая подтолкнула собственников квартир к поиску вариантов экономии, — напоминает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. «В России тарифы постоянно растут, поэтому клиенты еще до покупки жилья пытаются примерно подсчитать эксплуатационные расходы. В этом отношении могут быть полезны системы контроля расхода ресурсов и удаленного управления ими. По нашим оценкам, климат-контроль в доме помогает сократить потери тепла до полутора раз. А возможность удаленного управления бытовыми приборами и освещением дает экономию на электроэнергии до 30—40%», — говорит эксперт.

К примеру, петербургская девелоперская компания Legenda в качестве последних инновационных разработок в части технического оснащения своих домов предлагает мультисервисную сеть (МСС) и слаботочный щит Netbox. «Новое решение заметно упростит жизнь жителям, — уверен директор по маркетингу компании Legenda Всеволод Глазунов. — В МСС объединены учет ресурсов, ip-домофония, видеонаблюдение и интернет. Так, с помощью интегрированной системы «Ресурс» показания с приборов учета потребления тепла, воды, электричества будут сниматься и передаваться в управляющую компанию автоматически без участия хозяина квартиры. При этом при желании каждый житель сможет контролировать все показания через ip-домофон Steward».

Все чаще современные умные технологии включают такие опции, как считывание автомобильных номеров для заезда на территорию и парковку, бесключевой доступ на территорию с помощью смарт-карты.

Погода в доме
В уже упомянутом «Прайм-Парке» будет установлена система кондиционирования, которая предусматривает регулирование температуры в каждой отдельной комнате, а также учет фактического потребления холода.

«Панорамные алюминиевые окна с двухкамерными стеклопакетами специально для нашего квартала производятся со светоотражающим стеклом, что помогает поддерживать оптимальный уровень температуры в помещении как в холодное, так и в жаркое время года — фактически они являются дополнительным важным элементом климат-контроля», — говорит эксперт Дмитрий Голев. О том, что умный дом — это не только электроника, но и строительные технологии, знают и в Екатеринбурге.

В iTower, рассказывает Владимир Городенкер, применяются технологии, которые при необходимой прочности позволяют нам использовать меньшее количество бетона. Это, поясняет эксперт, выгодно для покупателя. Новые добавки или клеи повышают теплоэффективность жилого дома. Дом становится более теплым. В итоге это отражается на счетах за коммунальные услуги. Собственники жилья могут сэкономить на теплоснабжении, потому что дом хорошо держит тепло. На входе теплотрассы в дом установлен датчик, который отслеживает все теплопотери. «В случае чего он помогает понять, где образовалась течь, а также на основе сбора информации по технологиям BigData знает, сколько тепла необходимо дому, и никогда не возьмет больше, чем нужно», — рассказывает Владимир Городенкер.

Мобильные мозги
Уже обыденностью стали мобильные приложения, разрабатываемые для жителей конкретного дома. У жителей «Прайм Парка» будет мобильное приложение со встроенными функциями подсчета эксплуатационных и коммунальных платежей, заказа гостевой парковки, доставки, связи с консьержем, а также прочих сервисов проекта. У жителей проекта премиум-класса Hill8 на Алексеевской (девелопер — компания «Сити XXI век») с помощью мобильного приложения будет возможность узнать статистику об энергопотреблении, удаленно заказать пропуск и открыть двери гостям, связаться с управляющей компанией, вызвать лифт на нужный этаж. Кроме того, рассказывает директор по продукту компании «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина, все апартаменты комплекса, по желанию клиента, планируется оснастить автоматизированным модулем, который позволит управлять освещением, видеонаблюдением, охранной сигнализацией, климатом, энергопотреблением и другими функциями с одного цифрового устройства.

ГК «Кортрос» использует в своих проектах (в частности, в ЖК «Серебряный бор») систему «умная квартира». Она позволяет управлять ресурсами, климатом, безопасностью и комфортом жилища с помощью компьютера или смартфона.

Все чаще современные умные технологии включают такие опции, как считывание автомобильных номеров для заезда на территорию и парковку, бесключевой доступ на территорию с помощью смарт-карты.

Сколько стоит ум?
Любая технология — это добавочная стоимость к цене квадратного метра, причем как при приобретении, так и при дальнейшей эксплуатации, поэтому к внедрению таких опций девелоперы подходят аккуратно. «Даже частичное внедрение систем «умного дома» требует от застройщика немалых затрат, однако главная проблема связана не столько с готовностью девелоперов предлагать покупателям такой продукт, сколько с готовностью последних его приобретать, — предупреждает Мария Литинецкая. — Полноценными умными домами сейчас оснащаются в основном элитные комплексы, как правило, клубного формата. В данном случае высокие затраты оправданны, так как клиентская аудитория готова платить немалые деньги, особенно за инновации, к которым она весьма восприимчива». В бизнес-классе или массовом сегменте, по мнению эксперта, ситуация обстоит иначе. «В данных сегментах масштабное внедрение умного дома может привести к росту цены из-за повышенной себестоимости. Поэтому умные технологии, если и внедряются в таких проектах, то частично.

Как говорят эксперты, девелоперу умные технологии обходятся от 1 до 20 тыс. руб. на 1 м². «Все зависит от количества и сложности опций управления умным домом, марки используемого оборудования, площади жилого комплекса (чем выше плотность, тем дешевле на один «квадрат» будет обходиться внедрение системы «умный дом»)», — напоминает управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty Ирина Мошева. Примерно столько же закладывается и в стоимость жилья, которую оплачивает покупатель. Правда, уверяет Мария Литинецкая, преимуществом умного дома является модульность. То есть потребитель может постепенно докупать все новые устройства и подключать их к уже имеющимся. Можно начать с единственного электронного градусника, а закончить полноценной системой климат-контроля. А значит, конечная цифра будет зависеть от площади квартиры, а также от набора услуг, входящих в пакет».

Причем, чем больше будет желающих пользоваться определенной услугой умного дома, тем она будет дешевле для каждого пользователя. Если большинство или все жители дома подключатся к системе видео­наблюдения, желая видеть свой двор или паркинг, то такая услуга будет для всех практически бесплатна, — приводит пример Владимир Городенкер. «Обслуживание видеокамер будет распределяться на большее количество людей. Впрочем, какие-то услуги вряд ли будут дешеветь. Одной из таких является подключение к системе умного дома «тревожной кнопки» или охранной системы», — считает девелопер.

Такую схему «добора опций» предлагают в iTower. «Умный дом — это очень индивидуальное предложение, — напоминает Владимир Городенкер. — Создавая башни iTower, мы решили дать людям базовые функции, оставив возможность дополнительного выбора. В каждую из квартир будут заведены слаботочные линии высокоскоростного интернета, оптоволоконные кабели для камер и датчиков и так далее. Все, что останется человеку — установка нужных ему модулей, которые уже можно обсудить с менеджерами на этапе покупки квартиры или со службой комфорта, когда дом будет уже введен в эксплуатацию».

Эксплуатация тоже не бесплатна. Как уверяет коммерческий директор «S.A. Ricci жилая недвижимость» Руслан Сырцов, в Москве в проектах бизнес-класса на минимально интересный и эффективный набор функций стоимость эксплуатации — 5—10 руб. за 1 м², которые закладываются в общую стоимость эксплуатационных услуг по квартире или апартаменту. То есть в среднем в проектах бизнес-класса использование минимально эффективного набора услуг составляет в среднем 400—600 руб. в месяц на одну квартиру или апартамент, что, по мнению эксперта, для клиентов данного сегмента сумма в общих расходах не критичная и не вызывает отторжения.

Перспективы ума
Оптимизм девелоперов понятен и похвален: системы развиваются, их установка становится проще и дешевле. «Когда-то мобильный телефон был роскошью, которую могли себе позволить только очень обеспеченные клиенты, а сейчас мобильный телефон есть у каждого. Когда-то люди смеялись над первыми компьютерами, а известная операционная система, занимающая целый мегабайт на диске, вызвала много споров и нареканий. За какие-то 30 лет мир изменился до неузнаваемости. Возможно, через 10—20 лет каждая наша квартира будет оснащена настоящей системой «умный дом», и ее ежемесячное абонентное обслуживание будет стоить не дороже ежемесячной платы за пользование телевизором или мобильной связью», — говорит Валерий Кузнецов.

Однако, как показывает практика, есть и подводные камни, о которых говорит основатель и управляющий партнер британской компании AZ Real Estate Алиса Зотимова. Первая проблема, с которой могут столкнуться и российские девелоперы — умные технологии довольно быстро устаревают, а некоторые их производители прекращают свое существование. В результате есть риск, что, приобретая дорогостоящее жилье, потребитель уже через несколько лет не может пользоваться частью этих устройств. В этой ситуации потребитель встает перед выбором — он должен либо буквально «удалять» эти приспособления и заменять на новые (что не всегда эстетично, если они встроены, например, в стены), либо просто ими не пользоваться.

Вторая проблема носит в том числе «социальный характер» — применение сложных в использовании технологий не всегда нужно потребителю. «Например, — делится опытом Алиса Зотимова, — во многих дорогостоящих умных домах в Лондоне целый ряд функций в доме, от включения/выключения света до более сложных операций, управляется с i-pad; в самом доме есть табло с многочисленными иконками, суть которых, вероятно, была понятна дизайнерам, которые их разработали, но для пользователей они абсолютно не интуитивны». В результате, некоторыми функциями легко могут пользоваться только молодые люди, при том, что основная целевая аудитория девелоперов — это люди 50 и старше, которым нужна простота и функциональность. Как результат, говорит Алиса Зотимова, сейчас в Великобритании наблюдается и другой тренд — при всей сложности внедрения умных технологий, для пользователя они должны быть интуитивно простыми. «Если мы говорим про выключатель, то он должен быть выключателем с кнопками «включить/выключить» и не более того. Такой подход девелоперов сейчас находит гораздо больший отклик у потенциальных потребителей в Великобритании», — отмечает эксперт. Пойдет ли российский девелопмент по этому пути или, напротив, решит «подтягивать» жителей до уровня дома? Об этом мы узнаем в ближайшие годы.  

Дайджест Недвижимости
Ноябрь 2018 № 135
Автор: Оксана САМБОРСКАЯ