В поисках новых развлечений

Самым обсуждаемым остается рынок элитной загородной недвижимости Московского региона — ​«большие цифры» всегда вызывают интерес. Плюс, считают специалисты, именно эта часть общего рынка загородной недвижимости является достаточно жизнеспособной, особенно в ситуации, когда зарубежные инвестиции становятся не столь популярными по экономико-политическим мотивам. Особенностью сегодняшнего состояния рынка является сокращение первичного предложения.

«На элитном и премиальном рынке продажи есть, но мы констатируем снижение на протяжении нескольких последних лет. Первичный рынок очень узкий, новых проектов нет», — ​говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын, подтверждая свой тезис статистикой: в сегменте отдельно стоящих домов стоимостью от 30 млн руб. на первичный рынок приходится всего 23,3%.

Управляющий партнер Point Estate Ирина Калинина настроена еще менее оптимистично: по данным ее компании, в I квартале 2018 года на первичный элитный загородный рынок не вышло ни одного нового поселка. Уже реализующиеся поселки также не пополнялись новым предложением, исключением стали только единичные лоты, вернувшиеся на рынок после снятия с продаж из-за бронирования или переоценки.

«По итогам I квартала текущего года объем предложения первичного рынка элитного загородного жилья сократился на 10% и составил 691 лот», — ​говорит Ирина Калинина.
Всего с января по март включительно на первичном элитном загородном рынке было заключено 62 сделки, что на 24% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.
С рынка быстрее «уходят» ликвидные предложения, и остаются не самые удачные дома и участки, которые могут годами ждать своих покупателей. И в конкуренцию с первичным рынком вступает рынок вторичный. «Вторичка» реагирует на рыночные изменения быстрее. Собственники понимают: если хочешь продать, продавать нужно не дорого. И получается, что бюджеты реальных сделок снижаются.
«Все сегодня зависит от ситуации у собственника, насколько он готов идти на уступки. А поскольку предложений на рынке много, то и людей, которых жизнь заставляет давать дисконт, найти можно. И если предложение ликвидное и собственник готов торговаться, оно уходит с рынка за 3–6 месяцев», — ​говорит Ирина Калинина.

Однако, отмечает эксперт, бóльшая часть предложений выставлена по такой цене, что покупатели даже не едут смотреть эти дома. А если объект никто не посмотрел, то и купить его некому. «Есть примеры, когда дом, которому сегодня красная цена 50 млн руб., упорно пытаются продать за 100 млн руб. Не знаю, на что ориентируются собственники, выставляя такую цену: то ли на свои затраты, то ли на то, сколько им нужно денег на всю оставшуюся жизнь… И доля таких неадекватных рынку предложений достигает сегодня 70–80%», — ​сетует эксперт.

При этом, по опыту Penny Lane Realty, «разумное и сдержанное потребление» в этом сегменте выражается, в первую очередь, в более скромном для этой ценовой категории бюджете покупки. Как рассказывает Сергей Колосницын, если не брать в расчет уникальные предложения (редкие лоты в престижных поселках по относительно низкой стоимости), то в среднем чаще всего покупают современные дома с большим числом спален, готовые под ключ, площадью 300–600 м2 на участках площадью около 25 соток.
По данным Point Estate, на первичном рынке средний бюджет реализованного коттеджа в I квартале этого года составил $1,7 млн, или 102,5 млн руб., что выше уровня IV квартала 2017 года на 1% в долларах и на 3% в рублях. На первичном рынке в январе-марте 2018 года больше всего сделок пришлось на коттеджи (около 69% совокупного объема). Сегмент сблокированного жилья занимал 10% всех сделок.

Наибольшей популярностью у клиентов (70–80% спроса) пользуются дома до $1 млн. На бюджет от $1 до $5 млн приходится 15–20% спроса. Около 5% — ​это покупатели, готовые приобрести дома более чем за $5 млн.

Основной спрос сегодня приходится на дома с отделкой, причем самый востребованный вариант — ​с отделкой «под ключ» по цене дома под чистовую отделку. Если речь идет о домах без отделки, то покупатели предпочитают их приобретать по цене участка.

За прошлый год объем предложения первичного рынка с отделкой увеличился с 23 до 39%. Застройщики диверсифицируют свое предложение и продают как дома с отделкой, так и дома без отделки и участки. Кроме того, продажа домов с отделкой позволяет увеличить прибыль: маржа на отделку доходит до 50–100%.

«Однако хороших качественных домов с отделкой на рынке осталось не так много, и цена на них, как правило, довольно высокая», — ​добавляет Ирина Калинина.

Большое значение для успешных продаж имеет инфраструктура. Но и тут приоритеты меняются в сторону, до «разумного и сдержанного потребления», что заставляет искать необходимое не на территории поселка (в этом случае содержание инфраструктуры частично ложится на финансовые плечи собственников), а за ее пределами. «Люди все меньше нуждаются в кафе, ресторанах или тренажерных залах, которые можно найти и за периметром проектов, — ​говорит Сергей Колосницын. — ​Бум прошел, и жителей в большей степени беспокоят дополнительные расходы на содержание досуговой инфраструктуры. Исключением можно считать истинных любителей яхтинга или гольфистов, которых по стране не так уж и много. Выбирать для постоянного проживания люди будут те поселки, внутри которых нет удорожающих проживание опций, но рядом с которыми находятся школа, детский сад, медицинское учреждение и нормальные магазины». Из положительных примеров прошлого эксперт считает «Павлово Подворье» в Новинках (Истринский район Подмосковья). Этот развитый инфраструктурный центр был построен за периметром трех проектов «Павлово 1, 2, 3», но доступен для всех желающих. В итоге проект прибыльный сам по себе, он не лег на плечи жителей и закрывает потребности жителей всей Новой Риги. Из сегодняшних примеров — ​курорт «Завидово» в соседней с Московской Тверской области, который может похвастаться самой разнообразной архитектурой и развлекательными опциями. Жителям доступна вся богатейшая инфраструктура, но она самодостаточна — ​предлагается и для отдыхающих.

Интересной является ситуация с участками без подряда (УБП), которые, несмотря ни на что, традиционно пользуются спросом. На их долю в I квартале 2018 года, говорят в Point Estate, в статистике сделок пришелся 21%. Средний бюджет покупки участка без подряда за этот период составил $1,4 млн, или 81,4 млн руб., сократившись относительно предыдущего квартала на 32% в долларах и на 33% в рублях. В январе-марте нынешнего года покупатели выбирали более дешевые предложения, половина сделок была заключена с лотами по цене менее $20 тыс. за сотку. Большинство сделок на первичном рынке по-прежнему заключалось с дисконтом. В среднем размер скидки составлял от 10 до 30%, что, в частности, как рассказывает управляющий директор компании «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов, следствие того, что во многих неликвидных поселках с участками без подряда изначально был завышены расценки. Это было обусловлено тем, что собственники земли приобретали участок под поселок на пике роста цен в 2000-е годы, а реализовывать УБП пришлось в период и после кризиса. Соответственно, они не смогли предложить клиенту конкурентный уровень цен, так как сами вложили много средств в покупку земли.

Вообще, история с УБП примерно одинакова во всех сегментах — ​от элитного до эконома. «Если регулирование цен было невозможно, то владельцы поселков с УБП шли другим путем — ​делали более мелкую «нарезку» участков», — ​продолжает рассказ Илья Менжунов. Как раз после кризиса 2008 года покупатель массово охладел к чересчур просторным участкам, поэтому сокращенные УБП с более доступным бюджетом покупки пользовались хорошим спросом. Однако, по словам эксперта, далеко не для всех коттеджных поселков была возможна такая стратегия — ​в некоторых проектах земля была размежевана таким образом, что участки получились продолговатыми и узкими, из-за чего их нельзя было разделить. Кроме того, часть поселков не имела возможности подключить дополнительные коммуникации для обеспечения ресурсами возросшей плотности домовладений.

«Если говорить не о застройщиках, а о собственниках — ​физических лицах, то с началом кризиса владельцы УБП стараются придержать участки, так как цены вместе со спросом снизились и пока не восстановились, — ​подчеркивает Илья Менжунов. — ​Чаще всего наиболее ликвидные земли на самых престижных направлениях рассматриваются в качестве капитала, иначе, если бы они приобретались для индивидуального строительства инвесторами, полагаю, на них бы уже были построены дома для продажи». В любом случае в большинстве случаев УБП в элитном и бизнес-сегментах приобретаются для себя, а доля инвестиционных сделок не превышает 10%, ​говорит эксперт.

По данным «Метриум Премиум», стоимость УБП отличается в несколько раз и во многом зависит от сегмента. В Подмосковье, например, земли эконом-класса располагаются обычно на востоке области на расстоянии 50–80 км от МКАД и стоят порядка 180–200 тыс. руб. за сотку. Земли бизнес-класса сконцентрированы примерно в 20–50 км от МКАД практически на всех направлениях, за исключением Рублево-Успенского шоссе. Стоимость сотки составляет уже 200–500 тыс. руб. Наконец, в элитном классе УБП продаются в локации до 30 км от МКАД, на западном, юго-западном и северном направлениях. Цена одной сотки начинается от 500 тыс. руб. При этом в высоком бюджете наиболее востребованы участки площадью 15–30 соток. При выборе участка покупатели оценивают все характеристики объекта, главным из которых являются коммуникации. «УБП без подведенных коммуникаций в элитном и бизнес-сегменте неликвидны — ​их просто не купят, так как подведение инженерии в престижных локациях может стоить почти столько же, сколько и сам участок», — ​говорит Илья Менжунов.

Руководитель архитектурного бюро «Архкон» Илья Мейтыс, занимающийся проектированием загородных домов, делится своими данными: «Мы сталкиваемся со спросом на большие участки на расстоянии не менее 100 км от Москвы. Непременное условие — расположение рядом с водой (река, озеро, водохранилище). Площадь от одного гектара. Бюджет от 20 млн руб. в зависимости от удаленности и подготовленности участка». Преимуществом является и наличие своей или соседской инфраструктуры. Удаленность от города имеет не только свои плюсы, но и минусы. Есть опасность ощущения резервации, необходимо периодически выходить за границы поселка, и здорово, если рядом есть и бытовая инфраструктура, и достопримечательности, музеи и парки, спа-комплексы и гольф-поля.
По мнению Сергея Колосницына, в перспективе загородный рынок ждет развития новых форматов — ​таких, как курорты. Это новый взгляд на дачи, новый формат времяпрепровождения на фоне общего разочарования в скучном дачном прозябании и высадке клумб с грядками. Ждем новых поселков, ориентированных на современного рационального покупателя, который уже готов отправиться и за 30, и за 40 км от Москвы, если застройщик готов обеспечить ему комфортное проживание за разумные деньги. «Самым востребованным, на наш взгляд, станет сегмент бизнес-класса для постоянного проживания, это могут быть и таунхаусы — ​они доступнее по цене, чем большие дома, которые еще и в содержании дороже. Но курортная инфраструктура как раз должна стать очень сильной опцией. На наш взгляд — ​эта ниша пуста», — ​заключает эксперт.