Стамбульский канал | Инструкция по релокации в один из крупнейших мегаполисов Турции

В Турции российские инвесторы могут получить гражданство при полностью возвратных инвестициях. Через три года недвижимость можно продать, сохранив паспорт. Средства с продажи можно свободно реинвестировать в другие активы в любой стране.

Турецкий паспорт помогает россиянам получать шенгенскую визу и открывать банковские счета в Евросоюзе. Кроме того, с турецким гражданством можно участвовать в миграционных программах западных стран, большинство из которых сейчас закрыты для россиян. Вместе с тем законы Турции не запрещают получателям инвестиционного гражданства сохранять паспорт России.

Инвестиционный минимум для получения турецкого гражданства менялся трижды. С 2012 года паспорт предлагали за $1 млн но особенного спроса не было. В 2018 году объявили порог $250 тыс. и получили беспрецедентное количество заявок. По такой цене за три года программой инвестиционного гражданства воспользовались почти 20 тыс. иностранцев.

«В 2022 году порог повысили до 400 тыс., но, по нашим наблюдениям, спрос сохраняется на высоком уровне, — ​отмечает менеджер Tranio в Стамбуле Юлия Цоргаева. — ​Причем интерес россиян трансформировался: раньше Турция была для них доступным местом для жизни и отдыха у моря, теперь — ​способ сохранить валютные активы и свободно вести международный бизнес. Многие переезжают».

Экономика Турции — ​одна из наиболее быстро развивающихся экономик мира благодаря широкой специализации, выгодному географическому положению страны, молодой и квалифицированной рабочей силе и притоку зарубежных инвестиций.

Во II квартале 2022 года ВВП, по официальным данным, вырос на 7,3% в годовом выражении, а экспорт подскочил на 16,8%. ОЭСР дважды за 2022 год повышала прогноз по росту ВВП Турции на 2022 год. Метрики экономики Турции выше тех же показателей стран Евросоюза на фоне структурного кризиса в Еврозоне.

В конце 2021 года в Турции начала ускоряться инфляция и к июлю 2022 года достигла 79,6% в годовом выражении. Правительство решило не поднимать ключевую ставку, чтобы не ограничивать развитие промышленности и бизнеса. За счет дешевого относительно инфляции кредита усиливаются внутренние инвестиции в реальный сектор экономики, а инфляция стимулирует экспорт.

Инфляция послужила стимулом для местного населения сохранять сбережения в недвижимости. В декабре 2021 года вместе с ускорением инфляции жители Турции купили рекордное количество объектов недвижимости, вдвое больше среднемесячных значений 2021 года. На фоне повышенного спроса цены на жилье растут быстрее инфляции. По июльским данным Центробанка Турции, цены на недвижимость в реальном выражении за год выросли на 54%, а в номинальном — ​на 174%.

Инфляция турецкой лиры напрямую не влияет на инвестиции иностранцев в местную недвижимость, поскольку цены на нее номинированы в основном в долларах, в некоторых регионах — ​в евро. Фактически темпы роста цен в реальном выражении соответствуют темпам роста в долларовом выражении.

«Еще до резкого скачка инфляции один мой клиент инвестировал $3,8 млн в виллу в Бодруме, — ​рассказывает менеджер Tranio Инна Щукина. — ​В июне 2022 года мы выяснили, что такие же виллы в этом комплексе стоят на 20% дороже. Это при том, что премиальный рынок Бодрума слабо подвержен колебаниям. В среднем по Турции цены на недвижимость в долларовом эквиваленте выросли в полтора раза за год».

Понятно, что резкий рост цен не может продолжаться долго, поскольку доступность жилья для населения снижается. Когда спрос спадет, появится больше предложений и рынок стабилизируется. Маловероятно, что цены снизятся в ближайшие несколько лет, поскольку сохраняются другие причины роста: затраты на строительство за год выросли вдвое (на 115%, по данным за август), прирост населения страны превышает темпы строительства.

Об устойчивости турецкого сектора недвижимости можно судить по ковидному 2020 году. Цены не снижались, внутренний спрос поддерживался льготной ипотекой. Благодаря удаленным сделкам затишья не наблюдалось и в продажах иностранным покупателям. В июне 2020 года общее количество сделок утроилось по сравнению с июнем 2019 года.

А вот первая половина текущего года в Турции запомнится рекордным ростом цен в долларовом эквиваленте, но если посмотреть на ситуацию в перспективе, то окажется, что цены сейчас всё еще ниже пиковых значений докризисного 2016 года, а строительство с тех пор сильно подорожало. При этом турецкий рынок далек от пузыря. «С июля 2022 года рынок начинает стабилизироваться, цены продолжают расти, но темпы спадают, — ​констатирует коммерческий директор Tranio Елена Милишенкова. — ​Даже если в ближайшей перспективе заработать на росте цен не получится, то сохранить капитал на турецком рынке недвижимости можно. А в период мирового кризиса финансовых активов — ​это уже большое дело».

В большинстве объектов недвижимости Турции кадастровая стоимость, которая служит основанием для «золотого паспорта», существенно ниже реальной цены покупки. Например, курортная вилла на побережье Аланьи может стоить $700 тыс., но ее кадастровая стоимость может оказаться ниже минимального порога на гражданство $400 тыс. На разницу повлияли два фактора: быстрый рост цен и налоги. Любые налоги начисляются на кадастровую стоимость. Разумеется, и продавцам, и покупателям в Турции выгоднее платить налоги на низкую базу. Поэтому на вторичном рынке редкий продавец станет заниматься переоценкой кадастровой стоимости. Да и на первичном рынке застройщики часто занижают кадастровую стоимость при регистрации объекта.

Зато в стамбульских новостройках почти всегда кадастровая стоимость равна стоимости продажи. Такая финансовая прозрачность — ​это следствие повышенной конкуренции девелоперов и их проектов, которых много на местном рынке. Иностранные инвесторы — ​существенная доля покупателей на этом рынке, поэтому стамбульские застройщики лучше остальных готовы к инвестиционной паспортной программе.

В этом крупнейшем турецком городе в последние годы наблюдается бум развития: за последние пять лет население выросло на миллион человек — ​до 15,8 млн, переезжает все больше иностранцев (в 2020 году по ВНЖ проживало 451 тыс., а в 2021‑м — ​уже 741 тыс.), реализуются масштабные инфраструктурные проекты. В 2022 году через Стамбул проходит больше половины импорта и экспорта страны. Повышенный спрос на недвижимость здесь подкреплен действительной потребностью в жилье.

Наибольший вклад в развитие инфраструктуры Стамбула вносят три крупных проекта последних лет: строящийся морской канал, новый аэропорт и финансовый центр. Эти проекты рассчитаны на сотни тысяч новых рабочих мест как на этапе возведения, так и после ввода в эксплуатацию.

Искусственный канал «Стамбул» пройдет между Черным и Мраморным морями через европейскую часть Стамбула. Планируется, что уже в 2027 году он станет альтернативой перегруженному Босфору, и уже объявлены тендеры на строительство новых кварталов на 2184 жилых здания вдоль канала.

Новый аэропорт «Стамбул» сразу после открытия первого терминала в 2018 году стал главным аэропортом страны. В 2022‑м это самый загруженный по пассажиропотоку и грузоперевозкам аэропорт Европы.

Стамбульский финансовый центр (IFC), строящийся в районе Аташехир на азиатской стороне города, объединит частные и государственные банки, компании по управлению активами, международные институты и другие организации финансового сектора. Правительство рассчитывает, что IFC станет глобальным финансовым центром в среднесрочной перспективе. Для IFC была организована особая налоговая зона для привлечения крупных компаний, налоговые условия составят конкуренцию Дубаю. В IFC смогут разместиться до 50 тыс. сотрудников.

Стамбул расположен по обе стороны пролива Босфор, отделяющего Европу от Азии. Самые дорогие локации города находятся на европейском берегу Босфора: культурно-­исторический центральный район Бешикташ, деловые районы Сарыер и Шишли.

В районах вдоль пролива запрещено строить высотные здания, чтобы не закрывать вид, который и в самом деле уникальный. Босфор в год пропускает более 40 тыс. судов из разных уголков света. «Высотная застройка начинается не ближе 3 км от берега, где расположены небоскребы деловых кварталов с офисами крупных международных компаний и жилой недвижимостью бизнес-­класса», — ​уточняет Юлия Цоргаева.

В районах Ускюдар и Бейкоз на азиатском берегу Босфора более размеренная жизнь, местами сохранилась традиционная застройка. В этих районах предпочитают селиться состоятельные семьи. От Босфора к периферии цены снижаются. Среди нецентральных районов дороже те, что ближе к Мраморному морю: Зейтинбурну, Бакыркёй, Кадыкёй.

Недвижимость в Стамбуле дороже, чем в других турецких городах, а цены растут быстрее, чем в среднем по стране. Цены в новостройках города начинаются от $2,5 тыс. за 1 м².

Подготовкой документов и оформлением сделки занимаются застройщики и агенты по недвижимости. На первичном рынке для покупателей эти услуги бесплатны. На налогах и прочих обязательных сопутствующих расходах вы доплатите 2–4% стоимости недвижимости. Так, налог на переход права собственности составляет 4%. Налоговой не принципиально, кто оплачивает этот налог — ​покупатель или продавец. Часто его делят в равных долях или продавец берет его на себя полностью — ​все зависит от договоренностей между сторонами. Если покупать недвижимость у застройщика, к стоимости добавляется НДС 1–18%, но иностранцы вправе вернуть НДС за первую покупку недвижимости. Оплата услуг нотариуса и перевода документов не превысит $500.

В 2022 году средняя валовая доходность от долгосрочной аренды в Стамбуле, по данным Endeks, составляет 5,3% годовых. Некоторые застройщики даже предлагают заключить договор управления с фиксированной доходностью в долларах 4–5% уже за вычетом своих услуг.

Почти во всех новых жилых комплексах управляющие компании (УК) помогают собственникам с арендой. Даже если УК здания арендой не занимается, в Стамбуле есть независимые операторы, которым можно поручить управление арендой за комиссию 10% дохода. При долгосрочной аренде все коммунальные платежи ложатся на арендатора, собственник оплачивает только страховку и налоги.

Налог на арендный доход исчисляется по прогрессивной шкале. Есть необлагаемая налогом часть, в 2022 году она составляет 9600 лир ($520 по курсу сентября) в год. Все, что выше, облагается налогом от 15 до 40%: чем выше доход, тем больше ставка.  

АВТОР: Алеся РАЗИНКЕВИЧ, Tranio.ru