Статус: «всё сложно» | Но от этого становится только интереснее и даже выгоднее

Известное китайское проклятие: «Чтоб ты жил в интересные времена!» — ​как нельзя лучше описывает этот год. Рынка недвижимости это касается в такой же мере, как и другие сферы человеческой жизни. Правда, есть и отличие — ​пока этой сфере экономики везет, и везет оправданно. Несмотря ни на что, эксперты прогнозируют не только рост предложения до конца года, но и высокий спрос, который активно поддерживается государством.

С начала года ситуация на рынке жилья — ​включая потребительский спрос и условия ипотечного кредитования — ​полностью изменилась. «После роста ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок в апреле спрос упал на 44,5% по сравнению с предыдущим месяцем. После этого последовало массовое внедрение субсидированной ипотеки от застройщиков, что позволило снизить среднюю ставку на первичном рынке с 6,5 до 3%. Это в свою очередь привело к постепенному восстановлению спроса: в июле — ​на 9,7%, в августе — ​на 4,6%, подчеркивает управляющий директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Валерия Цветкова.

Какое влияние на рынок окажут перемены сентября, пока никто оценивать не берется, однако у рынка есть и свои константы. В первую очередь это изменение продукта в соответствии с ситуацией.

«Чтобы поддерживать высокие темпы продаж при относительно высоких ценах, продукт должен быть максимально современным, отвечать новым требованиям и соответствовать ожиданиям покупателей по большинству параметров, — ​добавляет региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia Ольга Широкова. — ​Поэтому, несмотря на то, что на рынке точечно появляются и «старые», давно разработанные проекты, все же основной объем нового предложения — ​это современное жилье».

По наблюдениям Валерии Цветковой, застройщики выводят на рынок квартирографию, которая минимизирует бюджеты по всем типам квартир и классов. На сегодняшний день средняя площадь проекта составляет в комфорт-­классе 46–47 м², в бизнес-­классе — ​50–54 м², в премиальном сегменте — ​80–90 м². Средняя площадь проектов продолжает снижаться. За год она сократилась в среднем на 10–12%.

Если не брать в расчет элитный сегмент, который живет по своим законам, в более «массовых» жизнь идет по общим законам с небольшими нюансами.

И в «комфорте», и в «бизнесе» покупатели не готовы переплачивать. «Для покупателей сейчас крайне важна эргономика квартир, их компактность, но при этом наличие функциональных зон (постирочные, гостевые санузлы, гардеробные и т. п.), переплачивать же за огромные холлы и гостиные никто не будет», — ​говорит Ольга Широкова. Для бизнес-­класса важно также обустройство общественных зон и первых этажей, в том числе из-за влияния пандемии — ​многим покупателям необходимы переговорные комнаты, детские игровые, залы для занятий и проведений мероприятий в доме, но вне квартиры. При этом большое внимание, по словам эксперта, уделяется техническим новинкам — ​мобильным приложениям, элементам «умного дома» и другим пунктам диджитализации.

«С точки зрения планировочных решений приоритеты покупателей жилья пока остаются прежними, — ​добавляет парт­нер — ​основатель Blank Architects Магда Чихонь. — ​В сегменте стандартных проектов и комфорт-­класса преобладает интерес к разум­ным планировкам квартир с минимальными потерями полезной площади. Архитекторы и проектировщики уже давно отказываются от избыточных коридоров. Из новых трендов выделяются спланированные места для размещения гардеробных и постирочных комнат не только в премиальных проектах, но и в бизнес-­классе. Также вновь возвращается внимание к наличию в доме открытых пространств — ​общественных террас, эксплуатируемой кровли либо больших балконов в квартирах». По оценке архитектора, в ближайшие три-пять лет эта тенденция будет только усиливаться, а объекты для отдыха жителей на свежем воздухе будут появляться и в проектах доступного жилья.

Осень традиционно отличается повышенным клиентским спросом. Скорее всего этот год не станет исключением, несмотря на экономические сложности, считают опрошенные ДН специалисты. Всё же жилье является предметом первой необходимости, и покупатели будут присматриваться к различным вариантам, которые предлагают девелоперы. Валерия Цве­ткова уверена: пока ипотечные ставки не достигли докризисного уровня 4,5–5% без участия господдержки, застройщики будут проводить политику субсидирования ипотечных ставок. Также для поддержания покупательской активности застройщики продолжат вводить скидки.

Так, генеральный директор девелоперской компании «СМУ‑6 Инвестиции» Алексей Перлин рассказывает, что во всех его проектах действует множество акций и предложений и каждый может выбрать ­что-то на свой вкус. Например, в жилом комплексе (ЖК) «Любовь и голуби» минимальная ставка составляет всего 0,01% на весь срок. Первоначальный взнос стартует от 15%, максимальный срок кредита — ​30 лет. Популярна и семейная ипотека со ставкой 0,1% на весь срок при первоначальном взносе 15% (при этом можно использовать средства материнского капитала). «В Clementine мы предлагаем субсидированную ставку от 2,4% на весь срок, и она существенно ниже рыночной. В начале осени также была запущена ипотека без первоначального взноса по ставке 5,99%, которая действует на протяжении всего срока кредитования (он может достигать 30 лет), — ​добавляет девелопер. — Максимальная сумма кредита при этом — ​50 млн руб., что позволяет не ограничивать себя в выборе вариантов. Мы постоянно следим за рыночной конъюнктурой и гибко реагируем на покупательские запросы, адаптируясь под них».

Внимательно слушают клиента и в регионах. «Во всех наших комплексах мы обсуждаем с клиентами, в случае необходимости, индивидуальные условия покупки: это небольшие скидки 2–3%, а также предлагаем наши совместные с банками-­партнерами специальные условия по субсидированной ипотеке», — ​рассказывает заместитель коммерческого директора группы компаний «Садовое кольцо» Сергей Кропанев. Компания возводит в Казани жилой квартал Savin City, состоящий из уже готовой и заселенной первой очереди Savin House, второй очереди — ​Savin Family и третьей — ​проекта премиального уровня — ​ЖК Savin Premier. Также девелопер рассматривает новые земли под строительство в тех городах, где уже ведется активная застройка — ​Красногорске, Казани, Уфе. «Кроме того, мы стремимся расширить географию деятельности до других регионов России, — ​добавляет он. — ​Например, на сегодняшний день мы активно ищем ликвидный участок под масштабное строительство в Калининграде и надеемся, что в следующем году сможем осуществить намеченный план».

Стабильно позитивный региональный прогноз у директора департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксении Рысенко. В планах компании — ​сдача первой очереди и начало строительства второй очереди ЖК «Отражение» в Краснодаре, третьей очереди ЖК «Облака‑2» в Новороссийске и апартаментного комплекса в Крыму. Кроме того, «Неометрия» намерена завершить строительство сочинских ЖК «Фрукты» и первую очередь ЖК «Флора». «Все эти комплексы были запроектированы еще в прошлом году, поэтому квартирограмма меняться не будет. Качественные параметры если и изменятся, то только в лучшую сторону. «Неометрия» давно сотрудничает с надежными поставщиками, и за счет объема закупок мы сохраняем приемлемые цены, не снижая качество материалов. Вместе с тем по тем позициям, по которым необходимо было найти замену, задача была успешно решена», — ​подчеркивает представитель компании.

Для повышения спроса на новостройки «Неометрия» аккредитовала свои объекты для участия в программах льготного ипотечного кредитования. Также запустили программу субсидирования процентных ставок, в которой участвуют более 10 банков-­партнеров: Сбер, ВТБ, «Альфа-­Банк», «Открытие», «Банк ДОМ.РФ» и «Совкомбанк». Кроме того, существует альтернатива ипотеке — ​рассрочка платежа.

До сентября темпы продаж соответствовали плановым показателям и даже опережали их и у Группы «Аквилон» (в Московском регионе девелопер реализует проекты «Аквилон PARK», «Аквилон Митино» и «Аквилон BESIDE»). «В начале года доля ипотечных сделок в столичных проектах составляла 68–69%, а к сентябрю достигла 90%, — ​отмечает директор по продажам Группы Егор Федоров. — ​Для большинства людей сегодня важен не столько общий бюджет покупки, сколько размер ежемесячного платежа по кредиту. Чтобы сделать его более комфортным, с 1 июля мы запустили программу с субсидированной застройщиком ставкой по ипотеке — ​0,01% на весь срок. Программа оказалось востребованной, сейчас с ее помощью проходит более 30% ипотечных сделок. В августе мы дополнительно запустили программу с нулевым первоначальным взносом, она начинает набирать популярность. Кроме того, для поддержки продаж мы периодически запускаем различные акции. Помимо традиционных для рынка скидок мы увеличиваем сумму материнского капитала на 15%, даем дисконт до 125 тыс. руб. IT-специалистам при использовании ипотеки и предоставляем дополнительную скидку 10% при покупке паркинга или сити-бокса».

Как будет развиваться рынок дальше, что будет со спросом хотя бы в отрезке до конца года — ​вопрос, который волнует всех участников процесса больше всего. ДН узнал мнения игроков рынка на этот счет.

«Я не фанат «гадания на кофейной гуще», — ​заявила вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — ​С учетом динамики предыдущих месяцев, которая сейчас может развиться, я могу прогнозировать, что можно ожидать падения спроса по сравнению с аналогичными месяцами 2021 года как минимум на 10–20%. Если обратить внимание на официальную статистику, то, по данным Росреестра по Санкт-­Петербургу, за 8 месяцев 2022 года в городе было заключено на 11% меньше сделок, чем за аналогичный период 2021 года: 43,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 49,1 тыс. ДДУ. Одновременно развивался тренд, согласно которому уже в конце августа мы фиксировали скидки в каждой десятой новостройке в городе. Логично предположить, что теперь доля таких новостроек вырастет. С учетом того, что мы видели далеко не один кризис, логично предполагать, что в стрессовой ситуации люди начнут искать иные цели сохранения средств, кроме банковских вкладов. Недвижимость, и особенно квартиры, — ​это один из самых надежных и понятных инструментов».

Что касается городов-­миллионников, и в особенности Санкт-­Петербурга и Москвы, то катастрофически спрос в них, по мнению эксперта, не просядет. В любом случае людям всегда надо будет ­где-то жить, у людей всегда будут рождаться дети. Да, как минимум в моменте можно ожидать резкого всплеска спроса. Особенно на фоне того, что после критических заявлений главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной в отношении маркетинговых ставок по ипотеке под 0,1% многие застройщики и банки решили сворачивать эти программы.

Однако совершенно точно на рынке новостроек не произойдет резкого падения цен. Скорее застройщики, чьи продажи сейчас контролируют банки, будут объявлять некие маркетинговые акции и различные скрытые скидки. На вторичном рынке возможно появление предложений с существенными скидками. Только так люди смогут быстро продать свою недвижимость.

По оценке исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислава Преображенского, в российской столице массовый сегмент недвижимости будет иметь стабильный спрос до конца года. Это обусловлено тем, что стоимость ипотеки стабилизировалась на рыночных уровнях как на первичном, так и на вторичном рынках. Способствует льготная ипотека и понижение ключевой ставки до 7,5%. Т.е. продали вторичную недвижимость, затем купили жилье на первичном рынке (не важно, есть трейд-ин или его нет). Негативные для рынка факторы, такие как санкции и частичная мобилизация, будут иметь минимальное влияние на спрос. В дальнейшем существенным фактором будет развитие внешнеполитических процессов, усугубление мирового экономического кризиса и влияние переориентации логистических и экономических связей РФ. Прогноз КИМ до конца года: будет на 5–10% меньше сделок на первичном рынке, чем в 2021 году (84 тыс. сделок).

В целом для страны, по мнению Владислава Преображенского, характерны те же факторы, что и для Москвы. Но при этом есть ряд особенностей — ​неоднородность экономического развития отдельных регионов и более существенный спад по объему продаж относительно столицы, а также существенно меньшая маржинальность самих проектов. Прогноз: на 13–17% меньше сделок на первичном рынке, чем в 2021 году (608 тыс. сделок). Увеличение выручки на 4–8% по сравнению с 2021 годом (3,4 трлн руб.) за счет роста цен в первом полугодии 2022 года при сохранении стабильности цен в оставшееся время.

«Увеличивающаяся с каждым днем неопределенность в будущем — ​главный фактор сдерживания спроса на приобретение недвижимости, — ​добавляет генеральный директор и партнер компании WELCOME 24 Михаил Клименков. — ​Поведение клиентов, готовых к приобретению недвижимости, становится осторожным по ряду причин: мобилизация главы или членов семьи, недоверие к застройщикам и банкам.

Сейчас на рынке преобладают импульсивные покупки. Покупатели, имеющие средства для покупки квартир, откладывают их на будущее или пытаются сохранить энную сумму средств, приобретая меньшие по площади лоты. Ипотечные кредиты в данный период меняют свою сущность — ​вместо спасательного круга могут стать ношей не по силам клиентам данного сегмента». По прогнозам эксперта, на рынке новостроек в ближайшие полгода-год падение стоимости квадратного метра будет от 10 до 20% в зависимости от стадии строительства объекта.

«Корректировка цен на выставленные лоты будет проводиться застройщиками за счет маркетинговых акций, а новые проекты на нулевом цикле будут выходить на рынок с корректировкой цен минус 5–10% текущих аналогов. Рынок вторичной недвижимости буквально оцепенел за неделю — ​собственники передумывают продавать свои объекты, откладывая это на неопределенный срок до прояснения ситуации на рынке. Предпосылки увеличения процентных ставок на вторичную недвижимость уже прослеживаются», — ​резюмирует Михаил Клименков.  

«С марта по май на рынке недвижимости мы наблюдали сокращения основной части бюджета, в том числе был значительно сокращен бюджет на маркетинг у застройщиков. За летние месяцы и первый месяц осени мы наблюдаем возвращение и восстановление к бюджетам прошлого года и даже его расширение. Это говорит о том, что рынок смог адаптироваться к новым реалиям.

Если говорить о маркетинговой составляющей застройщиков, то много внимания было уделено геосервисам. Все больше девелоперов волнуют рейтинги объектов на Яндекс.картах и локальных отраслевых ресурсах. К концу года мы ожидаем тренд на официальную клиентскую поддержку со стороны девелопера вне собственных социальных сетей и с использованием функционала дополнительных площадок».

«Если в первой половине года на рынке были серьезные опасения дефицита строительных материалов для жилья, то сейчас ситуацию точно удалось урегулировать. В тех случаях, когда замена оказалась невозможной, поставщики и заказчики выстроили новые логистические цепочки. На большинство европейских позиций удалось подобрать аналогичные материалы турецких и российских производителей и быстро наладить поставки на объекты. Это в свою очередь привело даже к незначительному снижению цен на стройматериалы, чего не отмечалось с 2020 года из-за пандемийных ограничений.

Можно говорить о том, что на сегодняшний день на территории России производятся все необходимые в строительстве материалы, по­этому опасения по поводу дефицита безосновательны. При этом большая часть объектов жилого фонда страны и раньше строилась именно из отечественных материалов: бетон, арматуру и кирпич никогда не закупали в Европе. Что трудно заменить российским производством — ​это инженерное оборудование и лифты. Здесь основная переориентация произошла на производителей из Китая и Южной Кореи.

Наибольшие трудности могут возникать с фасадными системами и материалами: их рынок в РФ развит достаточно слабо, а системы крепления и технологии монтажа сложных фасадов в основном ввозились из Европы. Однако уже есть примеры, когда российский производитель и поставщик вне зависимости от санкций и ограничений занимал большую долю рынка, даже конкурируя с европейским производством.

Что еще предстоит отладить — ​это доставку материалов из одних регионов страны в другие. Для многих областей пользоваться европейскими аналогами раньше было удобнее и дешевле, чем организовывать транспортировку внутри страны, но сейчас ситуация меняется. Перестроив логистику и выявив недостачу материалов определенного типа в разных регионах, можно оптимизировать этот процесс и обеспечить стройки всем необходимым».