Задача со всеми неизвестными | Эксперты обрисовали перспективы российского рынка недвижимости

ДН обсудил с застройщиками и риелторами тактику поведения профессионального сообщества в новой реальности, открывшейся нам в конце зимы.

Прогнозируя дальнейшее развитие рынка жилья в России, эксперты для сравнения проанализировали опыт Ирана и предложили застройщикам оценить перспективу «в ближайшие год-два» поработать в убыток — ​для своей же пользы.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков предложил свое видение перспектив рынка жилья в складывающейся социально-­экономической ситуации, основанное на российском и мировом опыте.

Оценивая продолжающуюся государственную поддержку ипотечного кредитования в России, он напомнил, что «накачка» потребителей США новыми ипотечными кредитами в начале 2000‑х годов привела сначала к ажио­тажному буму новых строительств, а затем к лавинообразному падению рынка. «В итоге даже сегодня в США строится втрое меньше домов, чем в конце 1950‑х», — ​констатировал Сергей Дьячков. Аналогичная ситуация сложилась и в Японии 1990‑х годов, когда там были приняты очень низкие ставки по ипотеке.

Кроме того, чрезмерное увлечение ипотекой может спровоцировать массовое неисполнение заемщиками своих обязательств, в результате чего банки будут отбирать у заемщиков предмет залога — ​приобретенные за кредитные средства квартиры. «И в России начнет расти число вот таких людей, оставшихся без своего ипотечного жилья. Это уже было в 2008–2009 годах. И сейчас есть такая опасность. Да, наверное, риски тех граждан, которые покупают у вас квартиры по ипотеке — ​это не ваши риски. Но большой вопрос: как будут себя чувствовать эти люди (оставшиеся без квартир) и что они будут делать. Так или иначе, мы с вами живем в одной экономике, в одной стране», — ​предупредил застройщиков Сергей Дьячков.

Говоря о влиянии крупных вооруженных конфликтов на динамику жилищного строительства, управляющий партнер DSO Consulting для иллюстрации обратился к историческому багажу «даже не воевавших европейских стран», Швейцарии и Швеции: и в них в 1939–1944 годах ввод жилых домов существенно сократился.

Вряд ли можно назвать полезным для рынка жилья и влияние внешнеэкономических санкций. По наблюдениям эксперта, до ­какой-то степени жилищное строительство способно сохранять «иммунитет» к санкционному давлению, но запас прочности не бесконечен.

«Сейчас Россия — ​мировой лидер по внешнеэкономическим санкциям, намного опередившая в этом плане былого рекордсмена, Иран, существующего в подобных условиях уже более 40 лет. И есть ощущение, что мы это лидерство сохраним надолго. Также можно предположить, что Россия во многом повторит иранский путь», — ​указал Сергей Дьячков. В таком контексте имеет смысл понаблюдать за динамикой жилищного строительства в этой стране. Как показывает статистика, фиксируемая Центральным банком ИРИ, с момента победы «исламской революции», с 1979 до 1998 года объем ввода частного жилья в городах Ирана колебался в пределах примерно 15–30 тыс. м² в год, а с 1999 года уверенно пошел вверх, достигнув пика 120 тыс. «квадратов» в 2014 году.

«А в 2015 году Иран сказал: мы не будем продавать нефть Евросоюзу и США. И вот результат», — ​сказал Сергей Дьячков, и как результат — ​последующий большой спад ввода жилья в городах Ирана — ​до 60 тыс. м² к 2017 году.

Но и после этого удара отрасли удалось оправиться: уже с 2019 года жилищное строительство в ИРИ вновь понемногу начало расти. По мнению Сергея Дьячкова, все это стало возможным при наличии государственной поддержки стройки в Иране. Она оказалась достаточно эффективной, несмотря на санкции, несмотря на 20%-ную среднегодовую инфляцию в этом государстве (а за 2021 год она превысила 30%).

«Экономика Ирана, за исключением нескольких лет основных мировых кризисов, в целом справилась с санкциями, — ​подчеркнул Сергей Дьячков. — ​По-видимому, строительная отрасль при помощи государства способна продолжать расти даже в условиях значительного количества санкций мирового сообщества».

«Думаю, в ближайшее время при поддержке «строительного лобби» вероятно принятие новых программ поддержки строительства жилья в России, включая специальные программы сравнительно дешевой ипотеки. Вместе с тем, я продолжаю утверждать, что недавние льготные ставки ипотеки были заниженными, и уже упоминал, к каким последствиям способно привести чрезмерное увлечение льготной ипотекой, — ​заявил Сергей Дьячков. — ​При этом ежегодная инфляция (в том числе в строительстве), скорее всего, будет превышать 40%. И конечно, это скажется на объемах ввода и продаж жилья в России. Так, например, можно ожидать спада объемов ввода в 2022–2023 годах. Вместе с тем, можно предполагать, что в силу специфики рынка, в силу объективного ограничения платежеспособного спроса инфляция в секторе продаж первичного жилья будет поменьше».

На взгляд Сергея Дьячкова, преодоление эффекта текущих антироссийских санкций может занять примерно четыре года. «И это будут сложные годы, готовьте себя к этому, — ​предупредил эксперт. — ​Вместе с этим, при прочих равных, мы прекрасно понимаем, что ситуация, в которой мы сейчас оказались, не очень поддается рыночным прогнозам».

Член Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Сергей Болотников отметил, что мощные внешне­экономические санкции последнего времени усугубили негативное воздействие роста цен на материалы, с которым строительная отрасль сражается уже больше года. При этом даже в борьбе с ростом цен больших успехов нет: так, правительственные документы, позволяющие увеличивать фиксированную цену контрактов по ФЗ‑44 и ФЗ‑223, приняты, но об их эффективной работе пока говорить не приходится.

А как преодолеть новые проблемы, связанные с санкциями, пока в принципе неясно. Сергей Болотников напомнил, что значимые импортные составляющие присутствуют в большинстве технологических цепочек производства строительной продукции. Даже щебень нельзя изготовить и перевезти без импортной техники, без многочисленных импортных запчастей и комплектующих, которые сегодня становятся практически недоступны российским предпринимателям.

«Есть виды техники и оборудования, которые мы пока заместить отечественными аналогами никак не можем, и это большой вопрос», — ​констатировал Сергей Болотников.

По его оценке, в сложившейся ситуации возрастают риски невыполнения и последующего расторжения значительной части подрядных контрактов на строительство объектов государственного и муниципального заказа.

Не видит Сергей Болотников и радужных перспектив в строительстве «долевого» жилья, которое сегодня можно вести, главным образом, только при участии банков. Кредитные комитеты банков продолжают «тормозить» предоставление проектного финансирования в силу нестабильности экономической ситуации, а в тех случаях, когда положительное решение все же принимается, условия кредитования оказываются поистине кабальными для застройщиков. В такой ситуации большинство строительных компаний вряд ли будут стремиться начинать новые проекты; сейчас главное — ​закончить старые, полагает эксперт.

«Понижения стоимости жилья точно ждать не приходится», — ​уверен Сергей Болотников. При этом он не согласился с тезисом Сергея Дьячкова о том, что в последнее время ставки по ипотеке за счет господдержки были излишне снижены.

«Надо понимать, что за период ипотечных платежей человек переплачивает за квартиру в два и даже в три раза, фактически многие годы работая на банк», — ​напомнил Сергей Болотников, дав понять: снижение ипотечных ставок для населения — ​это вопрос не только повышения доступности жилья, но и базовой социальной справедливости.

Вместе с тем эксперт высказал осторожный оптимизм относительно перспектив отрасли: «выкрутимся, ­что-то придумаем, и не такое бывало».

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квадротека» Владимира Голованова, сейчас вообще нет смысла прислушиваться к аналитическим прогнозам на перспективу, потому что никто не знает, что будет завтра.

«Тем не менее, как говорят — ​сох­нет древо теории, но вечно зеленеет древо жизни». Чего мы боимся сейчас в контексте перспектив рынка недвижимости? — ​задался вопросом Владимир Голованов. — ​Основные страхи: рынок остановится, цены сильно вырастут или упадут, ипотека перестанет работать, государственные субсидии отменят, дома не будут достроены, инфляция будет огромной, коммерческая недвижимость обесценится. Такие страхи, такие опасения есть. Но, думаю, большинство из них не реализуется. Давайте вспомним основные типы поведения клиента на кризисном рынке: «панические покупки и продажи»; «выжидательная позиция»; «смена предпочтений»; «продать дорого, купить дешево»; «опасная бездеятельность».

По наблюдениям Владимира Голованова, вскоре после начала «спецоперации» у россиян преобладали панические покупки, теперь акцент покупательского поведения смещается к выжидательной позиции, но тревожность у людей остается на очень высоком уровне.

«Сегодня покупатель нуждается в спокойной, обстоятельной, обнадеживающей беседе, помогающей ему принять решение о покупке, — ​отметил Владимир Голованов. — ​А еще очень важно выстраивать крепкие и долгие отношения с клиентами. Да, понятно, что для риелтора самый вкусный клиент — ​это готовый, «горячий» клиент, который уже все решил и с которым остается только быстро провести сделку и «снять комиссию». Но в новой реальности такими короткими отношениями с клиентами мы уже не обойдемся, этого будет недостаточно».

«Нашим клиентам сейчас действительно нужна настоящая морально-­психологическая поддержка, — ​дополнил коллегу директор агентства «Все Новые дома» Олег Губарьков. — ​Люди не знают, что делать, какие принимать решения по покупке или продаже недвижимости; пик этой проблемы пришелся, по понятным причинам, на конец февраля — ​начало марта, но и сейчас она продолжает оставаться довольно острой».

Застройщикам Владимир Голованов посоветовал, по возможности, приготовиться ближайшие год-два поработать в убыток. «Я понимаю, что вам приходится вкладываться в землю, материалы и другое, но такой вариант нужно постараться предусмотреть», — ​рекомендовал риелтор. Он привел в пример крупные мировые компании вроде Uber, которым удавалось завоевать новые рынки именно за счет осмысленного демпинга, и предположил, что крупным застройщикам с хорошим финансовым «запасом» подобная тактика тоже должна быть доступна.

«Коллеги, нужно понимать, что при таком подходе убыточный год вы должны оценивать не как свое «поражение» как бизнесменов, а подготовку к новому, более мощному старту, к работе с изменившейся структурой спроса, — ​резюмировал Владимир Голованов. — ​Думаю, в целом мы этот кризис пройдем достойно. Как показывает практика, даже в самые глубокие и страшные кризисы, когда все начинают говорить о том, что рынок недвижимости «рухнул», его реальное падение не превышает 15–20%».

Представители застройщиков скептически оценили предложение Владимира Голованова «поработать в убыток». По их оценке, в отличие от риелторов, которые не производят в ходе своей деятельности никакого продукта, а только оказывают определенную услугу и, по сути, ни за что отвечают, застройщики имеют дело с дорогостоящим, ответственным материальным производством, имеющим высокую себестоимость. И риски, возникающие в ходе их работы, куда больше, в том числе и риск «внести пополнение» в ряды обманутых дольщиков.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, комментируя вопрос о финансовых резервах застройщиков и их возможности «потерпеть» и поработать год-другой себе в убыток, напомнил о реально складывающейся структуре финансирования строительства. «Если сейчас ­какая-то строительная компания сработает в убыток — ​то есть станет на путь банкротства — ​можете считать, что она исчезает с рынка, а ее деньги уходят банку», — ​предупреждает эксперт, добавляя, что возврат денег с эскроу-­счетов людям, квартиры которых не удалось построить даже под контролем банка, при этом выглядит не очень «весело», поскольку людям вернут ту сумму, которую они вложили, без всяких процентов, обесцененную, и аналогичное жилье на нее уже не купить. И банк тут не поможет, у него свои проблемы — ​ведь он в этой схеме становится «счастливым» обладателем громоздкого недостроя, с которым непонятно что делать.