Время покажет | Какое влияние окажет господдержка на рынок жилья

С начала года российская строительная отрасль вошла в новый реконструктивный период, потребовавший вмешательства государства. И поддержка не заставила себя ждать. Был принят пакет антикризисных мер, в который вошли как стимулирование покупательского спроса с помощью различных программ льготного ипотечного кредитования, так и поддержка самих девелоперов и строителей. Здесь упор сделан на субсидируемую из бюджета ставку по кредитам и снижение различных административных барьеров.

В целом игроки рынка оценивают предложенные правительством комплексные меры помощи позитивно. Вместе с тем ДН решил поинтересоваться у девелоперов: достаточно ли им существующих мер господдержки и как они влияют на планы по строительству жилья.

Разумеется, главным является поддержание спроса. Правда, отдают себе отчет эксперты ДН, от этого зависит многое, но не все. «Льготная ипотека и другие решения позволят поддержать рынок и сохранить покупательскую активность, — ​говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. — ​Государственная поддержка — ​сигнал, важный для всех участников рынка. Застройщики, покупатели, банки смогут рассчитывать, что отрасли будут уделять первостепенное внимание в ближайшее время. В этой ситуации можно более четко планировать свою деятельность».

А вот для поддержания покупательского спроса, по ее мнению, требуется настройка общеэкономических механизмов. Необходимо принимать меры по сохранению и созданию новых рабочих мест, а также решать вопрос с индексацией доходов населения. Очень многое в строительстве, как и в других отраслях, зависит от ситуации в финансовой сфере. При улучшении макроэкономических показателей роль негативных факторов начнет уменьшаться и на рынке новостроек.

Что же касается льготной ипотеки, то все опрошенные ДН участники рынка единодушны: главное в сложное время — ​поддержать устойчивый спрос в отрасли, а значит, мера крайне своевременная. Правда, в основном для массового жилья. «Поддержка программ ипотеки поможет именно застройщикам в сегменте эконом-, комфорт- и отчасти бизнес-­класса. Именно здесь доля заемщиков среди покупателей варьируется от 50 до 70% в отдельных проектах. В более дорогих секторах рынка ипотека не столь важна», — ​говорит совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-­образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин. Однако клиенты с небольшими и средними бюджетами будут принимать решение о покупке исходя не только из условий ипотеки, но и других факторов. Тут девелопер солидарен с Юлией Судаковой — ​влиять будет ситуация с доходами, работой. Поэтому однозначно сказать, что только ипотека «вытянет» рынок, нельзя.

И все же именно льготная ипотека в ее новых параметрах позволит предотвратить спад спроса и удержать позитивную ситуацию в строительстве многоквартирных домов. «Для столичного региона повышение суммы кредитования по госпрограмме до 12 млн руб. логично. Это оптимальный уровень в нынешних условиях. Прежние лимиты, до 3 млн руб., были бы не столь эффективны для сохранения покупательской активности. А более крупные кредиты менее востребованы на рынке, да и будут дополнительным бременем для бюджета», — ​напоминает Юлия Судакова.

При этом существуют и сегменты, которые под программу не попали и бюджетных субсидий не получили. И вот тут ситуация может оказаться не столь позитивной.

Принятые меры, считает директор по маркетингу проекта Avenue-­Apart на Дыбенко Максим Пискарёв, полезные, но недостаточные.

Безусловно, считает эксперт, субсидируемая государством ипотека под 12% и с кредитным лимитом для столиц 12 млн руб. лучше, чем ничего, но здесь стоит вспомнить про рынок апартаментов, который остался без прикрытия. По словам Максима Пискарёва, две трети сделок по покупке апартаментов были ипотечными. За прошедший месяц были закрыты сделки по ранее одобренным ипотекам. Определенный всплеск спроса был из-за людей с руб­левыми накоплениями, которые были готовы заплатить за юнит полностью, но сейчас количество таких клиентов сократилось. «Можно рассчитывать, что застройщики и банки сделают совместные программы по субсидированию ставок, но тем не менее сегмент апартаментов остается под ударом», — ​считает он.

Еще один сегмент, не попавший в список поддерживаемых — ​индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Во-первых, — ​говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, — ​мы испытываем острую нехватку проектного финансирования по адекватным субсидированным ставкам. Эту меру анонсировали, но на ИЖС пока не распространили. Во-вторых, неоценимую помощь рынку частного домостроения принесло бы развитие инфраструктуры Подмосковья около ЦКАД и далее — ​в 50–100 км от столицы. Появление в таких поселках больниц, школ, хороших торговых центров (ТЦ) и надлежащих коммуникаций, подъездных путей простимулировало бы желание людей там строиться. А на таком расстоянии можно рассчитывать на строительство дома с существенно меньшим бюджетом, чем в 5–10 км от МКАД».

Оказавшиеся в привилегированном положении застройщики «многоквартирников», хоть и пышут оптимизмом, но тоже хотели бы дополнительного развития «помогательного» сюжета. Что логично: рост стоимости строительства заставляет их поднимать цены, что в свою очередь отрицательно влияет на покупательскую способность и спрос.

«Тревогу вызывает рост себестоимости строительства, а также возможный дефицит некоторого оборудования и материалов. Нужно быстро переориентировать рынок на поставки из других стран, развивать параллельный импорт, а также всеми силами воздействовать на сырьевой сектор, чтобы стабилизировать цены на базовые материалы (металл, бетон, продукцию нефтехимической промышленности и т. п.). Чем выше себестоимость строительства, тем уже поле для ценовых маневров у застройщиков», — ​подчеркивает Владимир Щекин. Только за последний месяц, по его оценкам, себестоимость строительства выросла примерно на 30%. И это вдобавок к тому, что рынок уже имел по итогам прошлого года. «Необходима стабилизация цен на базовые материалы, грузоперевозки, оборудование, чтобы понимать, как дальше строить ценообразование. В любом случае поднятие цен повредит рынку, но и продавать в убыток себе застройщики не смогут. Поэтому вопрос цен будет решаться, когда станет ясно, вернулись ли покупатели в офисы продаж», — ​уточняет девелопер из «Родины».

Тогда как коммерческий директор «КОРТРОС–Москва» Дмитрий Железнов надеется, что в ближайшее время будут приняты механизмы сдерживания цен на стройматериалы. «Расходы на их приобретение и строительно-­монтажные работы составляют 45–50% в структуре стоимости квадратного метра. Сейчас правительство прорабатывает вопрос поддержки металлургических предприятий. Думаю, что подобную практику стоит распространить и на производителей иных строительных и отделочных материалов. Другая мера поддержки — ​корректировка порядка расчета размера платы за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в Москве. Она может носить временный характер, например, до конца 2022 года», — ​предлагает эксперт.

Впрочем, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, строители уже отдают себе отчет в том, что подорожание ряда позиций к концу года составит 25–30%. Однако давление на рыночную цену в связи с этим мы ожидаем не более 10–15%.

Тему продолжает и директор по управлению девелопментом холдинга «Партнер» Денис Бадиков, по оценке которого в 2021 году в среднем себестоимость строительства поднялась на 15%. «Основное повышение цен произошло с такими материалами, как металл, древесина и утеплитель, — ​уточняет он, — ​но не стоит забывать и о подорожании рабочей силы, которая за год выросла на 30%. На апрель 2022‑го мы прогнозируем рост примерно на 25%. В наших регионах присутствия, а это Тюменская, Курганская, Омская, Свердловская области, средняя стоимость строительства составляет 70–90 тыс. руб.».

…Как известно, дело рук самих утопающих. Так что же еще может помочь стройотрасли? Первое, что приходит на ум всем участникам рынка, давно обсуждаемое поэтапное раскрытие эскроу-­счетов. Правда, у этой потенциальной меры есть как сторонники, так и противники. Связано это с опасением появления новой волны обманутых дольщиков. «Сейчас властями и отраслевым сообществом обсуждаются механизмы досрочного раскрытия эскроу-­счетов. По моему мнению, оптимальным способом выступает возможность воспользоваться частью средств по достижении определенной стадии строительной готовности. С одной стороны, это позволит снизить зависимость от кредитов, а с другой — ​несет в себе минимальные риски для дольщиков», — ​говорит Дмитрий Железнов.

«Поэтапное раскрытие счетов эскроу может стать эффективной мерой поддержки девелоперов в условиях роста ставок по ипотечным кредитам», — ​считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Однако применение этой меры, по ее словам, не должно создавать риски недостроя и появления обманутых дольщиков. Поэтому, считает она, скорее всего, ее надо применять к проектам на высокой стадии строительной готовности и на основе различных оценочных коэффициентов степени риска.

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков уверен, что поэтапное раскрытие эскроу не приведет к обманутым дольщикам, если правильно разработать инструмент данного процесса. «Во-первых, банки довольно точно проводят мониторинг бюджета проекта и его стресс-­тестирование. Очевидно, что для проектов, которые имеют риски в этой части, такой инструмент работать не будет. Во-вторых, банковские эксперты постоянно проводят сравнение фактической реализации проекта с графиками производства работ и объемами финансирования, выделенными на строительство. Таким образом, в случае поэтапного ввода проекта, например, пусковыми комплексами, частичное раскрытие эскроу-­счетов будет вполне допустимо. Полученные средства девелоперы смогут использовать для приобретения новых площадок или реализации проектов МПТ», — ​уверен Анатолий Клинков.

А вот вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева и вовсе не считает себя сторонницей поэтапного раскрытия эскроу-­счетов. «Я скорее сторонница поэтапной выдачи проектного финансирования, — ​подчеркивает она. — ​Пускай застройщики с банками пересогласовывают проектное финансирование. Лучше каждые три месяца в зависимости от ситуации на рынке и от того, что происходит с руб­лем, нежели чем в столь опасное время раскрывать эскроу-­счета». Да и вообще, говорит она, эскроу-­счета вряд ли можно считать ­каким-то гарантом. Например, в случае отзыва лицензии у банка больше 12 млн руб. человек не получит. Второе — ​если застройщик не сдал дом и прошло три года, то, получив деньги назад, на них уже нельзя будет купить аналогичный проект. А если эти деньги направить на погашение тела долга банку, то уплаченные проценты никто уже не вернет. «Поэтому, на мой взгляд, эти деньги лучше вообще не получать и ждать, когда достроится твой дом — ​пусть не через два года, а лет через пять», — ​объясняет Катерина Соболева.

Что касается других мер, необходимых для сохранения темпов строительства и сохранения рентабельности для девелоперов, то здесь Анатолий Клинков считает важным проработать возможность создания рыночных механизмов, которые помогут оптимизировать кредитную нагрузку на девелоперов без привлечения субсидий от государства. Например, возможность рефинансировать свои эскроу-­кредиты в другом банке с переносом в него всех эскроу-­счетов. «Благодаря конкуренции, которая создастся в таком случае на банковском рынке, субсидировать понадобится лишь ту часть кредитных линий, которая идет на строительство социальной инфраструктуры. А в регионах, где стоимость квадратного метра остается на низком уровне, эффективной мерой поддержки может стать компенсация ставки по эскроу-­кредитам до 15%. Ведь там спрос весьма чувствителен к экономическим колебаниям, что, в свою очередь, замедляет наполнение эскроу-­счетов и, соответственно, поэтапное снижение ставок по проектному финансированию», — ​предупреждает эксперт.

Еще одним способом поддержать отрасль и поспособствовать снижению ставок, по его словам, может быть изменение подхода к банковской комиссии в рамках субсидированных программ. Сейчас комиссия действует сразу после того, как покупатель заключает кредитный договор. Но в схеме проектного финансирования у девелоперов нет своих денег, поэтому практически любая субсидированная программа требует от девелопера расширения кредитных лимитов. Если разрешить выплату комиссии на этапе раскрытия эскроу-­счетов, это снизит общий уровень кредитной нагрузки на девелоперов и позволит им предлагать клиентам более привлекательные условия.

Громадное значение для прироста числа покупателей приобретают и «внутренние» программы субсидирования ставок по ипотеке. «Практически каждый лот девелопер готов отдать на 3% дешевле, чем установлена цена в прайсе. Как он уступит эти 3% — ​в виде скидки при стопроцентной оплате или в виде сниженной ставки по ипотеке — ​это зависит от конкретного клиента, — ​говорит Ирина Доброхотова. — ​Некоторые девелоперы бравируют планами установить ставку 8–9% годовых на весь срок кредитования, но на деле это рентабельно при первоначальном взносе от 50% и на срок до 10 лет. То есть формально программы субсидирования ставки есть, но условия в них весьма ограниченные».

Владимир Щекин отмечает, что в его компании уже занимаются дополнительными методами стимулирования покупателей. Среди прочего запущено субсидирование ставок по программе семейной ипотеке. В проекте кредит можно получить под 2,4% годовых на весь срок. Также расширяются и ускоряются сделки по схеме трейд-ин, предлагается гибкая рассрочка, готовы давать дифференцированные ставки по ипотеке.

Анатолий Клинков считает, что особо удачным решением могут стать совместные программы банков и застройщиков, сочетающие в себе господдержку и субсидии от девелоперов. Или погашение ипотеки траншами, когда основная сумма кредита выдается только после ввода дома в эксплуатацию. В первом транше, поясняет он, ежемесячные платежи даже по ставке 20% все равно будут посильны для заемщиков из-за небольшой суммы кредита, а второй транш девелоперы могут субсидировать. Такие комбинированные программы могут стать особенно эффективной мерой для регионов, где девелоперские проекты в основном низкомаржинальны. Ведь для них снижение ставки до 12% может оказаться недостаточным.

Кроме мер поддержки строительного комплекса большое значение будет иметь общее восстановление экономики. От этого зависит непосредственно благосостояние населения.  

«Будущее продаж находится в руках застройщиков. Хорошо будут продаваться те объекты, где застройщики сами будут дополнительно субсидировать процентные ставки по ипотеке. Например, мы видим, что многие предлагают просубсидировать процентную ставку, но по более высокой цене. Но есть совместные программы со Сбербанком, банком «Санкт-­Петербург» и ВТБ у того же Setl City, в рамках которых ипотечная ставка субсидируется, скажем, на 4 процентных пункта от предлагаемого банком уровня на период до сдачи дома в эксплуатацию. Например, если это семейная ипотека под 5,7%, то минус 4 п. п. — ​это 1,7%. Будущее продаж — ​именно за таким субсидированием».

«Мы рассматриваем предложения для сокращения себестоимости строительства, занимаемся оптимизацией и перенарезкой квартир, но оставляем площади комфортными по метражу в сравнении с конкурентами. Здесь важно не сильно увлекаться небольшими метражами, так как, с учетом льготной семейной ипотеки со ставкой 6%, которая подразумевает наличие детей, в студиях и однокомнатных квартирах клиентам будет не так комфортно жить. Важно обеспечить в каждой функции наличие оптимальных площадей и максимально разнообразить продукт».

«В условиях санкций и кризиса строительство необходимо наращивать, потому что это один из немногих внутренних драйверов роста экономики, который связан практически только со спросом в России и материально-­технической базой в нашей же стране. Говоря проще, это отрасль, которая может производить добавленную стоимость и давать работу, не завися от внешней конъюнктуры. На одно новое рабочее место в строительстве создается 15 мест в смежных отраслях. Поэтому, я полагаю, сейчас открываются новые возможности достичь 120 млн м² нового жилья в год, но нужна поддержка государства для старта и новые программы, скажем, распространение реновации на всю страну».

«Застройщикам нужно сохранить объем строительства для того, чтобы сохранить рабочую силу, техника, чтобы была использована, деньги, чтобы крутились. В этом случае логично было бы создать госпрограммы по строительству мостов, заводов, ­каких-то социальных объектов. Возможно, было бы полезно запустить программу по выкупу квартир государством у застройщиков с целью обеспечения жильем тех, кто нуждается».