Минувший год, особенно его последний месяц, оказался весьма непростым для рынка недвижимости. Ажиотажный спрос, спровоцированный паникой от скачков валют, заставил девелоперов в срочном порядке пересматривать ранее намеченные планы. Как говорится, ковали, пока горячо. Теперь застройщики переводят дух и собираются силами перед наступлением еще более сложного времени. Как столичные девелоперы готовятся к кризису, стоит ли сегодня вкладываться в недвижимость и ждать ли снижения цен, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский.
- Ваша компания пришла в Московский регион после кризисного 2008 года, насколько сложно было тогда, как удалось закрепиться на рынке недвижимости столицы?
- Компания «ГРАС» начала свою историю в Сочи и получила бизнес-импульс для развития благодаря интересным проектам, которые пользовались высоким спросом в регионе. Кризис 2008 года приоткрыл пространство московского рынка недвижимости для новых профессиональных игроков. Тогда компания смогла войти в несколько интересных проектов в столице. Причем в Москве сохранилась та же стратегия, которой мы придерживались в Сочи – только качественные проекты, хорошая локация, высокие требования к концепции. После 2010 года сильно изменился девелоперский ландшафт рынка недвижимости московского региона. В числе основных застройщиков остались в основном девелоперские структуры аффилированные с крупными банками, поэтому чтобы закрепиться на рынке в новых конкурентных условиях, необходимо было вести продуманную взвешенную финансовую и маркетинговую политику. В этом отношении со стороны руководства компании был принят ряд стратегических решений, среди которых были развитие собственного строительного подразделения, чтобы оптимизировать затраты на стройку, запуск производственных мощностей, которые позволяют сэкономить на закупке стройматериалов, организация риэлторской службы, привлечение в качестве партнеров крупных банковских структур.
- Сегодня рынок недвижимости снова страдает от экономических потрясений, у вас есть антикризисный план?
- Кризис мы предвидели давно – нестабильная финансовая ситуация была ожидаема. В соответствии с этим пониманием мы строили свою финансовую стратегию, закладывая определенный запас прочности. Например, заключали долгосрочные договоры с поставщиками оборудования и подрядными организациями, сформировали резервный пул высоколиквидных квартир, продажи которых планируем открыть в 2015 году. Минувший год превзошел наши ожидания. Богатый на экономические и политические события он не давал возможности прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости, несмотря на это план продаж мы выполнили в полном объеме. Скачки спроса происходили всякий раз, когда валютные курсы демонстрировали резкие колебания – в такие моменты спрос вырастал до 40%. Особенно «жарким» для отдела продаж оказался декабрь, когда, поддавшись панике, покупатели были готовы приобретать жилую недвижимость этажами.
- Вы считаете, что вкладывать в существующих условиях в недвижимость рационально?
- Насколько обоснованы такие вложения – неоднозначный вопрос. В сложившейся непростой ситуации имеет смысл инвестировать только в качественные проекты в высокой стадии готовности. Я бы рекомендовал потенциальному покупателю более внимательно относиться к выбору объекта, не принимать скоропалительных решений, с пониманием того, что панический спрос в скором будущем сойдет на нет. А дальновидные девелоперы будут готовы предложить интересные варианты уже в первой половине 2015 года.
- Дальновидные девелоперы на волне ажиотажного спроса заметно подкрутили ценники. Что будет с ценами в ближайшем будущем, когда спрос упадет? Стоит ли ждать корректировки?
- Практически никто из девелоперов не может сейчас точно сказать, как поведут себя цены. Весь прошлый год показал, что спрос на рынке полностью зависит от валютных колебаний. Веры в то, что курс стабилизировался, нет. Игроки рынка ждут валютных скачков и очередной волны спроса. Никто не хочет оказаться неподготовленным к такой ситуации. Поэтому значительно корректировать цены в сторону уменьшения никто не будет. Спрос со своей стороны также проявляет осторожность. Ясно одно – к уровню цен ноября-2014 вернуться уже не получится. Управление продажами сегодня по-прежнему происходит в ручном режиме.
- Многие надеются на то, что государство поддержит строительную отрасль и ипотеку. А если этого не произойдет, как застройщики будут выживать? Какие меры, решения, по-вашему, могут помочь максимально безболезненно пережить очередную волну экономических потрясений?
- Среди популярных мер наиболее действенными я считаю вывод на рынок ранее закрытых суперликвидных лотов (востребованные площади, новые интересные форматы и проч.). Важно проводить адекватную сбалансированную скидочную политику. Иногда правильной мерой является реконцепция объекта, начиная от обновления логотипа и смены названия, заканчивая введением предложения с отделкой. Уместно также говорить о системах стимулирования продаж (trade-in, рассрочки, программы софинансирования).
- Какие законодательные инициативы, принятые в 2014 году, кажутся вам значимыми?
- 2014 год был перенасыщен не только экономическими и политическими событиями, но также он обозначил нам ряд важных для рынка недвижимости законодательных инициатив. Так, в частности, изменение налогообложения, городские инициативы по благоустройству – пешеходные зоны, набережные, платные парковки, и, наконец, сразу две законодательные инициативы, касающиеся рынка апартаментов. На последнем пункте хотелось бы остановиться поподробнее.
Отрадно отметить, что власти наконец обратили внимание на данный формат. Стоит сказать, что девелоперам, реализующим проекты с апартаментами, не хватало ясности, четких правил игры, понимания и поддержки именно на уровне властных структур. Поэтому появлялись как жизнеспособные интересные проекты, так и непригодные и неудобные для проживания апартаменты, реконструированные из промышленных зон. Хотелось бы надеяться, что такие «неудобные апартаменты», не отвечающие элементарным требованиям комфорта, попадут под «санкции» властей.
- Будет ли в свете последних инициатив столичных властей в отношении апартаментов этот формат интересен девелоперам? Во что будут переформатированы проекты, ранее планируемые как апартаментные комплексы?
- Перемены уже сказываются положительно – мы видим оживление спроса примерно на 20% с момента заявлений о возможных переменах на рынке апартаментов. Ясные правила игры – это всегда хорошо. Если все будет правильно, то апартаменты отвоюют те 15-20% дисконта, которые они имеют перед жильем. Для девелопера данный формат интересен только в том случае, если уже получена исходно-разрешительная документация. По тем площадкам, на которых только предполагается развить проекты с апартаментами, ситуация сложнее – переформатировать их в БЦ не имеет смысла, так как этот рынок сегодня перенасыщен. Поэтому некоторым девелоперам придется отказаться от планов или заняться развитием тех территорий, где доля жилья делает рентабельной строительство других форматов.
- Какие планы вы строите на этот год?
- 2015 год очень важен для компании «ГРАС». Уже имея в портфеле ряд завершенных объектов, (два корпуса жилого комплекса комфорт-класса МПИ, жилой дом на Тимирязевский) мы сосредоточим усилия на реализации флагманских проектов компании – квартала бизнес-класса «Флотилия» на севере столицы и премиального жилого комплекса «Утесов» на Карамышевской набережной. Выполнение обязательств по срокам и качеству работ по этим объектам – первоочередная задача компании на ближайшую перспективу. Сегодня «Флотилия» и «Утесов» находятся в высокой стадии готовности. Если пару лет назад на ранних этапах строительства около 50 процентов сделок по ним совершались покупателями с инвестиционными целями, то сейчас мы можем говорить о том, что в текущем и наступающем году наши клиенты – это будущие жители. Более того, на данном этапе у нас сформировался пул клиентов, которые совершают вторую и третью покупку в наших проектах. Мы высоко ценим и дорожим этим доверием. Хочется отметить, что индекс доверия покупателей с начала реализации наших проектов планомерно рос благодаря нескольким факторам, которые лежат в основе нашей стратегии развития: удачная локация, интересная комфортная концепция и высокое качество строительства. Этими же принципами мы будем руководствоваться при принятии решения по расширению нашего проектного портфеля в перспективе.
Количество показов: