Принято считать, что стоимость недвижимости в сданном коттеджном поселке – величина неизменная. Однако у одного и того же объекта фактически две цены: первая устанавливается девелопером при старте продаж, вторая складывается позже, на вторичном рынке. О том, как повысить капитализацию готового поселка без значительных финансовых вложений, что выигрывают от этого жители и девелопер, специально для портала RussianRealty.ru рассказал генеральный директор компании «АЛЛТЕК Девелопмент» Игорь Гончаров.
- Капитализация готового коттеджного поселка девелоперам, как правило, неинтересна – прибыль с продаж получена, и силы переброшены на новый проект. У вас другой подход?
- Мне кажется, что такая стратегия как минимум недальновидна. Ведь рост цен на вторичном рынке работает на репутацию девелопера, повышает интерес к его новым проектам. Упускать возможность поднять свой бизнес на новый уровень практически без дополнительных инвестиций не наша политика.
- Что же можно сделать без дополнительных вложений?
- В первую очередь речь идет о работе на организационном уровне: начиная от создания эффективной структуры управления и обеспечения насыщенной культурной жизни в поселке. Например, в наших поселках «Графский лес» и «Графские пруды» общее имущество находится под управлением жителей – некоммерческого партнерства (НП). Такая форма управления сейчас не слишком распространена в загородных жилых комплексах, как правило, администрирование осуществляется через УК. Но мы еще в 2012 году передали право формировать и распоряжаться инфраструктурным бюджетом жителям. Для конечного потребителя это означает уменьшение размера ежемесячных взносов примерно на 17% в сравнении со среднерыночным уровнем платежей за аналогичный набор услуг в сравнимых по классу поселках.
- Какие в этом случае выгоды для девелопера?
- Создание НП стало по сути отправной точкой для дальнейшего активного участия жителей в развитии поселка. Ведь, согласитесь, когда от тебя зависит собственный комфорт – осязаемые вещи, сосредоточенные в руках членов партнерства, таких же жителей, как и ты, – это дает стимул активнее участвовать в развитии и жизни поселка. У нас, к примеру, несколько жителей решили построить на территории поселков крытый ледовый дворец и теннисные корты.
Совсем недавно инициативная группа пригласила в поселок центр территориальных инициатив «Архполис» и французских ландшафтных архитекторов для благоустройства лесной территории между поселками: на совместных рабочих группах жители вместе с архитекторами, урбанистами и ландшафтниками придумывают генеральный план лесной территории, малые архитектурные формы, легкие спортивные сооружения, домики для детских игр и многое другое.
Возвращаясь к преимуществам для девелопера: когда инфраструктура находится по сути в собственности жителей поселка, она не просто в идеальном состоянии – она постоянно улучшается. Все это работает на развитие поселка, повышая его капитализацию. Каждая новая возможность – это вклад в репутацию девелопера, и в конечном счете в его прибыль от продаж новых проектов.
- То есть речь исключительно об инфраструктурном, так сказать, утилитарном развитии?
- В случае с нашими коттеджными поселками можно говорить не только о юридическом объединении жителей для решения прикладных вопросов, речь уже идет о сообществе по интересам, которое создает комфорт собственной загородной жизни. Среди жителей всегда находятся люди, готовые делиться своими увлечениями с другими. Мы стараемся способствовать реализации их стремлений. Кроме того, постоянно сами проводим интересные мероприятия. К примеру, мастер-классы архитекторов и ландшафтных дизайнеров, с которыми мы работаем.
- В какой момент девелопер должен начать действовать, делать первые шаги, когда поселок уже сдан, или раньше?
- Еще на этапе проектирования нужно обязательно закладывать в проект поселка возможности развития. Я имею в виду дополнительные участки и запас пропускной способности коммуникаций. Эти резервы позволяют в дальнейшем построить на территории новый объект, например, стадион или спортивный комплекс. По факту многие девелоперы сталкиваются с обращениями от крупных сетевиков – отелей, гостиниц, небольших выставочных центров, которые готовы строить что-то вблизи коттеджных поселков высокого класса. Но далеко не все поселки имеют нужные мощности.
Кроме того, стоит сразу уделять максимум внимания выстраиванию партнерских отношений с соседними проектами. Объединенными силами проще создавать дополнительные преимущества. Например, в «Графских прудах» нам удалось договориться о совместном пользовании проложенной к соседнему поселку дорогой. За счет этого мы улучшили свою транспортную доступность. Именно добрососедство и партнерство по строительству, эксплуатации позволяет построить что-то востребованное, заполняемое, действительно необходимое.
Количество показов: