Девелоперы сегодня переживают непростые времена. Политические санкции, валютные колебания и общая экономическая нестабильность, могут нанести строительном бизнесу весьма ощутимый удар. Выстоят ли девелоперы, какие сегменты пострадают больше остальных, и чего в целом стоит ждать рынку недвижимости в ближайшей перспективе, специально для портала RussianRealty.ru рассказал директор группы маркетинга компании КРЕПС Андрей Волков.
- Андрей, какие события определяют сегодня развитие рынка недвижимости в России?
- До 2008 года стремительный рост российского рынка недвижимости определялся исключительно конъюнктурой, высокими ценами на углеводороды, и как следствие существенным превышением спроса над предложением.
После событий 2008 года спрос сфокусировался. Корпоративный и розничный покупатель стали гораздо прицельнее, серьезнее выбирать объекты не только для покупки, но и для аренды, обращая внимание на локацию, качество строительства и документацию, величину операционных расходов. Посмотрите, до сих пор простаивают громадные, бестолковые квартиры в домах, введенных в эксплуатацию в 2008-2010 годах.
Или вот, например, рынок загородной недвижимости. Люди, строившие в девяностые-нулевые по парадигме «дом должен быть большой, из камня» расстаться с мастодонтами по-хорошему не могут. Поскольку покупатели сейчас - это люди новой волны, прагматичные, с усмешкой игнорирующие попытки продавца монетизировать капризы прошлых лет. У покупателей нового поколения есть десяток альтернатив: и частных домовладений, и из числа поселковых.
- Что можете сказать о коммерческой недвижимости?
- Рынок офисной недвижимости пережил свой расцвет. Сегодня доходность бизнеса его участников определяется операционной эффективностью, то есть низкими издержками при управлении несколькими качественными объектами, или стечением обстоятельств. Например, переезд структур Газпрома в Петербург оживил рынок офисной недвижимости в Северной столице. В остальном рассчитывать, что российский бизнес особенно сегодня, будет расширять спрос на офисные помещения, точно не приходится. Какие бы ставки, преференции не были предложены потенциальным клиентам.
Что касается торговой недвижимости, то здесь уже пришло время собирать камни и расплачиваться за грехи молодости. Под грехами подразумеваются несбалансированный проект, когда 50 магазинов и два ресторана, дисбаланс трафика и размера паркинга, неудачная локация, ошибки внутренней архитектуры, разнородные или люксовые арендаторы, близость развитого конкурента и т.п. По числу торговых метров на душу населения Россия находится на одном из первых мест в мире. Рынок торговый недвижимости ждут не просто плохие времена, а жертвы. Посмотрите на пример США, после 2008 года там закрылись десятки крупных, сотни средних и мелких торговых центров. Я думаю, сегодня самый актуальный вопрос для всех собственников, управляющих компаний — это не как удержать показатели (обороты, арендные выручки) на уровне прошлого года, а как удержать вообще арендаторов. Стрит-ритейл на Тверской, на Невском кричит: «Возьми, арендуй меня», арендаторы в торговых комплексах пишут коллективные письма о снижении, закреплении ставок в рублях, другие уже съехали. И даже в самых проходимых ТЦ страны зияют пустые витрины.
В целом рынок в этом году покажет положительную динамику. Жилье нужно сдавать, торговые, офисные центры тоже не имеет смысла морозить в стадиях высокой степени готовности. Вопрос в том, как будут покупать эти квартиры, арендовать офисы или торговые помещения в 2015, 2016, 2017 годах.
- Какие регионы, по-вашему, сегодня интересны девелоперам?
- Самый главный рынок — это Москва, строительство Новой Москвы, соединение с областью открывает новые перспективы. Здесь были и будут деньги. В отличие от регионов, где можно строить, но спрос неплатежеспособный.
- Сказались ли санкции на девелоперском бизнесе?
- Конечно, санкции отразились. Сказывается общий дефицит денег на всех уровнях, у населения (то есть розничных покупателей, посетителей), соответственно, у арендаторов, дальше — у собственников зданий и сооружений, которые недополучают аренду.
В то же время зарубежные банки после 2008 года очень осторожно себя ведут. Поэтому большинство российских девелоперов уже давно ищут и получают деньги у российских финансовых посредников.
- С какими проблемами, помимо влияния санкций, сталкиваются современные застройщики?
- Проблем достаточно: конкуренция, поиск, согласование, выкуп пятен под застройку, социальные обременения, подключения к сетям, низкая платежеспособность, курсовые разницы. И, конечно, одна из главных проблем — это деньги. Если даже рынок межбанковского кредита не работает, то получить сегодня деньги в частном банке очень сложно, почти невозможно. Плюс обеспечительные выплаты по страховке. И это на фоне нестройного спроса на недвижимость даже при настоящем падении национальной валюты.
Если говорить про торговые и офисные проекты, там иначе, но тоже неоптимистично. Часто банки не отказывают в кредите, но принуждают к повышению ставки на пару процентных пунктов или опять же не отказывают, но предлагают деньги в стабильной мировой валюте. Конечно, если у объекта высокий торговый потенциал или проект стратегического значения (для региона, отрасли), деньги всегда найдутся. Но сколько таких в России? Я с трудом пару-тройку могу привести в пример.
Резюмирую: рынок ждет проверка на прочность, и сооружения, и людей, которыми ими владеют или управляют. Но, как известно, все, что нас не убивает, делает сильнее.
Количество показов: