В 2011 году количество регистраций объектов по дачной амнистии сократилось от максимума вдвое. Провальное снижение результатов эксперты объясняют фактическим запретом Минэкономразвития на увеличение площади земельных участков («прирезки») и несовременной технологией регистрации прав. О возможных путях выхода из сложившейся ситуации специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город».
- Дачная амнистия длится более пяти лет. При этом ее годовые количественные показатели каждый раз значительно отличаются от предыдущих. В 2007 году было зарегистрировано 0,68 млн прав, в 2008–м – 1,5 млн, в 2009-м – 2,57 млн, в 2010 г. - 2,1 млн, в 2011 г. – около 1,3 млн, всего – около 8,2 млн объектов, в том числе 5 млн земельных участков. Чем, по-вашему, можно объяснить такую разницу, и о чем могут свидетельствовать провальные итоги 2011 года?
- Резкий рост регистраций в 2009-2010 гг. в первую очередь связан с отменой обязательного межевания. Обвал регистраций 2011 году пока не получил должной оценки. По версии Росреестра, ничего страшного не произошло, все желающие свои дома, дачи и участки зарегистрировали. Это один угол зрения на ситуацию. Кадастровый учет и регистрация прав нужны правообладателям не больше, чем государству. По крайней мере, правообладатели могут подождать: возможность лишить их недвижимости невелика, а текущие потребности по сделкам купли-продажи, дарения и т.д. в целом обеспечиваются сегодняшним темпом регистраций и прежним заделом. Муниципальные же бюджеты несут заметные потери. Сегодня земельный налог и имущественный налог, которые вскоре будут заменены единым налогом на недвижимость, составляют в доходах муниципалитетов около 10% (в Европе – до 80%). Возможен как минимум двукратный рост этого налога. Достаточно вспомнить, что всего нужно зарегистрировать ранее возникшие права примерно на 40 млн земельных участков, подпадающих под дачную амнистию, и потенциально на такое же количество строений. Сделать это будет непросто.
За время, необходимое на дачную амнистию в сегодняшнем варианте, значительная часть собственников умрет, не успев зарегистрировать и передать права. По нашей оценке, уже сегодня от 3 до 5 млн земельных участков не наследованы в срок, потребуются судебные решения, что непросто.
Примерно 2-3 млн участков дачной амнистии можно отнести к категории проблемных: это земельные участки в поселках при барачных домах; ненадлежащим образом предоставленные участки в землеотводе СНТ и других некоммерческих партнерств; земельные участки, где некоммерческие товарищества перестали или не начали функционировать как юридические лица; брошенные собственниками участки; поставленные на кадастровый учет участки с неправильно установленными координатами, из-за которых не будут поставлены на учет участки, на которые они «наложились».
- Почему же собственники недвижимости не спешат воспользоваться дачной амнистией, и какие инициативы чиновников способны изменить ситуацию к лучшему?
- Для владельцев недвижимости не было создано достаточных мотивов к тому, чтобы на себе испытывать дачную амнистию. До 2011 года главным стимулом регистрации прав на земельные участки сверх текущих потребностей гражданского оборота являлась возможность легализации «прирезок».
Небольшая доля собственников заинтересована в регистрации строений на дачных и садовых участках – для целей ломбардного ипотечного кредитования, т.е. получения кредита под залог своей недвижимости. По нашей оценке, таких собственников может быть около 5%, максимум 10%, т.к. такой вид кредитования связан прежде всего с предпринимательской деятельностью.
Пока не реализована законодательно, но может подталкивать регистрировать садовые дома, возможность прописки на дачах в соответствии со вторым постановлением Конституционного суда по этому вопросу от 30.06.2011 г., распространяющимся, в том числе, на строения на землях сельхоз назначения. Опять же это нужно далеко не всем, в первую очередь молодым семьям, переселенцам, а также старшим поколениям семей, освобождающим квартиры в пользу детей и внуков. Не будут прописываться на дачах жители Москвы и других крупных городов, в которых с местом регистрации пребывания связаны социальные льготы. В решении суда указывается, что возможность прописки в пригодных для постоянного проживания дачах не накладывает на местные власти обязательств перед такими жителями по созданию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселений, и это - единственно верный подход. С учетом всех обстоятельств возможность прописки на дачах в будущем – это скорее демонстрация доверия к гражданам со стороны властей, чем предоставление им прямой выгоды.
Еще в качестве стимулов к регистрации недвижимости можно назвать облегчение работы собственников с инженерными службами, страховщиками, нотариусами.
- Вы сказали, что до 2011 года главным стимулом регистрации прав на земельные участки являлась возможность легализации «прирезок». Сегодня «прирезки» оказались вне закона. Как теперь будет происходить межевание участков, и как новая инициатива может сказаться на темпах и масштабах дачной амнистии?
- В соответствии с законом о кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) при проведении межевания земельного участка допускается, чтобы его уточненная площадь была больше значения площади по правоустанавливающему документу на величину не более минимальной нормы предоставления земельного участка соответствующей категории и разрешенного использования. Минимальная норма предоставления устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Если минимальная норма предоставления не установлена, то допускается «прирезка» до 10% площади по правоустанавливающему документу. В большинстве муниципальных образований и/или регионов были утверждены минимальные (и максимальные) нормы предоставления земельных участков гражданам из земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Среднее значение минимальной нормы варьировалось в пределах 4-6 соток. Именно этими нормами руководствовался Росреестр с момента принятия закона о кадастре и до 2011 года при регистрации прав на земельные участки с уточненной (увеличенной) по результатам межевания площадью. Далее Росреестр на основе позиции Минэкономразвития (письмо Минэкономразвития от 4 мая 2011 г. N Д23-1871) «перечитал» статью закона о кадастре и пришел к мнению, что минимальная норма предоставления по земельному законодательству (ст.11.9 ЗК РФ) – это норма, утвержденная в соответствии с градостроительными регламентами, а не норма предоставления из земель муниципальной и государственной собственности. Срок разработки градостроительных регламентов с 2004 г. уже четыре раза переносился, есть все основания полагать, будет отложен вновь. На сегодняшний день градостроительные регламенты разработаны примерно в 20% муниципалитетов.
Суды общей юрисдикции поддержали подход Росреестра, и выносят отказные решения по искам собственников участков, если прирезка больше 10% исходной площади.
Поскольку 10% - это очень мало (для 6-соточного участка – 60 кв. м против 600 кв. м. ранее разрешаемой «прирезки») у значительного числа собственников пропало желание регистрировать участок (как следствие – и строение на нем). Через несколько лет можно ожидать принятия градостроительных регламентов во всех муниципалитетах, поэтому собственникам лучше ждать. Собственникам не нужны кадастровые планы и свидетельства о собственности с подогнанным под удовлетворяющий Росреестр результат межеванием. Открыто и обоснованно используемая земля будет считаться самозахваченной. Повторное межевание не допускается во всех случаях (п.3 ст. 25 закона о кадастре). Хуже того, если участок без межевании перешел к другому собственнику после введения в действие земельного кодекса (30.10.2001 г.) без межевания, новому собственнику Минэкономразвития отказывает в проведении межевания с увеличением площади хотя бы и на 1 кв. м. Поскольку регистрация участков с меньшей, чем есть площадью, не выгодна ни для личного использования, ни для неизбежной в будущем сделки (в частности – для наследования), сегодня при фактическом запрете на «прирезки» собственникам не интересна регистрация участков как с межеванием, так и без межевания.
Как видим, количеством регистрационных действий на основе интересов граждан можно управлять. Есть опыт 2008 г. (отмена межевания) – плюс 1 млн регистраций и опыт 2011 г. (запрет на «прирезки») – минус 1,3 млн регистраций от максимума.
- И что, по-вашему, нужно сделать, чтобы выровнять ситуацию и заставить собственников вновь поверить в дачную амнистию?
- В первую очередь в закон о кадастре необходимо срочно ввести поправку о допустимой величине «прирезки» земельного участка с учетом текущего момента. Полагаем возможным на переходный период – до повсеместной разработки градостроительных регламентов - прямо указать в законе, что допустимое увеличение площади участка при уточнении его характеристик по результатам межевания составляет 5-6 соток – для участков из земель всех категорий, а также из земель неустановленной категории, с разрешенными видами использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства, для садоводства, 4 сотки – для огородничества, 1 сотка – для индивидуального гаражного строительства. Или временно считать допустимый размер «прирезок» по нормам предоставления участков из земель муниципальной и госсобственности, поскольку очевидно, что, во-первых, нормы предоставления по градостроительным регламентам будут больше, а, во-вторых, привязка размера «прирезок» к конкретному виду документа является сугубо формальной, сущностное содержание допустимого размера «прирезки» – быть не больше возможного нового самостоятельного участка.
Кроме того, необходимо снять запрет на «прирезки» любым по счету собственником земельного участка, вне зависимости от основания и даты приобретения права на участок, если межевание участка производится впервые. Участки без межевания, которых перешли к собственникам после 2001 года, не должны «браковаться» таким искусственным образом. Ведь в подавляющем большинстве случаев речь идет не о захвате земли, а об уточнении площади участков в фактически сложившихся границах. Надо признать, что предложить правообладателям что-то действительно значимое из разряда выгод, что побудило бы их тратить время и деньги на регистрацию прав на недвижимость с большей интенсивностью, достаточно сложно, кроме, конечно, возврата права на «прирезки».
- Вы все-таки предлагаете «заманивать» собственников в дачную амнистию «пряником», тогда как государство с самого начала больше налегает на «кнут», пугая владельцев всевозможными неприятностями, которые им грозят в случае, если они не воспользуются «благами» дачной амнистии…
- Сложно дополнительно запугать владельцев недвижимости какими только есть возможными проблемами, если права не зарегистрированы. Не смотря на это, по-видимому, осознавая, что кадастр земельных участков и строений не будет создан в установленные сроки, Росреестр последнее время активно распространяет идею, что недвижимость будет обложена налогом вне зависимости от того, зарегистрирована она или нет. Вряд ли такой подход соответствует закону и принесет плоды. Во-первых, регистрация прав на недвижимость дачной амнистии носит заявительный характер, на усмотрение правообладателя. Симбиоз добровольно-принудительной регистрации прав не просматривается. Во-вторых, обязанности налогоплательщика возникают с момента государственной регистрации прав собственности или, как минимум, что достаточно спорно, но имеет хождение, - с момента постановки объекта на кадастровый учет. Спорно, например, потому, что сведения кадастрового учета нового участка носят временный характер, удаляются из кадастра, если в течение года не произошла госрегистрация права. Кадастровый же учет строения в соответствии с законом может быть осуществлен только по заявлению собственника. Никакие учеты «из-за забора» специалистами кадастра, муниципалитетов или земельного контроля (если и кому поручат – не известно, но все будут отбиваться) не могут приниматься в расчет. В-третьих, такая технология дооценки объектов недвижимости весьма трудоемка, нервна, а может быть, и опасна. Наверное, собственники не будут с вилами и топорами встречать таких специалистов, но и помогать им не станут, пускать на участки. Результата не последует, и попытки прекратятся. Даже владельцев индивидуальных домов пока не удается заставить оформлять ввод в эксплуатацию законченных строительством домов. Можно вспомнить, что судебным приставам, облеченным всей мощью закона и имеющим на руках исполнительные листы, удается взыскать только 10% платежей.
Начало. Продолжение интервью читайте на портале RussianRealty.ru 16 февраля 2011 года.
Количество показов: