Артур Зейтунян, Генеральный Директор Некоммерческого партнерства "Поддержка добросовестных предпринимателей", Заместитель Председателя Наблюдательного Совета Жилищного Накопительного кооператива «СтройСберКасса»
Идея создания федеральной сети жилищных накопительных кооперативов родилась у нас насколько лет назад. Перед глазами мы имели опыт созданных в России и удачно функционирующих жилищного накопительных кооперативов в Белгородской области. Кроме того, нам периодически приходилось слышать о попытке правительственных инициатив по созданию создать в России модели, альтернативной ипотеке. В частности, в марте этого года в ходе заседания Госсовета по вопросам развития строительного комплекса лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов рассказал Владимиру Путину об имеющимся, пусть и единичном, позитивном опыте развития сети ЖНК. Очевидно, если бы была возможность спроецировать данный опыт на другие регионы, то с развитием этого механизма покупатели действительно получали бы возможность приобретения доступного жилья.
Нельзя сказать, что эта модель никак не апробирована в мире. Для России это нетипичный способ аккумулирования средств для покупки жилья, потому что мы привыкли к ипотечной модели, которая пришла к нам из Соединенных Штатов. А между тем, вся Европа живет по модели жилищных накопительных кооперативов и приобретает недвижимость по такой схеме чуть ли не с окончания Второй мировой войны. Первые жилищные накопительные кооперативы появились в Европе еще в 1885 году.
В России жилищные накопительные кооперативы функционируют согласно 215-ФЗ и Указанию Центробанка РФ от 26 марта 2015 г №3608-У «О сроках и порядке предоставления в Банк России отчетности жилищного накопительного кооператива». Там обозначены все нормы, по которым жилищный накопительный кооператив обязан работать и отчитываться. Могу добавить, что только жилищный накопительный кооператив является подконтрольным ЦБ РФ из кооперативов, аналогичных по своим функциям: жилищный и жилищно-строительный. Согласно 215-ФЗ и директиве Центробанка, жилищный накопительный кооператив имеет право осуществлять операции на рынке жилья в таких долях. 80% - готовое жилье, не обязательно вторичный рынок, но объект, введенный в эксплуатацию, и 20% - новостройки, еще не введенные.
Основное отличие жилищного накопительного кооператива от ипотеки – это возможность приобретения жилья по квадратным метрам. Если же последовательно описывать весь процесс приобретения жилья через ЖНК, то сначала претендент заполняет довольно подробную анкету и заявление о приеме в кооператив. Решение о принятии принимает Правление кооператива, действующее на основании Устава. Затем принятому пайщику кооператив открывает личный лицевой счет, где будут аккумулироваться его паенакопления. В процессе вступления в кооператив будущий пайщик выбирает форму участия. У нас их пять. Первая форма – это «30-40-30». Первая цифра означает, сколько процентов от стоимости квартиры пайщик должен накопить самостоятельно, вторая – сколько ему при такой форме сможет добавить кооператив из общего паевого фонда, и третья цифра – это недостающие средства, если накопления пайщика составляют менее 50%, которые кооператив привлекает с помощью банковского кредита по льготной ставке. По этой же аналогии действуют и другие формы: «35-35-30», «40-40-20», «45-45-10» и «50-50-0».
Второе отличие от ипотеки заключается в том, что заселение в квартиру и прописка происходит не сразу, а только после того, как пайщик накопит полный объем своего взноса– 30%, или 35% или 40% - согласно выбранной форме участия. Остальное доплачивает кооператив. При этом если по ипотечной схеме право собственности сразу передается покупателю квартиры, то в ЖНК квартира остается в собственности кооператива до полного погашения пайщиком затраченных средств, и только потом к нему переходит право собственности на квартиру.
Основным механизмом защиты от инфляции в ЖНК является возможность покупки квартиры по квадратным метрам. Средства пайщика не просто вносятся им на лицевой счет, они учитываются в стоимости жилья по текущей цене. Например, внеся какое-то количество средств, например, 30 000 или 50 000 рублей на свой лицевой счет, пайщик тем самым выкупает определенное количество квадратных метров квартиры по текущей цене квадратного метра. Таким образом, к моменту окончания накопления собственных средств, в зависимости от выбранной формы участия, часть квартиры оказывается им уже выкупленной. Кооператив добавляет средства тоже по текущей цене. Если у пайщика форма участия, в которой присутствуют заемные средства, то на этом этапе риск переплаты в случае инфляции присутствует. Но не на всю стоимость квартиры, а только на ту часть, в которой участвовали заемные средства, а это от 0 до 40 процентов.
При этом надо понимать, что действующие в ЖНК схемы защищают от инфляции, но не от роста рыночной стоимости квартиры. Если собственник оценивал квартиру, скажем, в 4,5 миллиона, а потом поднял цену, то здесь ЖНК ничего не сможет сделать. Кроме того, что вступая в кооператив, пайщик указывает все желательные параметры квартиры, но не какую-то конкретную квартиру. И в этом наше отличие от риэлторов, которые продают то, что экспонируется на данный момент, то, что можно пощупать руками. ЖНК накапливает средства и помогает приобрести квартиру с минимальной переплатой; это также, как и ипотека, только инструмент для приобретения квартиры.
Автор: Абашина Юлия
Количество показов: