Одним из последствий финансового кризиса стало недостаточное финансирование объектов, находящихся на стадии строительства. В связи с этим сроки окончания строительства многих объектов были сдвинуты. По данным компании CB Richard Ellis, из 2,7 млн. кв. м, заявленных к выходу на рынок в 2009 году, только 1,5 млн. кв. м будет в действительности введено в эксплуатацию. Данный показатель равен объему, введенному в эксплуатацию в 2007 году и на 25% меньше объема, планируемого к вводу в 2008 году.
В течение последних нескольких недель большинство арендаторов заняли выжидательную позицию и очень осторожны в принятии решений касательно переезда в новый офис или аренды дополнительных площадей. С одной стороны, сложившаяся ситуация дает арендаторам возможность обсуждать договоры аренды по более низким ставкам и одновременно рассматривать еще более выгодные альтернативные предложения. С другой стороны, арендаторы еще не уверены, насколько финансовый кризис повлияет на их бизнес, поэтому им трудно определиться с необходимой площадью офиса. Данная ситуация уже привела к снижению объема заключенных сделок на рынке. Некоторые арендаторы пересмотрели свои планы расширения, некоторые приостановили поиск нового помещения, другие же арендаторы пытаются выйти из уже заключенных договоров аренды. Сейчас наблюдается значительное сокращение спроса со стороны компаний банковского и финансового секторов. Финансовый кризис оказал влияние и на компании, работающие в сфере недвижимости, что выражается в сокращении штата сотрудников в некоторых компаниях. Ввиду сложившейся ситуации аналитики CBRE подагают, что совокупный объем сделок в 2009 году составит 50-75% от аналогичного показателя 2008 года. Данное предположение подтверждается также и прогнозами изменения макроэкономической ситуации – в соответствии с прогнозом Deutsche Bank, рост ВВП в России в 2009 году составит 3,4% (прогноз на 2008 год – 6,9%).
В данный момент общий объем качественных офисных площадей на рынке Москвы составляет 8,9 млн. кв. м. В течение первых трех кварталов 2008 года на рынок вышло 1,32 млн. кв. м офисных площадей. До конца года планируется выход на рынок еще 700 тыс. кв. м. Как уже было сказано, в 2009 году планируется ввод в эксплуатацию 1,5 млн. кв. м. Данный показатель в сочетании с уменьшающимся спросом приведет к увеличению доли свободных площадей. На сегодняшний день на рынке свободно около 1,3 млн. кв. м офисных площадей, а доля свободных площадей в Москве составляет 15%. В четвертом квартале 2008 года и в 2009 году на рынок выйдет дополнительный объем офисных площадей. В результате общая площадь свободных помещений может достигнуть 2 млн. кв. м (или 18% от общего объема площадей на рынке). На конец третьего квартала 2008 года доля свободных площадей в зданиях класса А составила 5%. За оставшуюся часть 2008 года и 2009 год доля свободных площадей увеличится и может достигнуть 8%. Сравнивая долю свободных площадей класса А в разных зонах Москвы, можно отметить, что ситуация на рынке в меньшей степени затронет CBD, где доля свободных площадей составит 6%. В Москва-Сити доля свободных площадей может составить 15%, в зоне между Садовым кольцом и Третьим Транспортным Кольцом (ТТК) – 12%. Более низкий показатель доли свободных площадей класса А ожидается за пределами ТТК, так как в данной зоне заявлено меньшее количество проектов. Доля свободных площадей для помещений класса В значительно увеличится в удаленных от центрах районах.
На данный момент на рынке уже зарегистрировано снижение ставок аренды. На сегодняшний день большинство собственников понизили запрашиваемые ставки аренды на 10-30% по сравнению с докризисным уровнем. Это означает, что достижимые ставки аренды могут быть еще ниже. Тем не менее, собственники не хотят показывать реальный достижимый уровень ставок аренды, предпочитая обсуждать ставку аренды конфиденциально с клиентом. Слабая активность на рынке и растущая доля свободных площадей повлияют на дальнейшее понижение ставок аренды. Более того, укрепляет свои позиции рынок субаренды, ежедневно появляется несколько предложений субаренды. Активно развивающийся рынок субаренды повлияет на уровень ставок, так как арендаторы пытаются вернуть часть своих средств и готовы делать хорошие скидки субарендаторам.
В краткосрочной перспективе ожидается не только снижение ставок аренды, но также и большая гибкость со стороны арендодателей в плане уменьшения сроков аренды (с 5-7 лет аренды до 3-5 лет аренды), а также готовности предоставлять помещения с уже выполненной отделкой или компенсировать стоимость отделки арендатору.
В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Тем временем предложение офисных площадей, которое сократится в 2009 году практически на 50%, продолжит сокращаться и в 2010 году. В случае стабильного роста экономики (рост ВВП 4-6%), спрос на офисные помещения восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010 году ставки могут достичь докризисного уровня.
В том случае, если период восстановления экономической стабильности будет дольше, а спрос останется стабильным, ставки аренды стабилизируются во второй половине 2009 года в связи с ограниченным предложением офисных площадей.
В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости перестает быть рынком арендодателя и становится рынком арендатора. Данный период может быть достаточно коротким. Таким образом, для многих арендаторов 2009 год может стать удачным с точки зрения улучшения качества офисных помещений при экономии средств на аренду и отделку.
05.11.2008 18:20