Сфера ипотечного кредитования оказалась тем сегментом, по которому кризис ударил больнее всего. По данным компании Est-a-Tet, в конце 2008 года 95% банков, работавших в этой сфере, свернули свои кредитные программы. В кризис выдавали населению ипотечные кредиты только три финансовых учреждения: Сбербанк, ВТБ и банк ДельтаКредит.
С середины 2009 года многие банки возобновили свои жилищные кредитные программы, но основное место в сегменте ипотеки занимало кредитование на вторичном рынке жилья. Рынок новостроек в кризис стал особенно сложной сферой для ипотечного кредитования, так как банку здесь приходится рисковать дважды – выдавать кредит частному лицу, да еще и под залог недвижимости, которая фактически еще не существует.
Как правило, банки стараются переложить значительную часть рисков на заемщика, поэтому сегодня большинство финансово-кредитных учреждений либо вообще не работает с новостройками, либо предлагает кредит под высокой процент с более жесткими условиями. Если до кризиса средняя годовая ставка по ипотеке достигала 8-9%, в 2009 году составляла 19-20%, то сейчас средний процент по кредитам колеблется в районе 15-16%. Размер первоначального взноса до кризиса составлял порядка 10%-15% от суммы покупаемой квартиры, а сегодня достигает 30%. Кроме того, большинство банков на данный момент заменили кредитование на первичном рынке жилья целевыми кредитами под залог имеющейся недвижимости, то есть той квартиры или иного актива, который в данный момент находится в собственности кредитора и используется им.
Сейчас число банков, кредитующих новостройки, постепенно растет, но находится все также на низком уровне - примерно около 5-10 кредитных организаций предоставляют ипотеку без обременений. «К числу банков, предоставляющих кредиты под новостройку, относятся такие кредитные гиганты как Газпромбанк, ВТБ, Московский кредитный банк и Сбербанк - комментирует Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. - Также активно работают на первичном рынке как под залог имеющейся недвижимости, так и под новостройку на эксклюзивных условиях банк ДельтаКредит и Нордеа Банк. Развиваются в сфере ипотеки на первичном рынке и Банк Возрождение, банк Санкт-Петербург, Еврофинанс МоснарБанк, банк Москвы, РосевроБанк, МежтопэнергоБанк».
Банки тщательно отбирают те объекты, на покупку квартир на которые они готовы предоставлять кредиты и, если уж банк «дал добро», то и покупатель может быть спокоен за надежность своих вложений. Банки предоставляют кредиты практически всегда только под договор долевого участия, и очень редко – под преддоговор и тем более под вексельную схему. Проект застройки тщательно проверяется на предмет проектно-разрешительной документации, благонадежности застройщика и возможных рисков недостроя. Некоторые банки кредитуют только определенные проекты – как правило, те комплексы, которые строятся при их финансовой поддержке. В таких случаях банк может быть уверен как в надежности застройщика, поскольку их связывают партнерские отношения, так и в том, что проект будет достроен, так как средства на его строительство выделяет сам банк.
Список банков, которые выдают кредиты только на определенные проекты, не имея других ипотечных программ или имея программы с обременением.
Банк |
Компания, Объект |
словия |
Межтопэенергобанк |
Центрстрой: г. Реутов, мкр. 9А, ул. Октября, вл.2, 4, 5, 6, 7, 8А, 8Б, 9, 10 |
Ставка – 17% годовых в рублях. Первый взнос – от 30%. |
Банк Москвы |
Скай Форт, г. Москва, 1-й Нагатинский проезд, владение 11 |
Ставка – от 15,75% до 17,75% в рублях, 10,75% до 12,75% в долларах США и Евро. Первый взнос – от 30% |
Нордеа Банк |
ЗАО «ЮИТ-Московия»: г. Раменское, мкр. № 1, ул. Приборостроителей, д. 45; г. Раменское, мкр. № 5А, ул. Чугунова, поз. 26а, 26б, 27, 28б, 29, 30; г. Королёв, мкр. Первомайский, мкр. «Сосновый бор» (жилой дом); г. Жуковский, мкрн. 5А, д. 11, 12, 13; г. Щелково, мкр. «Потапово-3А», ул. Фрунзе, поз. № 8 (по генплану). ЗАО «ЮИТ СитиСтрой»: г. Москва, ул. Лобачевского, вл. 100 А. |
Ставка - от 14,5% до 16% в рублях, от 8% до 11% в долларах США и Евро. Первый взнос - от 25%. |
Росевробанк |
КТ «ДСК-1 и Компания» и ОАО «МЖК «ФармаГрупп»: г. Москва, Чертаново-Южное, мк.26, корп.65 |
Ставка - от 15,75% до 17% в рублях, от 12,5% до 13,5% в долларах США и Евро |
Банк Санкт-Петербург |
Ведис Групп: ЖК "Марфино", ЖК "Алексеево" |
Ставка - 14% в долларах США, 13,5% в Евро. Первый взнос: от 50% |
ЗАО «Балтийская Жемчужина»: ЖК «Балтийская Жемчужина» |
Ставка - от 13,25% до 15,25% в рублях. Первый взнос: от 25% |
Другие банки, активно работающие в сфере ипотечного кредитования, в то же время предоставляют более льготные условия кредитования по тем объектам, которые они сами финансируют или которые прошли полноценную проверку. Из таблицы, приведенной ниже, видно, что банки, в стандартном варианте предоставляющие кредиты под залог имеющейся недвижимости, в партнерских программах на конкретные объекты готовы брать в залог покупаемую квартиру, а также снижать ипотечные ставки на 3-4%.
Банк |
Партнерская программа |
Стандартная программа |
Сбербанк |
Ставка - от 11,95% до 14,5% в рублях, от 8,8% до 11,8% в долларах США и Евро. Первый взнос - от 20%. Обеспечение - залог покупаемой недвижимости. |
Ставка - от 11,95% до 16% в рублях, от 8,8% до 14% в долларах США и Евро. Первый взнос - в зависимости от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обеспечение - залог имеющиейся недвижимости и поручительство физических лиц. |
Нордеа Банк |
Ставка - от 14,5% до 16% в рублях, от 8% до 11% в долларах США и Евро. Первый взнос - от 25%. Обеспечение - залог покупаемой недвижимости. |
Ставка - от 13,5% до 16% в рублях, от 7% до 11% в долларах США и Евро. Первый взнос - в зависимости от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обеспечение - залог имеющиейся недвижимости. |
Московский Кредитный Банк |
Ставка - от 12% до 19% в рублях, от 11% до 15% в долларах США и Евро. Первый взнос - от 30%. Обеспечение - залог покупаемой недвижимости. |
Ставка - от 16% в рублях, от 12% в долларах США, от 11% в Евро. Первый взнос - от 30%. Обеспечение залог имеющиейся недвижимости. |
Банк Москвы |
Ставка – от 15,75% до 17,75% в рублях, 10,75% до 12,75% в долларах США и Евро. Первый взнос – от 30%. Обеспечение - залог покупаемой недвижимости. |
Ставка - от 17% до 20% в рублях, от 13% до 18,5% в долларах США. Первый взнос - от 30%. Обеспечение - залог имеющиеся недвижимости. |
Сегодня очевидно, что для банков сфера недвижимости является инвестиционно привлекательной – они готовы кредитовать застройщиков, если считают объекты ликвидными, а также предоставлять ипотечные кредиты частным лицам, но с минимальными рисками.
В то же время ставки по кредитам пока находятся на достаточно высоком уровне, а снижение процентов происходит, но очень медленно.
«Мы ожидаем, что средние показатели ипотечных ставок в 2010 году уменьшатся, но не более чем на 1,5-2%, - считает Юлия Гераськина. - В то же время мы уверены, что количество банков, работающих на рынке жилищного кредитования, в том числе в сегменте новостроек, будет постоянно увеличиваться. Если эта тенденция продолжится и к 2011 году хотя бы 50-60% от прежнего количества ипотечных программ будет восстановлено, возникнет реальная конкуренция между банками за потенциального клиента, и тогда мы сможем говорить о реальном снижении ставок по кредитам».
16.02.2010 16:30