Сегодня рынок недвижимости пребывает в стабильном состоянии. Что это значит? Пессимист скажет: "Все что угодно, но ничего хорошего!" Оптимист ответит: "Это не проблема - это возможность!" Реалист, выслушав точки зрения специалистов по недвижимости, возможно, придет к самому правильному выводу. Какому? Думаю, Вы сделаете его сами, прочитав мнения риэлторов. Эта статья не претендует на "глобально-аналитическую" истину в последней инстанции, каких в настоящее время публикуется десятки, а то и сотни. Она не похожа на своих сестер-близнецов. Почему? Хотя бы потому, что рассчитана не столько на специалистов, сколько на простых людей, и призвана обнадежить и помочь им разобраться в нынешней ситуации, сделав тот самый правильный вывод! Мы постарались избежать главной ошибки при анализе - не валить все в одну кучу и не строить, исходя из этого, общее впечатление. Для более полной и актуальной картины "жизни" московской недвижимости - своими представлениями о сегодняшнем рынке жилья делятся риэлторы, работающие в отдельных его сегментах. "ВТОРИЧНОЕ" ЖИЛЬЕ: ПРОДАЖА, ПОКУПКА, ОБМЕН КВАРТИР Судя по всему, понятие "политика неожиданных контрастов" неприменимо к сегодняшнему рынку "вторичного" жилья. Здесь, действительно, пока обходится без перемен, что ни в коем случае нельзя назвать отрицательным моментом. Трудно что-либо говорить на языке процентов, поскольку разбирать нужно отдельно 1-,2-,3-,4-5-6-комнатные квартиры, дома, а также четко разграничить предложение и спрос в продаже, покупке и обмене. По словам Маргариты Осиповой, директора отделения "На Щепкина" корпорации "БЕСТ-Недвижимость", рынок вторичного жилья стал более насыщенным, по сравнению с прошлым годом. Начиная с января 2002 года, в этом сегменте наблюдается стагнация. Иными словами на сегодняшний день цены на жилье, практически достигнув уровня докризисных цен 1998 года, остановились, а на некоторые категории жилья - начали снижаться. В настоящее время можно говорить и о том, что спрос немного снизился, а уровень предложений, наоборот, возрос. Во-первых, люди не готовы сейчас покупать жилье по высоким ценам, как это было в 2001 году, и, из-за недостатка средств, предпочитают рассматривать "квартирные" предложения в ближайшем Подмосковье - Реутово, Мытищи, Балашиха, Одинцово. Во-вторых, у некоторых появилась возможность воспользоваться при покупке жилья ипотекой. Еще одной отличительной особенностью рынка вторички-2002, по мнению Маргариты Осиповой, является спокойствие. Народ без ажиотажа рассматривает варианты жилья с часто "поднебесными" ценами, подбирая тщательно и пытаясь на свои небольшие деньги купить лучшее из того, что предлагается. Широкий выбор квартир к этому располагает. С одной стороны - многие продавцы специально придерживали квартиры для последующей продажи в надежде на то, что цены и дальше будут расти. Однако, поняв, что этого не произойдет, начинают выставлять "припасенное" жилье на продажу. С другой стороны - на разнообразие рынка повлияли и недавние покупатели новостроек, которые, сделав небольшие вложения (в виде косметического ремонта) в квартиру, сейчас имеют возможность продать ее с выгодой. Прогноз риэлтора: "На мой взгляд, пока нет особых предпосылок для роста цен. По крайней мере, прогноз до конца 2002 года: сохранение более-менее устойчивой и стабильной ситуации. Если и будут колебания цен, то не больше 1-3% в месяц. Цены могут расти в отдельных домах отдельных районов; однако это не глобально и не позволяет говорить об общем повышении цен". ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ Предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения. Наталья Емелина, руководитель отдела ипотечного кредитования отделения "На Щепкина" корпорации "БЕСТ-Недвижимость", считает, что эффективным решением этой проблемы может стать ипотека - то есть получение кредита под залог недвижимости с правом владения, пользования и распоряжения этой недвижимостью. По ее словам, в настоящее время ипотека занимает большую часть на рынке, чем в 2001 году. Она больше не пугает людей. Более того, они пытаются получить максимум информации и попробовать применить ее для разрешения своего жилищного вопроса. Сложилась столь благоприятная ситуация из-за нескольких факторов. Во-первых, человеку не надо быть первопроходцем. Он видит, что дело уже налажено: кто-то, оформив все документы, начал расплачиваться с банком за кредит; а кто-то уже рассчитался и живет в своей квартире - это хорошие примеры для подражания! Во-вторых, больше стал выбор банков, работающих по программе жилищного ипотечного кредитования, а условия в некоторых из них - более чем снисходительны. В-третьих, появилась возможность на ипотечный кредит приобрести квартиру в новостройке, чего еще весной 2001 года не было. Таким образом, цена квартиры ниже, а "современное" качество выше. Однако главным достижением ипотеки можно считать то, что она добралась и до Подмосковья: теперь квартиры в ближайших городах тоже можно купить по программе жилищного ипотечного кредитования. Прогноз риэлтора: "В России рынок ипотеки сегодня занимает 3-5%. Но через 2-3 года ипотека и у нас заработает как часы. Уже сейчас с каждым днем (!) увеличивается число людей, интересующихся ипотечным кредитованием. Думаю, скоро и россияне поймут, что "жить в долг" не так уж плохо, если перспектива - своя собственная квартира!" АРЕНДА ЖИЛЬЯ Люди женятся-разводятся, съезжаются-разъезжаются, приезжают в Москву и? не всегда начинают с покупки собственной квартиры. Более того, сначала занимаются поисками жилья, сдаваемого в аренду. В результате - такой сегмент рынка недвижимости, как аренда, всегда был и в ближайшее время останется самым востребованным. По словам Михаила Гороховского, директора отделения "Наша Москва" корпорации "БЕСТ-Недвижимость", в настоящее время на рынке аренды квартир традиционный весенний всплеск спроса. Пик же спроса традиционно приходится на август месяц. Анализируя прошедший период, можно отметить, что 2001 год был несколько аномальным по сравнению с прошлыми годами, поскольку большой подъем спроса начался раньше - в июне - и продержался до конца ноября! А вот с декабря 2001 по февраль 2002 гг. количество арендаторов уменьшилось практически вдвое. А март и апрель были на удивление благоприятными для риэлторов месяцами. По сравнению с прошлым годом можно с уверенностью говорить о повышении уровня спроса. Однако из-за нехватки предложений люди разбирают имеющиеся квартиры по высоким ценам. Относительно дешевые квартиры не задерживаются больше, чем на день; дорогие реализуются в течение 1-2 месяцев, но простоя, как такового, нет. На каждую квартиру найдется свой арендатор. Михаил Гороховский считает, что сейчас на рынке аренды наблюдается нехватка жилья очень высокого качества по высоким ценам. Казалось бы? платежеспособный спрос формируется, в основном, чиновниками, дипломатами высокого уровня и бизнесменами! Сейчас большим количеством квартир подобного уровня владеет бывшее Управление по делам дипломатичного корпуса. Однако в большинстве квартир либо устаревшая планировка, либо уже отживший своей век ремонт. А все новое и современное стоит нереальных денег. Благоприятно влияет на рынок и факт специальной покупки новой или ремонта старой квартиры населением именно с целью дальнейшей аренды. И это правильно, потому что жилье нужно готовить для аренды, чтобы потом не возникало конфликтов из-за прохудившейся сантехники, отваливающейся штукатурки, рассыпающегося на глазах паркета и отрывающихся ручек шкафа. Прогноз риэлтора: "В целом перспективы аренды очень хорошие. Количество сделок растет. Уровень спроса высокий и будет продолжать расти. Повышение цен, если и ожидается, то незначительное. Все этого позволяет говорить об относительно стабильной ситуации на рынке аренды жилья". КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Расширение производства, открытие новых подразделений и предприятий - эти факты позволяют говорить о непрерывном росте рынка коммерческой недвижимости. Появившиеся средства предприимчивые люди все чаще стараются вложить в нежилые помещения, так как это не только выгодно и долгосрочно, но и перспективно. Этот признак характерен для стабильного общества. А наше общество уже сейчас можно назвать относительно стабильным, хотя на будущее загадывать невозможно. Сегодняшняя ситуация по этому направлению в процентном соотношении спроса и предложения - примерно 10:1. Если сравнивать с прошлым годом, то заметна тенденция к увеличению числа потенциальных арендаторов, постоянно идущая по нарастающей. Более того, особо следует отметить повышенный спрос на производственные площади и склады, которые можно купить или арендовать либо за пределом третьего транспортного кольца Москвы, либо в Подмосковье. Отделы коммерческой недвижимости завалены заявками, а предложений мало. По мнению Евгения Боголюбова, менеджера отдела коммерческой недвижимости, на данный сегмент рынка, в отличие от других, больше всего влияет принятие законодательных актов РФ и Москвы, касающихся нежилых помещений. Это и приватизация государственного и муниципального имущества, и новый (рыночный) расчет арендной платы, и постоянное повышение базовой стоимости строительства 1 кв. метра панельного жилья и др. И после каждого подобного постановления, которое непосредственно влияет на рынок коммерческой недвижимости, начинается "лихорадка". Если раньше любой арендатор муниципального имущества мог подать заявление в комиссию по выкупу на приобретение конкретного помещения и стать его собственником, то после 26 апреля 2002 года он это сделать не может. Так как согласно новому Федеральному Закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" приобретение возможно только через конкурсы или аукционы. Прогноз риэлтора: "Спрос не уменьшится. Арендная ставка будет расти, не до бесконечности, конечно, - у каждого рынка есть своя емкость. У рынка коммерческой недвижимости она еще не заполнена. Возможно - замораживание рынка до августа. С уверенностью можно сказать только одно - с каждым годом рынок нежилых помещений становится все более цивилизованным". ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Рынок загородной недвижимости с 2000 года стремительно развивается и растет, однако до цивизованности ему еще далеко. Спрос не только не падает, но увеличивается и? изменяется. Людям больше не нужно огромных многоэтажных домов. Они хотят одноэтажную застройку, максимум двухэтажную, но главное - с большим количеством соток и желательно рядом с водоемом. Иметь свою парковую зону сейчас престижно и льстит многим. По мнению Изабеллы Постоловской, руководителя отдела загородной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость", больше не пользуются спросом одиночно стоящие домики где-то в глухой деревне, посреди поля. В настоящее время все внимание населения обращено на коттеджные поселки, в которых есть все: магазины, поликлиника, ресторан, бар, детский сад, сауна-баня, спортзалы и? даже часовня! Люди "среднего" и "выше среднего" достатка хотят жить рядом с равными им по социальному статусу, образуя как бы свой мир. Экологически благоприятные и наиболее пользующиеся успехом направления коттеджных поселков: северное, северо-западное, юго-западное, западное, северо-восточное (Минское, Рижско-Калужское, Ярославское, Дмитровское, Ленинградское шоссе). Менее популярен восток, юго-восток (Щелковское и Казанское направления). Объяснить такое разделение можно "розой ветров", из-за которой все загрязнения воздушной среды оседают на юго-востоке. Тем не менее, люди покупают дома и в менее престижных направлениях, стараясь уехать дальше - 30-40 км от МКАД - и там дышать чистым воздухом. Главной бедой рынка загородной недвижимости Изабелла Постоловская считает хаотичную застройку Подмосковья и разноплановость домов в местах массовой застройки. Ошибка строителей, которые не учитывают спрос сегодняшних потенциальных потребителей, сказывается на простое домов, построенных по старым, однотипным проектам с неинтересной планировкой, неприемлемым месторасположением, плохой архитектурой. Нельзя не отметить тот факт, что ориентация на строительство коттеджных поселков с домами, рассчитанными на людей с достатком выше среднего, отрицательно сказывается на горожанах со средним уровнем заработной платы (объекты стоимостью до $100 000). А между тем спрос именно от этой категории населения очень высокий. И на это строителям следует обратить внимание. Прогноз риэлтора: "Несмотря на длительный подъем, рынок еще не сформировался. Главное - люди не зациклены на Москве, а покупают дома в ближнем и дальнем Подмосковье, которые на сегодняшний день уже ценятся значительно дороже, по сравнению с московскими квартирами. Можно сказать, что уровень спроса не снизится". Итак, какой же вывод может сделать из всего вышеизложенного реалист? Хотя бы такой? что в этом году можно смело, не откладывая, решать свой жилищный вопрос, ведь время для этого самое благоприятное! Виктория Джигкаева, корпорация "БЕСТ-Недвижимость"

30.05.2002 21:00