По инициативе физических, а также юридических лиц, которые являются собственниками в конкретном многоквартирном доме, вполне возможно проведение общего собрания. Для этого нужно собрать деятельную группу. Такая группа должна будет разрабатывать нужную для проведения коллективного собрания документацию, определяет информацию, которая будет рассмотрена на повестке дня, кроме этого определяет дату и место, где будет проводиться собрание.

Определив все выше перечисленное, желательно провести подготовку, определив направление собрания и сообщить о его проведении для подготовки проектов решений собственниками помещений.

Тем, кто в дальнейшем будет организовывать общие собрания, необходимо знать и о том, что в многоквартирном доме не исключено то, что часть жилых помещений вполне может принадлежать на законных основаниях республике, муниципальному образованию или юридическому лицу. В таком случае необходимо направлять уведомления о том, что планируется проведение общего собрания жильцов:
в территориальный орган Министерства земельных и имущественных отношений Республики;
в органы местного самоуправления конкретного муниципального образования;
юридическому лицу, владеющему помещением.

Также инициативная группа должна: выявить организации, которые специализируются на управлении в многоквартирных домах; определить части каждого собственника в совместном имуществе дома; назначить кандидатуры председателя собрания, секретаря, счетную комиссию и др.

Как определить свою долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

Часть в праве коллективной собственности на общее имущество в многоквартирном доме владельца помещения в нем же пропорциональна величине общей площади конкретного указанного помещения.

Долевая часть владельца определяется с помощью деления площади помещения, с наличием свидетельства о собственности на сумму участков жилых и нежилых помещений в доме, находящихся в надлежащих видах собственности, частной или государственной.

Формы проведения общего собрания владельцев помещений в многоквартирном доме

Собрание собственников помещений в многоквартирном доме возможно в следующих формах:

- в очной форме (при коллективном присутствии собственников помещений в определенном месте и в определенное время для того, чтоб обсудить вопросы, выставленные на голосование);

- в форме заочного голосования (без коллективного присутствия собственников помещений, используя передачу решений собственников по поставленным на голосование вопросам в письменной форме). Форма заочного голосования может применяться для решения любых вопросов, которые касаются конкретного общего собрания.

План проведения общего собрания собственников в очной форме

1. Уведомление о том, что будет проводиться общее собрание — предварительно. Уведомить обязательно всех собственников помещений данного дома для обсуждения вопросов, определенных для повестки дня, а также принятия решений по вопросам, которые поставлены на голосование. Организаторы проведения общего собрания обязаны уведомить каждого собственника, отправив извещение. В сообщении такого рода обязательно нужно указывать следующее:

- информация об инициаторах проведения данного собрания (фамилия, имя, отчество, данные о собственности инициатора в данном доме);

- форма проведения собрания – общее;

- дата, место, время проведения собрания;

- повестка дня собрания – тема;

Общее собрание не в коем случае не имеет право принимать решения по вопросам, которые не включены в повестку дня, также как и не имеют право менять повестку дня на другую, определенную раннее. В противном случае постановление общего собрания вполне может быть оспорено в суде;

- систему ознакомления с информацией, а также материалами, которые будут представлены на конкретном собрании, указание адреса, по которому ними можно будет ознакомиться. Необходимо указать и контактный телефон.

В соответствии с пунктом 4 статьи 45 ЖК РФ, конкретный собственник или группа собственников помещений многоквартирного дома, являющиеся инициаторами созыва общего собрания, в обязательном порядке должны сообщить собственникам помещений данного дома о том, что намечено проведение такового не позднее, чем за 10 дней до даты проведения.

Перед созывом самого первого собрания собственников организаторам его проведения рациональным будет или направить извещение каждому владельцу заказным письмом, или же вручить каждому под расписку.

Такое соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 статей 45 ЖК РФ к уведомлению о проведении общего собрания, является обязательным условием правомочности такого собрания. При несоблюдении требований и решений общего собрания их можно оспорить в суде.

2. Правоспособность общего собрания.

Необходимо уделить особое внимание и правоспособности общего собрания собственников. Правоспособность собрания определяется кворумом. В случае, если в нем приняли участие собственники помещений или же их представители, располагающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов владельцев (ст. 45 ЖК РФ).

3. Резолюции общего собрания.

Все постановления общего собрания владельцев помещений многоквартирного дома принимаются:

- необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов владельцев помещений;

- в вопросах, касающихся принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, постройке хозяйственных помещений и других зданий и сооружений, а также ремонте общего имущества и о границах использования земельного участка, где располагается многоквартирный дом, о введении ограничений пользования, кроме того, о передаче в пользование коллективного имущества;

- необходимо более 50 % голосов от общего количества голосов владельцев помещений по вопросу основания товарищества собственников жилья;

- стандартно, большинством голосов от общего числа голосующих и принимающих участие в данном собрании - по всем остальным вопросам.

4. Проведение голосования на общем собрании владельцев помещений в многоквартирном доме.

Голосовать на общем собрании владельцев помещений в многоквартирном доме по проблемам, рассматриваемым на голосовании, имеют право собственники помещений в данном доме. Число голосов, которым обладает каждый собственник, соразмерно его доле в праве общего имущества на общую собственность в данном доме.

Конкретное определение доли в праве на общее имущество имеет исключительное значение, поскольку исходя из нее, и устанавливается степень участия любого конкретного обладателя, как в управлении, так и распоряжении общим имуществом, к тому же рассчитывается и размер платы за содержание, а также ремонт общего имущества.

Ссылаясь на пункт 1 статьи 48 ЖК РФ, голосование на общем собрании владельцев помещений может исполняться как лично, так и через своего представителя. Доверенность, которая выдана собственником его представителю, вполне может быть оформлена в простой письменной форме и засвидетельствована по месту работы, учебы или жительства.

После каждого обсуждения конкретного вопроса или проблемы проводится голосование. Его можно проводить несколькими способами: посредством простого поднятия рук и посредством мандатов или же решений собственников в письменной форме, где указана доля в праве на общую собственность и на общее имущество с указанием количества голосов, которыми обладает данный собственник.

5. Подведение результатов голосования.

Подводя итоги голосования, необходимо создать счетную комиссию. Этот вопрос также должен быть внесен в повестку дня общего собрания. Состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и после утверждается на общем собрании.

В обязательном порядке результаты голосования по всем вопросам повестки дня заносятся в протокол общего собрания.

6. Оформление заключения общего собрания.

Все решения общего собрания должны оформляться протоколом в таком порядке, который установлен общим собранием владельцев помещений в данном доме.

Уведомления и протоколы о проведении общего собрания и решения собственников обязательно должны храниться в месте или по адресу, определенному решением данного собрания. ЖК РФ не должны устанавливать каких-либо требований к форме протокола.

Обыкновенно при проведении общего собрания протокол должен быть составлен в письменной форме и обязательно подписан председателем, секретарем и всеми членами счетной комиссии. Здесь же в обязательном порядке необходимо указать: дату и место проведения общего собрания собственников, повестку дня и кворум.

В законодательстве прописано и то, что заключения общего собрания собственников должны быть проинформированы все собственники помещений, в том числе и те, кто не приняли участие в собрании, в сроки, составляющие десять дней со дня принятия решений.

План проведения общего собрания собственников в форме заочного голосования

При заочном голосовании в письменной форме передаются решения собственников по вопросам, которые поставлены на голосование по месту и адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания.

1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования.

В первую очередь, перед проведением заочного голосования необходимо направить каждому из собственников помещения в многоквартирном доме сообщение о том, что намечено проведение заочного голосования.

Так как заочное голосование проявляется как одна из форм проведения собрания, в сообщении об его проведении необходимо указать следующее:

- данные о лице, по инициативе которого собирается данное собрание;

- указывается форма проведения собрания - заочное голосование;

- определяется дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, определенным для голосования, место или адрес, по которому должны быть представлены такие решения;

- указывается повестка дня собрания;

- возможность ознакомиться при желании с информацией и материалами, которые будут представлены на конкретном собрании, место или адрес, где с ними можно более полно ознакомиться, контактный телефон организатора проведения собрания.

Информация о проведении общего собрания, которая предоставляется в форме уведомления для заочного голосования, отличается от уведомления о проведении общего собрания владельцев помещений в очной форме только одним. На месте сообщения о месте и времени проведения собрания необходимо указать место, дату и время окончательного приема ответов собственников по поднятым на голосование вопросам.

При нарушении порядка извещения собственников помещений многоквартирного дома о том, что было проведено собрание, принятые там решения могут быть оспорены в судебном порядке и признанны недействительными.

2. Правоспособность общего собрания.

Общее собрание считается правоспособным при тех же самых условиях, что и очное: если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

3. Заключения заочного голосования.

Решения, которые принимаются при проведении общего собрания владельцев помещений, заключаются так же, как и при очном собрании владельцев помещений многоквартирного дома.

4.Запросы, предъявляемые к решению собственника.

Собрание, проводимое в форме заочного голосования, производится путем передачи в место или по адресу, указанному в сообщении о его проведении и решений владельцев вопросах, поставленных на голосование в письменной форме.

Наряду с уведомлением о проведении такого собрания, всем собственникам помещений многоквартирного дома с определением повестки дня рационально будет направить сразу и бланки решения владельца по каждому вопросу, который поставлен на голосование, которые собственник должен заполнить собственноручно и поставить свою подпись. В том случае, если решение за собственника помещения доводится принимать доверенному лицу, к решению обязательно должна быть приложена доверенность.

В 3 части статьи 47 ЖК РФ определены обязательные требования, которые предъявляются к решению владельца:

- в обязательном порядке решение должно предъявляться в письменной форме;

- в решении собственника должны содержаться: сведения о лице, которое является участником голосования; документ, подтверждающий право собственности лица на помещение в конкретном многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня могут быть выражены формулировками "за", "против", "воздержался". Из вышесказанного следует, что решения должны быть сформулированы таким образом, чтоб отсутствовал двоякий смысл, а также исключалась любая неточность и неоднозначность в формулировании ответа.

В общем собрании собственников, принявшими участие в заочной форме голосования, считаются те собственники помещений данного дома, решения которых были получены до даты окончания приема, которая указана в уведомлении о проведении общего собрания. Правоспособность общего собрания определяется в первую очередь по числу голосов, которые выражены в этих решениях. Под определением даты обязательно следует понимать день, месяц, год и время проведения.

5. Проведение голосования.

Проводя общее собрание владельцев помещений многоквартирного дома, принципы голосования соответствуют принципам проведения голосования на собрании в очной форме.

6. Подведение результатов заочного голосования.

Подводя итоги голосования, предварительно необходимо создать счетную комиссию, вынеся этот вопрос на повестку дня общего собрания. Состав предлагается инициаторами проведения собрания, а после утверждается общим собранием.

Голосуя по поставленным на голосование вопросам, зачитываются те голоса, по которым участники голосования оставляют лишь один из возможных вариантов выбора. Те решения, которые оформлены с нарушением данного требования, признаются недействительными и эти голоса не подсчитываются.

7. Оформление заключения общего собрания.

Оформление решения общего собрания производится в протоколе, в порядке, который предусмотрен при проведении общего собрания в очной форме. Все протоколы и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, принятые на нем, хранятся в месте или по адресу, которые также предварительно установлены решением данного собрания. Обязательно в протоколе следует указывать дату и место подведения итогов заочного голосования, кворум и повестку дня.

Необходимо подчеркнуть и то, что проведение общего собрания в форме заочного голосования разумнее и удобнее проводить в многоквартирных домах, в которых имеется довольно большое количество владельцев жилых помещений, и собрать их всех в определенном месте одновременно затруднительно или не возможно.

20.10.2008 07:00