«Метриум Групп»: Итоги 3 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек премиум- и элитного класса Москвы. Объем предложения снизился на -8,6%. Средневзвешенная цена кв. м практически не изменилась: в премиум-классе она составила 410 025 руб., (+0,1%), в элитном – 990 770 руб. (+0,3%).

По итогам третьего квартала 2017 года на первичном рынке жилья премиум- и элитного классов насчитывалось 2 970 лотов[1] (339,9 тыс. кв. м) в 55 проектах.

Премиум-класс
По данным «Метриум Групп», в конце третьего квартала на рынке новостроек премиум-класса продавалось 2 290 квартир (236,6 тыс. кв. м). За отчетный период на рынок вышел один новый проект – ЖК «Оливковый Дом» (девелопер – «Дон-Строй Инвест»). Строительство объекта ведется в САО (Беговой район). Объем предложения сократился за три месяца на 10,5%.
В Пресненском районе расположено более четверти всех квартир премиум-класса (28,3%). Значительно меньший объем предложения продавался в районах Марьина Роща (11,1%) и Донской (9,8%). За квартал доли рынка в первой тройке практически не изменились. Самый заметный прирост предложения отмечен в Беговом (до 7,4%, +2,0 п.п.) и Тимирязевском (до 4,6%, +1,6 п. п.) районах. Максимальное снижение доли зафиксировано в районе Фили-Давыдково (до 2,6%, -1,7 п. п.).
Объем предложения по типологии квартир распределен относительно равномерно. Доли двух- и трехкомнатных лотов выросли на 2,2 п. п. (29,9%) и 1,9 п. п. (27,4%) соответственно. Доли однокомнатных квартир снизились на 2,9 п.п. (23,5%), многокомнатных – на 1,2 п.п. (19,2%).
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», структура предложения по стадии строительной готовности в премиум-классе претерпела значительные изменения в 3 квартале. Доля квартир в объектах на начальном этапе строительства сократилась на 24 п. п. (до 22,9%). В нескольких проектах (CITY PARK, РЕНОМЭ, JAZZ и в одной из очередей ЖК «Садовые кварталы») начались строительно-монтажные работы надземных этажей. Соответственно доля лотов на этом этапе выросла (до 33,5%, +20,5 п. п.). Оставшаяся часть поделена между корпусами на стадии отделочных работ 23,9% (-1,0 п. п.) и домами, введенными в эксплуатацию (19,7%, +4,5 п. п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена кв. м в конце третьего квартала 2017 года на рынке новостроек премиум-класса составила 410 025 руб. ($ 7 015). За три месяца средний ценовой уровень в рублевом эквиваленте практически не изменился (+0,1%).
В большинстве районов показатель вырос. Повышение цен отмечено в пяти проектах, что привело к росту среднего ценового уровня в нескольких локациях. Самый значительный – в Можайском районе (+22,4%), а также: в Пресненском (+5,4%), Марьина Роща (3,7%) и Тверском (3,7%). За счет структурных изменений выборки средняя цена предложения увеличилась в нескольких районах: наиболее заметный на Якиманке (+31,8%) и в Донском (+20,0%). По четырем районам средний ценовой показатель снизился. Самая заметная коррекция – в Щукино (-10,5%) и Раменки (-9,4%).
По итогам третьего квартала 2017 года средний бюджет квартиры премиум-класса на первичном рынке составил 42,4 млн руб. За три месяца средняя стоимость лота снизилась на 0,5%. Средний бюджет в разрезе типологий составил:
- однокомнатных – 17,3 млн руб. (-4,9%);
- двухкомнатных – 33,1 млн руб. (-1,4 %);
- трехкомнатных – 48,4 млн руб. (+0,9%);
- многокомнатных – 78,9 млн руб. (-5,3%).
В конце сентября 2017 года самые доступные предложения квартир премиум-класса были представлены в следующих комплексах:
- CITY PARK (ЦАО/ район Пресненский): студия площадью 32,5 кв. м за 8,5 млн руб.;
- Jazz (СВАО/ район Марьина Роща): однокомнатная квартира площадью 36,3 кв. м за 9,4 млн руб.;
- «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): однокомнатная квартира площадью 56,0 кв. м за 10,9 млн руб.
Самые дорогие квартиры премиум-класса предлагались в проектах:
- «Нескучный HOME &SPA» (ЮАО/ район Донской): пентхаус площадью 471,1 кв. м за 424,0 млн руб.;
- «Шоколад» (ЦАО/ район Таганский): пентхаус площадью 394,8 кв. м за 285,5 млн руб.;
- «Резиденция МОНЭ» (ЦАО/ район Пресненский): пентхаус площадью 280,2 кв. м за 284,1 млн руб.
Элитный-класс
По данным «Метриум Групп», по итогам третьего квартала 2017 года на первичном элитном рынке было представлено 27 комплексов, в которых продавалась около 680[2] квартир (103, 2 тыс. кв. м). Новых проектов за квартал не вышло, объем предложения сократился на 1,2%. При этом, появилось несколько комплексов с предложением в формате «закрытых продаж».
В структуре предложения квартир по районам лидирующую позицию занимают Хамовники – 39,7% рынка (-2,7 п.п. к июню). В нескольких проектах были анонсированы интересные скидочные предложения (цена квадратного метра – от 450 тыс. руб.), что способствовало увеличению спроса и вымыванию предложения.
Значительно меньшая доля пришлась на Замоскворечье (22,3%, +0,3 п.п.). На третьем месте расположился Таганский район, занимающий по 17,0% (+1,1 п.п.) рынка. Чуть меньшая доля предложения пришлась на район Якиманка (16,1%, +0,5 п.п). В остальных локациях продавалось значительно меньше число лотов.
В структуре предложения по типологии квартир преобладают трех- и многокомнатные лоты: 35,5% и 32,9% соответственно. За три месяца доля трехкомнатных сократилась на 1,4 п.п., многокомнатных – выросла на 0,5 п.п. Около четверти рынка пришлась на двухкомнатные квартиры (23,2%, +1,5 п. п). Оставшуюся часть составили однокомнатные лоты (8,4%, -0,6 п. п.).
Как отмечают аналитики «Метриум Групп», на элитном рынке наибольшая доля квартир продавалась в домах, введенных в эксплуатацию (41.4,%, +11,5, п.п.). В конце августа РВЭ получил клубный дом «Котельнический». Треть продаваемых квартир находилась в домах на этапе монтажа этажей (30,7%). В нескольких комплексах началось строительство наземной части корпусов, что привело к росту доли предложения в домах на этапе строительно-монтажных работ на 21,8 п. п. В корпусах на начальной стадии реализовывалось 13,7% квартир (-21,1 п.п.), на этапе отделки – 14,2% (-12,2 п.п).
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средневзвешенная цена предложения по итогам сентября 2017 года на элитном рынке новостроек составила 900 770 руб. ($15 415). За квартал средний уровень рублевых цен практически не изменился (+0,3%), долларовый показатель вырос на 1,4%.
В разбивке по районам самая заметная коррекция отмечена на Якиманке (-4,3%). В летний период по значительному числу элитных проектов зафиксированы новые ценовые минимумы – акционные предложения на последние лоты в проектах или на квартиры, расположенные на нижних этажах. Таким образом, в пяти районах средний ценовой уровень сократился от 0,2% до 2,5%.
Самый заметный рост средней цены предложения произошел в Пресненском районе (+18,1%). В данной локации представлен один проект элитного класса с минимальным объемом предложения, поэтому любые структурные изменения приводят к столь значительным корректировкам.
По итогам сентября 2017 года средняя стоимость элитной квартиры составила 137,1 млн руб. (+0,8% к июню). Средний бюджет квартиры по типологиям:
- однокомнатных – 48,0 млн руб. (+1,4%);
- двухкомнатных – до 79,9 млн руб. (+0,6%);
- трехкомнатных – до 116,6 млн руб. (+0,4%);
- многокомнатных – до 222,4 млн руб. (-0,5%).
В третьем квартале 2017 года самые доступные предложения жилья элитного класса были представлены в следующих комплексах:
- ««Клубный дом на Космодамианской» (ЦАО/ Замоскворечье): однокомнатная квартира площадью 45,0 кв. м за 25,2 млн руб.;
- «Котельнический» (ЦАО/ Таганский): однокомнатная квартира площадью 59,7 кв. м за 32,8 млн руб.;
- «Полянка / 44» (ЦАО/ Якиманка): однокомнатная квартира площадью 50,2 кв. м за 36,1 млн руб.
Самые дорогие квартиры отмечены в проектах:
- Knightsbridge Private park (ЦАО/ район Хамовники) многокомнатная квартира площадью 481,2 кв. м за $ 14,7 млн;
- «Кленовый DOM» (ЦАО/ район Хамовники) пентхаус площадью 456,0 кв. м за 690,1 млн руб.;
- «Котельнический» (ЦАО/ район Таганский) пентхаус площадью 335,0 кв. м за 582,9 млн руб.

Основные тенденции
«Для рынка высокобюджетного жилья третий квартал 2017 года выдался спокойным, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – В отличие от массового и бизнес-сегментов девелоперская активность в премиум- и элитном классах находилась на низком уровне. За три месяца продажи открылись всего в одном проекте. Вымывание предложения и структурные изменения на фоне отсутствия новых объектов привели к снижению объема экспозиции (-8,6%).
За квартал средняя цена кв. м практически не изменилась. В премиум-классе она составила 410 025 руб., (+0,1%), в элитном – 990 770 руб. (+0,3%). Щедрость застройщиков на скидки не обошла и высокобюджетный сегмент. Дисконт доходил до 20%, во многих проектах цена была снижена на отдельные лоты.
Спрос также был стабильным. Причем интерес у покупателей вызывали как уже зарекомендовавшие себя комплексы, так и только анонсированные проекты. Предложение в закрытых продажах, как правило, характеризуется самыми выгодными ценами, что не может ни привлечь интересантов. Сейчас на рынке имеется несколько таких комплексов, и, вероятно, в краткосрочной перспективе в них начнутся официальные продажи. Активность всех участников рынка – и девелоперов, и покупателей – в предновогодний период уже давно наблюдается на рынке жилой недвижимости. И есть все основания, что этот тренд продолжится до конца 2017 года. Таким образом, в ближайшие месяцы объем предложения на рынке снова может продемонстрировать положительную динамику».





[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.



[2] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.



Компания: Метриум Групп